قراردادهای خرید و فروش ملک، بندی بهنام ثمن معامله دارند که در آن مبلغ پرداختی خریدار به فروشنده مشخص میشود. طرفین معامله میتوانند روی مبلغ، زمان و روش پرداخت توافق کنند، چون ذکر تمامی این موارد در قرارداد ضروری است؛ بنابراین خریدار و فروشنده ملزم به اجرای تعهدات خود خواهند بود. باتوجهبه اینکه روشهای مختلفی برای پرداخت ثمن وجود دارد و از طرفی ممکن است با بروز اختلافات میان طرفین، یکی از آنها برای دریافت خسارت یا استرداد مبلغ پرداختی اقدام کند؛ در این مقاله از مجله بیتهوم به بررسی انواع ثمن، نحوه پرداخت، شرایط استرداد و نحوه محاسبه ثمن به نرخ روز میپردازیم تا قبل از امضای قرارداد، اطلاعات کافی داشته باشید.
ثمن معامله چیست؟
«ثمن» در فرهنگ لغت بهمعنای «قیمت»، «ارزش» و «بها» است، بنابراین معنی ثمن معامله در حوزه ملک، مبلغ، بها یا پولی است که خریدار باید در ازای خرید ملک به فروشنده بپردازد؛ در اکثر معاملات، فروشنده و خریدار روی مبلغ و نحوه پرداخت ثمن توافق میکنند و قراردادی منعقد میشود.
لازم است بدانید که در برخی معاملات با شرایط خاص، کالا یا خدمات نیز بهعنوان ثمن پذیرفته میشود، اما در عرف و قانون، وقتی صحبت از ثمن معامله میشود؛ منظور مبلغ نقدی است.
ثمن معاملهها، نقطه مقابل «مبیع» یا مالی است که ضمن قرارداد «معوض» به شخص دیگر منتقل خواهد شد، باتوجهبه اینکه «بیع» نوعی عقد معاوضی است (یعنی در قبال موضوع معامله، «عوض» یا همان پول دریافت میشود)؛ بنابراین باید بین معوض و عوض (ثمن و مال مورد معامله) از نظر عرفی برابری ارزش برقرار شود.
قوانین ثمن معامله
قوانین تعیین و پرداخت ثمن معامله در فقه و قانون مدنی کاملا مشخص و به شرح زیر است:
ثمن مقطوع و معین
در فقه و قانون مدنی، قاعدهای سنتی پذیرفته شده است که بر اساس آن باید میزان ثمن معاملات کاملا مقطوع و معین باشد، در غیر این صورت، معامله باطل است.
ثمن پیشفروشها
در قراردادهای پیشفروش اموال مانند پیشفروش آپارتمان، بهدلیل زمانبر بودن ساخت و تحویل مورد معامله، ثمن معامله تعیین نمیشود، بنابراین محاسبه ثمن چنین املاکی معمولا به آینده موکول خواهد شد.
انواع ثمن معامله و روشهای پرداخت
همانطور که اشاره شد، اصطلاح حقوقی ثمن در قراردادهایی مانند بیع، بهمعنای پولی است که باید در ازای مبیع پرداخت شود؛ اما ثمن تنها مختص عقد بیع و پرداختهای نقدی نبوده و انواع مختلفی دارد.
در بخش قبلی به این موضوع پرداختیم که ثمن معامله چی هست، در ادامه انواع ثمن را معرفی میکنیم تا قبل از امضای هر قراردادی، اطلاعات کامل داشته باشید؛ توجه کنید که منظور از انواع ثمن، روشهای پرداخت هستند:
ثمن نقدی معامله
ثمن نقدی یکی از رایجترین و سادهترین انواع ثمن معاملهها است، چون خریدار مبلغ ثمن را بهصورت یکجا یا کامل و هنگام عقد قرارداد پرداخت میکند؛ این روش ساده و بیدردسر بوده و خریدار میتواند یکی از روشهای زیر را برای پرداخت ثمن انتخاب کند:
- پرداخت نقدی؛
- واریز به حساب بانکی؛
- پرداخت با چک.
نکته حقوقی: اگر در قرارداد، زمانی برای پرداخت ثمن مشخص نشود، پرداخت نقدی ملاک خواهد بود؛ بنابراین فروشنده میتواند بلافاصله بعد از عقد قرارداد، مبلغ ثمن را از خریدار مطالبه کند.
مزایای ثمن نقدی
- شفافیت در معامله؛
- تضمین انجام معامله؛
- پرداخت مستقیم و بدونواسطه؛
- سرعت پرداخت بالا به فروشنده در انواع معاملههای بزرگ و کوچک؛
- بدون پیچیدگی مالی و حقوقی؛
- جلوگیری از اختلافات.
در برخی معاملات املاک، فروشنده به خریدار وکالت بلاعزل میدهد تا بدون حضور یا تایید مجدد او نیز مراحل انتقال ملک بهراحتی انجام شود. علاوهبراین، در مواردی که فروشنده نیاز فوری به نقدینگی دارد، ساده بودن ثمن نقدی باعث اتمام معامله بدون هیچ پیچیدگی مالی خواهد شد؛ در چنین شرایطی از هرگونه اختلاف بین طرفین معامله نیز جلوگیری میشود.
ثمن اقساطی معامله
پرداخت ثمن بهصورت اقساطی یکی از روشهای متداول در معامله ملک است، در این روش، مبلغ ثمن بهصورت اقساطی و در بازههای زمانی مشخصی پرداخت خواهد شد؛ بنابراین فروشنده و خریدار باید روی مبلغ هر قسط و زمان پرداخت اقساط به توافق برسند.
قرارداد معامله خرید با ثمن اقساطی باید شامل موارد زیر باشد:
- تعداد اقساط؛
- زمان دقیق پرداخت هر قسط؛
- مبلغ هر قسط؛
- روش پرداخت اقساط.
تنها در چنین شرایطی است که اطلاعات و شروط دقیق قرارداد مانع از اختلافات بین خریدار و فروشنده در آینده خواهد شد. لازم است بدانید که ثمن اقساطی بیشتر در معاملههایی با مبلغ بسیار بالا و سنگین کاربرد دارد که در آن خریدار قادر به پرداخت یکجای ثمن معامله نیست.
مزایای ثمن اقساطی
- کاهش فشار مالی روی خریدار؛
- مناسب برای فروش املاک و داراییهایی با قیمت بسیار بالا.
ثمن موجل معامله (ثمن مدتدار یا نسیه)
ثمن موجل که به آن «ثمن مدتدار» یا «ثمن نسیه» نیز میگویند، یکی دیگر از انواع ثمن معامله در خرید ملک است؛ در این روش، طرفین معامله روی تاریخ مشخصی برای پرداخت ثمن توافق میکنند.
این روش پرداخت معمولا در معاملههایی با شرایط زیر کاربرد دارد:
- معاملههایی با ارزش بالا و گرانقیمت؛
- کامل نبودن سرمایه خریدار برای پرداخت ثمن.
بنابراین زمانیکه خریدار هنوز موفق به تکمیل مبلغ ثمن نشده یا ارزش ملک بسیار بالا است، فروشنده و خریدار این نوع ثمن را انتخاب میکنند؛ در چنین شرایطی، خریدار فرصت بیشتری برای تامین مبلغ پرداختی داشته و از طرفی، فروشنده نیز تا تاریخ توافقشده نمیتواند ثمن را مطالبه کند.
پرداخت ثمن مدتدار بیشتر در معاملههای سنگین و گرانقیمت ملک، خودرو یا سایر داراییهای بزرگ کاربرد دارد، بنابراین این روش را نمیتوان برای معاملههای کوچک استفاده کرد.
در ثمن نسیه یا مدتدار، طرفین معامله باید موارد زیر را بهصورت دقیق و شفاف در قرارداد مشخص کنند:
- تاریخهای دقیق پرداخت؛
- مبلغ هر دوره از پرداخت؛
- شرایط پرداخت؛
- روش پرداخت.
تنها در این شرایط است که از اختلافات بین خریدار و فروشنده در آینده جلوگیری خواهد شد، از طرفی با تعیین دقیق تاریخها و مبالغ پرداختی در هر دوره زمانی، خریدار موظف به پرداخت خواهد بود؛ بنابراین اگر خریدار مبلغ ثمن را طبق قرارداد پرداخت نکند، فروشنده حق پیگیری قانونی برای دریافت آن را خواهد داشت.
مزایای ثمن مدتدار
- کاهش فشار مالی روی خریدار؛
- زمان کافی خریدار برای تامین مبلغ ثمن؛
- آسان شدن معامله املاک با ارزش بسیار بالا و گرانقیمت.
ثمن ارزی
در برخی معاملات ممکن است طرفین روی پرداخت ثمن معامله با ارزهایی مانند دلار یا یورو توافق کنند، این روش بیشتر در معاملههای بینالمللی و زمانیکه یکی از طرفین ساکن کشور دیگری است کاربرد دارد؛ بنابراین نمیتوان از آن در تمامی معاملهها استفاده کرد.
علاوهبراین، ثمن ارزی در شرایطی مناسب است که طرفین معامله بخواهند از نوسانات ارز داخلی در امان باشند، این روش مزایایی به شرح زیر دارد:
مزایای ثمن ارزی
- امکان معامله داراییها با افراد خارج از کشور؛
- رایج در معاملههای بینالمللی؛
- حفاظت از نوسانات ارز داخلی.
نکته بسیار مهم: همانطور که در نمودار زیر مشاهده میکنید، نوسانات ارزی در ایران بسیار زیاد و همواره صعودی است؛ بنابراین در ثمن ارزی باید مبلغ معامله را کاملا مشخص کنید تا در دام بازی بازار ارز گرفتار نشوید.
ثمن کالایی
همانطور که از نام این نوع ثمن مشخص است، بهجای پول نقد، طرفین روی پرداخت با کالا یا خدمات توافق میکنند، بهعبارت سادهتر، در ثمن کالایی، معاوضه کالا یا خدمات صورت میگیرد؛ بهعنوانمثال، فروشنده ملک یا زمین خود را در ازای خودرو معامله میکند. این روش معمولا در معاملاتی کاربرد دارد که طرفین کالای ارزشمندی داشته و نمیخواهند آن را نقد کنند.
مزایای ثمن کالایی
- مناسب برای معاوضه داراییها؛
- عدم نیاز به تامین پول نقد؛
- معامله شفاف و آسان؛
- حفظ نقدینگی.
جدول مقایسه انواع روشهای پرداخت ثمن معاملات
در جدول زیر مقایسهای بین انواع ثمن در معاملات انجام میشود تا دید بهتری داشته باشید:
| نوع ثمن | نحوه پرداخت | مزایا |
| ثمن نقدی | پرداخت کل مبلغ ثمن بهصورت نقدی و یکجا هنگام عقد قرارداد | · پرداخت سریع؛
· شفافیت معامله؛ · جلوگیری از اختلافات طرفین معامله. |
| ثمن اقساطی | پرداخت ثمن در چندین مرحله با مبلغ قسطهای مشخص و در تاریخهای تعیینشده | · مناسب برای معاملههای بزرگ و سنگین؛
· امکان پرداخت تدریجی ثمن. |
| ثمن مدتدار | پرداخت ثمن در تاریخهای مشخصی در آینده | · مناسب برای معاملههای بزرگ و سنگین؛
· امکان پرداخت تدریجی ثمن. |
| ثمن ارزی | پرداخت ثمن با ارزهای خارجی | · مناسب برای معاملههای بینالمللی؛
· حفاظت از داراییها در برابر نوسانات ارز داخلی. |
| ثمن کالایی | پرداخت ثمن با کالا یا بهعبارتی معاوضه داراییها | · مناسب برای معاملههای خاص؛
· بدون نیاز به تامین پول نقد؛ · مناسب برای داراییهای ارزشمند. |
همانطور که اشاره شد، در معاملههای بزرگ و سنگین، پرداخت ثمن معمولا بهصورت مرحلهای (قسطی یا مدتدار) انجام میشود؛ در این موارد، نحوه پرداخت به شرح زیر خواهد بود:
- پرداخت مبلغ اولیه ثمن بهعنوان پیشپرداخت یا بیعانه؛
- پرداخت ثمن در مرحله دوم و هنگام تحویل ملک یا تنظیم سند رسمی آن.
ثمن در مبایعهنامه
مبایعهنامه قراردادی است که در آن اراده و قصد طرفین برای انجام معامله، قانونی میشود، در نتیجه فروشنده مبلغی را بهعنوان ثمن مبایعهنامه از خریدار دریافت میکند تا از انجام معامله مطمئن شود؛ نکته مهم اینکه، در قرارداد مبایعهنامه شرایط فسخ نیز مشخص میشود تا در صورت عدم رعایت بندهای قرارداد توسط هر یک از طرفین، خریدار یا فروشنده خسارت فسخ را دریافت کنند.
شرایط ثمن معامله در قراردادها
قبل از عقد هر قراردادی، طرفین معامله باید شرایط ثمن را بهدقت مشخص کنند، این شرایط شامل مبلغ ثمن، روش پرداخت و زمان پرداخت است. اگر این موارد مشخص نشده یا کلا تعیین نشوند، قرارداد غیرقابلاجرا و در برخی موارد باطل است؛ چون طبق قانون، یکی از اصلیترین موارد در صحت معامله، تعیین مبلغ ثمن بهصورت کاملا دقیق است.
ثمن در قرارداد باید شرایط زیر را داشته باشد:
- ثمن باید قابل پرداخت باشد.
- مبلغ ثمن، روش پرداخت و زمان پرداخت آن کاملا مشخص و واضح باشد.
- ثمن باید واقعی باشد، بهاینمفهوم که برای دورزدن قانون، ثمن ساختگی یا صوری تعیین نشود.
نحوه مطالبه ثمن معامله پرداخت نشده
در برخی معاملات، خریدار بنابهدلایل مختلف مبلغ ثمن را پرداخت نکرده یا نتوانسته آن را تامین کند، در چنین مواردی، فروشنده میتواند برای تاخیر در پرداخت یا عدم پرداخت مبلغ توافق شده، اقدام قانونی انجام دهد؛ در ادامه راهکارهای قانونی برای نحوه مطالبه ثمن پرداخت نشده آمده است:
الزام به پرداخت ثمن معامله
طبق قانون، پرداخت ثمن از ارکان اصلی معامله بوده و باید در زمان مشخص انجام شود، اگر خریدار مبلغ ثمن را به فروشنده پرداخت نکند یا در پرداخت تاخیر داشته باشد؛ فروشنده میتواند با مراجعه به به دادگاه، درخواست «الزام خریدار به پرداخت ثمن» را ارائه کند.
دادگاه با بررسی مدارک، قرارداد و شواهد موجود، خریدار را به پرداخت مبلغ توافقشده در قرارداد ملزم خواهد کرد، بنابراین، فروشنده باید هنگام درخواست الزام پرداخت، مدارک اثبات عدم پرداخت ثمن معامله را به دادگاه ارائه کند؛ این مدارک به شرح زیر هستند:
مدارک اثبات عدم پرداخت ثمن معامله
- کارت ملی هوشمند یا شناسنامه دارای کدملی؛
- قرارداد یا مبایعهنامه برای مشخص کردن مبلغ ثمن و زمان پرداخت آن؛
- مستندات عدم پرداخت مانند صورتحساب بانکی؛
- شهادت شهود در صورت لزوم؛
- ارائه درخواست مطالبه ثمن.
مدارک بالا برای اثبات عدم پرداخت و تعیین مبلغ ثمن توسط دادگاه ضروری هستند، چون قاضی تنها بر اساس مدارک ارائهشده، حکم نهایی را صادر خواهد کرد.
دریافت خسارت تاخیر در پرداخت ثمن یا تاخیر تادیه
اگر فروشنده و خریدار هنگام عقد قرارداد و برای تاخیر در پرداخت ثمن، خسارت یا وجهالتزامی تعیین کرده باشند، فروشنده میتواند مبلغ خسارت را از خریدار دریافت کند؛ وجهالتزام بهعنوان جریمه تاخیر در پرداخت ثمن و با هدف جلوگیری از تغییر سلیقه خریدار یا فروشنده و عدم تامین بهموقع وجه توافقشده تعیین خواهد شد.
جریمه یا وجهالتزام معمولا درصدی از کل مبلغ ثمن معامله است و در بیشتر موارد، فروشنده و خریدار روی این درصد به توافق میرسند.
لازم است بدانید که در صورت عدم تعهد خریدار به پرداخت ثمن، فروشنده میتواند علاوهبر ثمن اصلی، مبلغ خسارت یا جریمه را نیز دریافت کند.
خسارت تاخیر در پرداخت ثمن بهویژه در معاملات بزرگ اهمیت بسیاری دارد، چون بهدلیل مبلغ بالای ثمن، تاخیر در پرداخت تاثیر بسیار زیادی در جریان مالی و خسارتهای مالی احتمالی به فروشنده دارد؛ علاوهبراین، طرفین قرارداد ملزم به تعهدات و زمان پرداخت خواهند بود.
خیار تاخیر ثمن
در تمامی قراردادهای خرید و فروش ملک، علاوهبر ثمن معامله، حق فسخ قرارداد نیز تعیین میشود، بنابراین اگر خریدار در تاریخ تعیینشده برای پرداخت ثمن اقدام نکند؛ فروشنده میتواند قرارداد را فسخ کرده و برای دریافت خسارت تاخیر در پرداخت، اقدام قانونی کند.
حق فسخ در واقع روشی برای حفاظت از منافع فروشنده است، چون در صورت فسخ ممکن است فروشنده ضرر مالی متحمل شود؛ بنابراین زمانیکه خریدار از پرداخت ثمن امتناع کرده یا تاخیر در پرداخت دارد، فروشنده از حق قانونی خود برای جبران خسارتهای مالی احتمالی استفاده خواهد کرد.
علاوهبر حق فسخ قرارداد، ممکن است خریدار به پرداخت جریمه یا خسارتی که در قرارداد مشخص شده نیز موظف باشد، البته این مورد باید در کنار حق فسخ و بهعنوان یکی از بندهای قرارداد مشخص شود.
حق حبس
حق حبس، تحویل ملک به خریدار را منوط به پرداخت تمامی مبلغ ثمن معامله میکند، در نتیجه، فروشنده میتواند تحویل مورد معامله را تا زمان دریافت کامل مبلغ ثمن بهتعویق اندازد؛ این حق تنها در معاملههایی قابل اعمال است که نحوه پرداخت ثمن نقدی باشد. بهعبارت سادهتر، این حق بهعنوان ابزاری حفاظتی برای فروشنده خواهد بود تا از عدم پرداخت مبلغ توسط خریدار جلوگیری کند.
حق حبس در معاملههای بزرگ اهمیت ویژهای پیدا میکند، چون اگر خریدار مبلغ ثمن را بهصورت یکجا و نقدی پرداخت نکند، فروشنده میتواند با استفاده از این حق، از هرگونه سوءاستفاده خریدار جلوگیری کند.
توجه کنید که این حق در ثمن اقساطی یا مدتدار کاربردی نداشته و ویژه پرداخت ثمن بهصورت نقدی و یکجا است.
نحوه استرداد ثمن معامله یا مطالبه ثمن توسط خریدار
گاهی پس از عقد قرارداد و پرداخت ثمن توسط خریدار، مشکلات و شرایط یا اختلافاتی بهوجود آمده و قرارداد بههم میخورد، در چنین مواردی، خریدار این حق قانونی را دارد که مبلغ پرداخت شده را از فروشنده مطالبه کند؛ به این فرایند، استرداد ثمن معامله میگویند.
شرایط استرداد ثمن معامله
استرداد ثمن در معامله ملک باید شرایطی به شرح زیر داشته باشد تا خریدار بتواند برای مطالبه آن اقدام کند:
| شرایط استرداد ثمن | توضیحات |
| باطلشدن معامله | باطلشدن قانونی معامله |
| فسخ معامله | فسخ قرارداد توسط یکی از طرفین معامله |
| اقاله معامله (فسخ توافقی) | توافق طرفین برای فسخ معامله |
بنابراین در شرایط بالا، خریدار این حق قانونی را دارد که برای استرداد ثمن اقدام کند.
نحوه استرداد ثمن معامله
برای استرداد ثمن، خریدار باید مدارکی به دادگاه ارائه کند که پرداخت مبلغ توافقشده در قرارداد را ثابت میکنند، این مدارک به شرح زیر هستند:
مدارک اثبات پرداخت ثمن معامله
در مواردی، فروشنده و خریدار درباره پرداخت یا عدم پرداخت ثمن، اختلافاتی دارند، در چنین شرایطی، اثبات پرداخت ثمن بر عهده خریدار خواهد بود؛ بنابراین خریدار باید مدارک اثبات پرداخت ثمن را به دادگاه ارائه کند که به شرح زیر هستند:
- کارت ملی هوشمند یا شناسنامه دارای کدملی؛
- رسید رسمی و کتبی از فروشنده در زمان دریافت ثمن پرداختی؛
- اسناد و صورتحساب بانکی پرداخت ثمن؛
- شهادت شهود هنگام پرداخت ثمن به فروشنده؛
- مدارک اقرار فروشنده به دریافت ثمن در قرارداد (درصورت وجود).
نحوه مطالبه ثمن معامله به نرخ روز
استرداد ثمن به نرخ روز، بهویژه در تورم صعودی و افت ارزش پول کشور، امری طبیعی و قانونی بوده و طرفین قرارداد میتوانند برای دریافت آن به دادگاه مراجعه کنند.
مطالبه ثمن به نرخ روز در شرایط زیر انجام میشود:
- اگر مدت زیادی از معامله گذشته و خریدار با پرداخت ثمن، مورد معامله را دریافت نکرده باشد، میتواند برای دریافت ثمن به نرخ روز اقدام کند؛ چون ممکن است با گذشت زمان، ثمن مورد معامله ارزش ریالی خود را از دست داده باشد.
- اگر پس از پرداخت ثمن توسط خریدار، مشخص شود که مورد معامله متعلق به فرد دیگری است.
در نهایت نیز خریدار با مراجعه به دادگاه و ارائه مدارکی که در بخش قبلی بررسی شد، برای استرداد ثمن پرداختی اقدام میکند؛ دادگاه پس از بررسی مدارک و بر اساس موارد زیر، ثمن به نرخ روز را تعیین و حکم نهایی را صادر میکند:
- نوسانات بازار؛
- ارزش پول؛
- تاریخ پرداخت ثمن؛
- مبلغ ثمن پرداختی.
ثمن معامله در خرید متری خانه از بیتهوم
ثمن معامله یکی از ارکان اساسی در قراردادهای فروش ملک است، بنابراین تعیین مبلغ دقیق و زمان پرداخت آن اهمیت ویژهای دارد؛ چون طرفین معامله را ملزم به انجام تعهدات خواهد کرد. انواع ثمن یا روشهای پرداخت متنوعی در قانون تعریف شده است، اما انتخاب میان آنها به توافق خریدار و فروشنده بستگی دارد. باتوجهبه اینکه بیتهوم شرایط خرید متری خانه را فراهم کرده، بنابراین دیگر نیازی به پرداخت ثمن بهصورت یکجا نیست، در چنین شرایطی نهتنها صاحب خانهای نوساز و مدرن میشوید، بلکه در این شرایط اقتصادی، فشار مالی را تجربه نخواهید کرد.
