وقتی برای خرید ملکی (مسکونی، تجاری یا زمین) اقدام می‌کنید با اصطلاحات زیادی روبرو خواهید شد که ممکن است مفهوم و کاربرد تمامی آن‌ها را ندانید. در چنین شرایطی ممکن است یک اشتباه کوچک باعث بروز مشکلات قانونی و اختلافاتی بین خریدار و فروشنده شود. بهترین راه‌کار آشنایی با اصطلاحات حوزه املاک و مستغلات خواهد بود. به‌همین‌دلیل برای افزایش سطح آگاهی عمومی تمامی افراد جامعه در این مقاله از بلاگ بیت‌هوم به بررسی انواع سند ملک می‌پردازیم تا در زمان امضای معامله خرید ملک با کلیه حقوق قانونی خود آشنا بوده و از صحت و اعتبار سند و ملک در مراجع قانونی مطمئن شوید.
سند ملکی چیست؟
طبق ماده 1284 از قانون مدنی، سند عبارت از هر نوشته‌ای است که در مقام دعوی یا قابل دفاع، قابل استناد خواهد بود. بنابراین سند ملک به‌عنوان مدرکی رسمی و معتبر شناخته می‌شود که در اثبات مالکیت یک فرد نقشی اساسی بازی می‌کند. به‌عبارت ساده‌تر، سند ملکی، اصالت و هویت ملک را به اثبات رسانده و نشان می‌دهد که ملک از لحاظ قانونی مشکلی ندارد. بنابراین این سند به‌نام هر فردی که باشد، مالکیت ملک در اختیار او خواهد بود. لازم است بدانید که در صورت بروز هرگونه اختلاف یا مشکلی، وجود این سند می‌تواند مدرکی معتبر برای حفاظت از حق‌وحقوق مالک باشد.
انواع سند ملک کدامند؟
به احتمال زیاد در فرایند خرید و فروش ملک، بارها نام سندهای ملکی مختلف به گوش شما خورده باشد. اما نکته اصلی اینجاست که تمامی این سندها دارای اعتباری یکسان نیستند. طبق ماده 1286 قانون مدنی، سند به‌صورت‌کلی به 2 دسته «رسمی» و «عادی» تقسیم می‌شود که در ادامه بررسی و زیرمجموعه‌های هر یک معرفی خواهند شد.
سند رسمی ملک
طبق ماده 1287 قانون مدنی اسنادی که در دفتر اسناد رسمی، اداره ثبت اسناد و املاک و یا نزد سایر مامورهای رسمی طبق مقررات قانونی و در حدود صلاحیت آن‌ها تنظیم شده باشد، به‌عنوان سند رسمی شناخته می‌شود که توضیح آن‌ها به شرح زیر است.
- اسناد تنظیم شده در اداره اسناد و املاک کشور: این اسناد شامل سند مالکیت، صورت‌مجلس تفکیکی، صورت‌مجلس تحدید حدود ملک و سایر اسنادی است که در حدود وظایف مامورین ثبت است.
- اسناد ثبت شده در دفاتر اسناد رسمی: این اسناد شامل انتقال قطعی، صلح، اجاره، وکالت، اقرار، تعهد، وقف، رضایت، مشارکت و وصیت است.
- اسناد تنظیم شده توسط مامورین رسمی دولت در حدود صلاحیت آن‌ها: شامل سایر اسنادی است که مامورین رسمی دولت در حدود صلاحیت و اختیارات خود وظیفه تنظیم آن را دارند.
یکی از ویژگی‌های اصلی سند رسمی ملک عدم نیاز به اثبات نسبت به صحت و اصالت آن در هیچ‌یک از مراجع قانونی کشور است. البته موارد استثنا نیز وجود دارد چون ممکن است سندی جعلی چندین دست بین افراد مختلف چرخیده باشد و در نتیجه بنابه‌صلاحدید مقام مربوطه باید اصالت و صحت سند ملکی اثبات شود.
سند ملکی شش دانگ
اصطلاح شش دانگ به‌معنای 6 جهت است که شامل شمال، جنوب، شرق، غرب، پایین و بالا خواهد بود. بالا و پایین در این تعریف به فضاهایی مانند زیرزمین و پشت‌بام اشاره دارد. بنابراین وقتی سند ملکی شش دانگ باشد، نشان‌دهنده مالکیت تمام‌وکمال صاحب سند نسبت به ملک است.
سند ملکی 6 دانگ یکی از انواع سند املاک است که در آن ملک به‌صورت کامل به یک فرد تعلق می‌گیرد و به‌عنوان سندی رسمی شناخته شده و یکی معتبرترین اسناد در کشور است. باتوجهبه اعتبار بالای این سند، مسائل حقوقی درباره آن نیز بسیار کم است. چون سند شش دانگ دارای اصالت و صحت بسیار بالایی برای دارنده آن است.
سند ملکی تک برگ
یکی دیگر از انواع سند ملک معتبر، سند ملکی تک برگ است. سندهای قدیمی املاک در گذشته به‌شکل دفترچه‌هایی با چند برگ بودند. سند تک برگ در واقع نوع جدیدتر و مدرن‌تری از همان سندهای دفترچه‌ای قدیمی است که توسط مراجع رسمی نظام اسناد کشور طراحی و تایید شده است.
یکی از تفاوت‌های اساسی سند تک برگ با سندهای قدیمی دفترچه‌ای این است که دستی نوشته نشده و باید در سامانه ثبت شوند.
نکته مهم دیگر اینکه، هر سند تک برگی باید برای یک مالک صادر شود. بنابراین اگر فردی بخواهد ملک خود را به شخص دیگری بفروشد، باید سند جدیدی برای خریدار صادر شود.
سندهای تک برگی دارای اطلاعات مهمی مانند کروکی ملک و اطلاعاتی کامل‌تر هستند که باید به تایید مالک برسد. اگر نمونه‌ای از سندهای دفترچه‌ای را دیده باشید، متوجه خواهید شد که کروکی ملک کشیده نمی‌شد و از طرفی چون دستی تنظیم می‌شدند در بسیاری از موارد به‌دلیل بدخط بودن تنظیم‌کننده سند، خوانایی آن به‌شدت کاهش پیدا می‌کرد که خود باعث مشکلاتی می‌شد.
یکی از مزایای مهم سند تک برگ به‌عنوان یکی از انواع سند مسکونی یا تجاری، اصالت و شفاف و خوانا بودن اطلاعات ملک است. جالب است بدانید که از نظر بسیاری از افراد، نگهداری این نوع سند بسیار راحت‌تر از سندهای قدیمی دفترچه‌ای است.
سند ملکی مشاع
سند ملکی مشاع یکی از انواع سند ملک رسمی است. همان‌طور که از نام سند مشخص است، زمانی صادر خواهد شد که ملکی، چند مالک داشته باشد. به‌عبارت ساده‌تر، سند مشاع بین چند شریک یا مالک تقسیم می‌شود، در نتیجه سند مشاع دارای چند مالک است. چون هر یک از مالکان یا شرکا، مالکیت بخشی از آن ملک را داشته و همگی در آن با یکدیگر شریک هستند.
باتوجهبه اینکه در سند ملکی مشاع بیشتر از 1 نفر شریک هستند، خرید و فروش ملک مشاع پیچیده‌تر از ملک دارای سند غیرمشاع خواهد بود.
سند ملکی مفروز
کلمه «مفروز» در لغت به‌معنای «قابل تقسیم» است و در مسائل حقوقی به‌معنای «مالی که قابلیت تقسیم و جدا شدن داشته باشد» خواهد بود. ملک مفروز همان ملک مشاعی است که تقسیم شده است. به‌این‌مفهوم که هر یک از مالکان در ملک مشاعی برای تقسیم ملک مشاع خود اقدام کرده باشند. بنابراین پس از تقسیم ملک مشاعی و طی فرایند افراز آن، ملک مفروز خواهد بود.
لازم است بدانید که با افراز ملک مشاعی، ملک مفروز تنها یک مالک خواهد داشت و در نتیجه این مالک می‌تواند طبق سند درباره تصرفات ملک خود تصمیم بگیرد. بنابراین اگر هر یک از مالکین و یا شرکای یک ملک مشاعی مایل به دریافت سند رسمی ملک خود باشند باید ابتدا برای دریافت سند تفکیکی و افراز ملک مشاعی اقدام کنند.
برای درک بهتر سند ملکی مفروز و مشاعی در ادامه به بررسی تفاوت‌های اساسی این 2 سند می‌پردازیم.
تفاوت ملک مشاعی و ملک مفروز
تقسیم‌بندی ملک مشاعی و مفروز از جهت حدود مالکیت هر فرد انجام خواهد شد. اصلی‌ترین تفاوت‌های این 2 سند ملکی به شرح زیر است.
- ملک مشاع توسط چند فرد اداره شده و چندین مالک دارد اما ملک مفروز تنها 1 مالک خواهد داشت.
- ملک مشاع در صورت افراز (یعنی تقسیم‌بندی و جدا شدن) به ملک مفروز تبدیل خواهد شد. بنابراین اگر مالکی مایل به دریافت سند تک‌برگی باشد باید برای افراز ملک مشاعی اقدام کند. این در حالی است که دریافت سند تک برگی برای ملک مفروز نیازی به افراز نخواهد داشت.
- تصمیم‌گیری درباره ملک مشاع بر عهده تمامی مالکان خواهد بود، اما درباره ملک مفروز تنها مالک آن می‌تواند تصمیم‌گیری کند. لازم است بدانید که بدون رضایت تمامی مالکان در ملک مشاع، توافق صورت نگرفته و نمی‌توان تصمیمی در مورد آن گرفت.
سند ملکی المثنی
در برخی موارد به‌دلیل بروز حادثه‌ای مانند آتش‌سوزی، سیل، دزدی و غیره، سند ملک مفقود شده یا از بین می‌رود. در چنین شرایطی صاحب ملک باید با ارائه مدارک لازم برای درخواست صدور مجدد سند ملکی اقدام کند کند که به آن سند ملکی المثنی می‌گویند.
سند ملکی تفکیکی
سند ملکی تفکیکی به‌عنوان یکی از انواع سند ملک برای املاکی صادر خواهند شد که چندین نفر در مالکیت آن با یکدیگر شریک هستند یا به‌عبارتی ملک بین چند نفر تقسیم شده است. در چنین شرایطی، هر کدام از بخش‌‌های تقسیم‌شده در قالب یک سند از یکدیگر تفکیک می‌شوند.
سند ورثه‌ای
بعد از فوت مالک، ملک او به وراث خواهد رسید، بنابراین وراث با ارائه مدارک لازم به اداره ثبت می‌توانند به اندازه سهم‌الارث خود برای درخواست صدور سند ملکی اقدام کنند که به آن سند ورثه‌ای گفته می‌شود. مدارکی که هر وارث باید برای دریافت این نوع سند ارائه کند به شرح زیر هستند.
- درخواست صدور سند مالکیت؛
- گواهی حصر وراثت؛
- فرم مالیاتی 19؛
- اصل سند مالکیت مورث.
سند ملک وقفی
ملک وقفی، ساختمان، زمین یا آپارتمانی است که فردی آن را وقف کرده است. اداره اوقاف کشور نیز می‌تواند این املاک را به‌صورت 99 ساله به افراد منتقل و به‌ازای این انتقال از آن‌ها اجاره دریافت کند.
لازم است بدانید که طبق قانون، خرید و فروش املاک موقوفی بدون اجازه و هماهنگی با اداره اوقاف ممنوع بوده و تخلف محسوب می‌شود. اما اگر فردی با اجاره اداره اوقاف، اعیانی (ساختمانی) در عرصه اوقافی (زمین اوقافی) بسازد، تنها می‌تواند برای ساختمان سند دریافت کند که به آن سند ملک وقفی می‌گویند.
سند وکالتی
در برخی موارد و بنابه‌دلایلی مانند فوت، بیماری و غیره، مالک قادر به انجام امور مربوط به ملک خود نیست. در چنین شرایطی، مالک فردی را به‌عنوان وکیل خود انتخاب می‌کند. بنابراین سند وکالتی یکی از انواع سند املاک است که به نام فرد یا افراد دیگری به‌عنوان وکیل فروشنده اصلی تنظیم خواهد شد.
تنها در شرایطی سند وکالتی صادر می‌شود که وکالت فرد یا افراد به‌صورت رسمی و محضری باشد. بنابراین اگر افراد سودجو با جعل سند برای معامله‌های غیرقانونی اقدام کنند، کلاهبرداری قابل پیگیری و شکایت خواهد بود.
سند منگوله‌دار
همان‌طور که از نام این نوع سند مشخص است، دارای یک منگوله سُربی است. این سندها به‌صورت دفترچه‌ای بوده و بخش شیرازه آن با یک نخ و تکه‌ای سرب به‌اصطلاح پلمب شده است. این سبک از پلمب توسط اداره اسناد روی سند قرار گرفته و به‌عبارتی تاییدی بر رسمی بودن سند ملک است.
نکته بسیار مهم اینکه، مالکیت در این نوع سندها کاملا قطعی بوده و هیچ‌گونه شک‌وشبهه‌ای در مسائل حقوقی آن وجود نخواهد داشت.
سند ملکی عرصه و اعیان
عرصه به‌معنای زمین و اعیان به‌معنای ساختمانی است که در عرصه ساخته شده است. ساکنین شهرهای بزرگ و آپارتمان‌نشین با این 2 اصطلاح بیشتر آشنا هستند. همان‌طور که می‌دانید هر ساختمان یا آپارتمان در زمینی با مساحت مشخص ساخته می‌شود. بنابراین باتوجهبه تعریف، سند عرصه، سند ملکی زمینی است که آپارتمان در آن ساخته شده و سند اعیان، سند ملکی واحدهای آپارتمان است.
در مورد سند ملکی عرصه و اعیان یک نکته بسیار مهم وجود دارد، اینکه میزان سهم مالک هر واحد آپارتمان روی عرصه، به متراژ واحد یا اعیان بستگی دارد. تنها با درخواست از شهرداری و اداره‌های مربوطه می‌توان سهم دقیق هر مالک از عرصه را مشخص کرد.
تعیین سهم هر مالک از عرصه زمانی اهمیت پیدا می‌کند که ملک ورثه‌ای باشد یا مالک‌ها تصمیم بر تخریب و ساخت اعیان جدید داشته باشند. در چنین شرایطی و برای جلوگیری از بروز مشکلات قانونی بعدی، لازم است قبل از هر اقدامی روی عرصه، سهم هر مالک مشخص شود.
برای کسب اطلاعات بیشتر می‌توانید مقاله عرصه و اعیان را در بلاگ بیت‌هوم بخوانید.
سند ملکی معارض
اگر برای ملکی با حد و حدود مشخص و تعریف‌شده، 2 سند رسمی با نام و تاریخ‌های متفاوت صادر شده باشد، به آن سند معارض گفته می‌شود. طبق تبصره ماده 5 لایحه قانونی درباره اشتباه‌های ثبتی و سندهای ملکی معارض، دادگاه پس از انجام تحقیقات و بررسی‌های لازم سندی را که در ملک دیگری تعرض داشته باطل خواهد کرد.
سند عادی ملک
طبق ماده 1289 قانون مدنی به تمامی سندها غیر از مواردی که در گروه ماده 1287 قرار می‌گیرند، سند عادی گفته می‌شود. بنابراین اسناد عادی شامل اجاره‌نامه، مبایعه‌نامه، سند قولنامه‌ای و مشارکت در ساخت به‌همراه مهر مشاور املاک و غیره خواهند بود. در ادامه به بررسی انواع سند عادی می‌پردازیم.
سند ملکی شورایی
یکی از انواع سند ملک عادی، سند شورایی است که معمولا توسط شورای محلی یک منطقه یا شهر مُهر می‌شود. دلیل اصلی اینکه سند ملکی شورایی به‌عنوان سندی عادی دسته‌بندی می‌شود نداشتن اعتباری معادل با اعتبار سند رسمی است.
نکته اصلی اینجاست که اگر فردی مایل به دریافت سند رسمی برای ملک خود باشد باید مدارک لازم را به اداره ثبت اسناد ارائه کرده و مراحل اداری و قانونی را طی کند تا سند شورایی به سند رسمی تبدیل شود.
سند بنچاق
بنچاق نوعی شجره‌نامه ملک یا سند مادر است که در آن اطلاعاتی به شرح زیر درج می‌شود.
- مشخصات خریدار و فروشنده؛
- آدرس خریدار و فروشنده؛
- هزینه‌های پرداخت شده.
بنچاق در سایز A2 تنظیم شده و به‌عنوان یک سند درجه 2 شناخته می‌شود. به‌این‌مفهوم که الزامی برای ارائه آن به دفترخانه رسمی نبوده و در صورت نبودن بنچاق نیز معامله قابل انجام است. جالب است بدانید که این سندها مانند گذشته رواج نداشته و برای اثبات مالکیت ملک کافی نیست اما هنوز هم بین بسیاری از مراجع قانونی معتبر هستند.
سند قولنامه‌ای
قولنامه توافق اولیه‌ای است که بین طرفین معامله نوشته خواهد شد تا شرایط خرید و فروش ملک مشخص شود. برخی از افراد، سند قولنامه‌ای را به‌نوعی مترادف با سند عادی می‌دانند. اما این نوع سند توسط اداره ثبت اسناد کشور یا دفاتر مربوطه تنظیم نمی‌شود. چون قولنامه نوشته یا قراردادی است که مشاور املاک آن را طبق توافق طرفین معامله می‌نویسد بنابراین بار قانونی نخواهد داشت.
اگر پس از نوشتن قولنامه، خریدار به فروشنده مبلغی پرداخت کند اما فروشنده پس از دریافت وجه، معامله را به‌هم بزند، خریدار هیچ مدرکی برای اثبات دعوی خود نخواهد داشت. در این شرایط بهترین کار پرداخت پول پس از نوشته شدن مبایعه‌نامه رسمی خواهد بود. مبایعه‌نامه نیز همان قولنامه است با این تفاوت که از لحاظ قانونی معتبر است. این مبایعه‌نامه است که قبل از دریافت سند اصلی، مالکیت خریدار را اثبات می‌کند.
هر قولنامه حاوی اطلاعاتی به شرح زیر است:
- تعهدات خریدار و فروشنده؛
- شرایط خرید و فروش ملک؛
- قیمت ملک؛
- مکان ملک؛
- شرایط پرداخت؛
- مهلت تحویل ملک.
این نوع سند در مقایسه با دیگر انواع سند ملک از اعتبار کمتری برخوردار بوده و برای خرید و فروش ملک زیاد از آن استفاده نمی‌شود. بنابراین اگر به هر دلیلی قصد خرید ملکی با سند قولنامه‌ای دارید بهتر است درباره آن از شهرداری منطقه استعلام بگیرید.
سند ملکی رهنی
سند رهنی یکی از انواع سند ملک است که در شرایطی خاص صادر خواهد شد. به‌عنوان‌مثال، اگر خریدار در زمان خرید ملک مایل به دریافت وام و تسهیلات بانکی باشد، سند ملک باید برای مدتی در رهن بانک وام‌دهنده قرار گیرد. این موضوع نیز در سند ملکی رهنی قید می‌شود.
لازم است بدانید که منظور از رهن سند ملک، گرو ماندن آن نزد بانک نیست چون در سند رهنی قید می‌شود که تا تاریخی معین در رهن بانک است. در نهایت نیز بانک سند را به خریدار تحویل خواهد داد.
چون در سند قید شده که ملک در رهن بانک است، اگر وام‌گیرنده قادر به تسویه وام دریافتی در سررسید نباشد، بانک حق تصاحب ملک را خواهد داشت. بنابراین قبل از هر اقدامی برای دریافت وام روی ملک این موضوع مهم حقوقی را در نظر داشته باشید.
سند بنیادی
املاکی که بعد از انقلاب اسلامی و از طریق روش‌های وابسته به حکومت قبلی به‌دست آمده بودند، طبق فرمان امام مصادره و سند آن‌ها در اختیار بنیاد مستضعفین قرار گرفت. سند این املاک با نام بنیادی شناخته شده و معمولا ارزش آن‌ها پایین‌تر از سندهای عادی است.
سند صلح عمری
زمانی‌که مالک در دفترخانه رسمی، ملک خود را به شخص دیگری انتقال می‌دهد اما با این شرط اینکه تا زمان حیاتش ملک را اجاره کرده و یا از منافع آن بهره‌مند شود، به آن سند صلح عمری می‌گویند.
انواع سند ملک؛ کدامیک باید صادر شود؟
هر ملکی ویژگی‌ها و شرایط خاص خود را داشته و باید مطابق آن‌ها سند ملک صادر شود. همان‌طور که اشاره شد، انواع سند ملک به 2 دسته اصلی رسمی و عادی تقسیم می‌شوند که هر کدام زیرمجموعه‌های خود را دارند. این سندها شامل سند ملکی شش دانگ، سند ملکی تک برگ، سند ملکی مشاع، سند ملکی مفروز، سند ملکی المثنی، سند ملکی عرصه و اعیان، سند ملکی معارض، سند شورایی، قولنامه‌ای و بنچاق هستند.
هر کدام از این سندها بنا به شرایط ملک صادر شده و ارزش و اعتبار هر کدام با دیگری متفاوت است. در این مقاله تمامی سندها بررسی شدند تا اطلاعات کافی در زمان تنظیم سند را داشته باشید. با کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه از بروز مشکلات حقوقی و اختلافات جلوگیری خواهد شد. بنابراین قبل از امضای هر قرارداد و سندی بهتر است این مقاله را دوباره با دقت بیشتری بخوانید.
