اختلاف میان موجر و مستاجر باعث بروز مشکلاتی میشود که یکی از نتایج آن میتواند درخواست تخلیه مستاجر باشد. اما مشکل اصلی از زمانی شروع میشود که مالک درخواست تخلیه ملک را دارد اما مستاجر برای تخلیه اقدام نمیکند. در چنین شرایطی، مالک باید برای دریافت حکم تخلیه ملک یا دستور تخلیه خانه اقدام کند. باتوجهبه اهمیت مراحل دادخواست و دریافت حکم تخلیه، در این مقاله از وبلاگ بیتهوم به بررسی قوانین، شرایط، مدارک و نحوه اخذ حکم تخلیه مستاجر میپردازیم و در نهایت از هزینه دادرسی و هزینه وکیل تخلیه ملک میگوییم.
حکم تخلیه ملک چیست؟
حکم تخلیه در لغت و در معنای حقوقی، مفاهیم مختلفی دارد که به شرح زیر هستند:
- معنای لغوی تخلیه ملک: حکم تخلیه بهمعنای خالی کردن ملک است.
- معنای حقوقی تخلیه ملک: حکم تخلیه بهمعنای گرفتن ملک از متصرف آن بهگونهای که صاحب ملک بتواند بدون هیچگونه مشکلی از منافع ملک خود بهرهمند شود.
طبق قانون روابط میان موجر و مستاجر که در سالهای 1356 و 1376 به تصویب رسیده و قانون مدنی، موجر در شرایطی مانند عدم پرداخت اجاره توسط مستاجر، میتواند از او شکایت کرده و حکم تخلیه ملک را از دادگاه یا شورای حل اختلاف دریافت کند.
موجر برای تنظیم دادخواست تخلیه ملک باید به یکی از دفاتر خدمات قضایی مراجعه کرده و مراحل شکایت از مستاجر را دنبال کند. در نهایت نیز پس از دریافت حکم تخلیه، تخلیه خانه یا واحد اداری و تجاری توسط کلانتری یا نیروی اجرای احکام انجام میشود.
قوانین حکم تخلیه ملک چیست؟
قانون حکم تخلیه ملک شامل قوانین رابطه میان موجر و مستاجر مصوب در سالهای 1356 و 1376 است. طبق این قوانین حکم تخلیه خانه، زمان انعقاد قرارداد اجاره تاثیر زیادی روی اعمال قانونهای مصوب دارد که در ادامه بیشتر توضیح داده میشود.
- اگر زمان انعقاد قرارداد اجاره مربوط به سالهای قبل از 1376 بوده و مورد اجاره نیز مکانی تجاری باشد، قانون روابط موجر و مستاجر 1356 اعمال خواهد شد.
- اگر قرارداد اجاره از سال 1376 بهبعد منعقد شده باشد، قانون روابط موجر و مستاجر 1376 اعمال خواهد شد.
بنابراین زمان انعقاد اجارهنامه تاثیر زیادی در نوع قانون اعمالی دارد.
قانون حکم تخلیه خانه مصوب 1356
اگر تاریخ قرارداد اجارهنامه مربوط به سالهای قبل از 1356 باشد، قانون حکم تخلیه طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 اجرا خواهد شد.
نکته بسیار مهم اینکه، قانون حاکم بر روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 تنها مختص املاک تجاری بوده و برای املاک مسکونی اجرا نمیشود.
موارد حکم تخلیه بر اساس ماده 14 قانون مصوب 1356 به شرح زیر هستند:
انتقال به غیر
انتقال مورد اجاره بهغیر بهصورت زیر تعریف میشود:
- مستاجر بدون داشتن حقانتقال بهغیر در اجارهنامه، مورد اجاره را بهصورت جزئی یا کلی به شخص دیگری واگذار کند.
- مستاجر بدون داشتن حقانتقال بهغیر در اجارهنامه و از طریق وکالت، نمایندگی یا غیره، ملک را در اختیار و استفاده افراد دیگری غیر از اشخاص تحتالکفاله قانونی خود قرار داده باشد.
در شرایط بالا، موجر میتواند برای دریافت دستور تخلیه ملک اقدام کند.
واگذاری به غیر
اگر مالک، ملک را بهمنظور کسب درآمد یا تجارت شخص مستاجر به او اجاره باشد اما مستاجر، مورد اجاره را بهعناوینی مانند وکالت، نمایندگی یا غیره به شخص دیگری واگذار کرده باشد، مالک میتواند برای دریافت حکم تخلیه اقدام کند.
نیاز مالک به مورد اجاره
اگر مورد اجاره، محل سکونت بوده و مالک بعد از اتمام مدتاجاره نیاز به ملک برای سکونت خود یا افراد دیگر داشته باشد، میتواند برای دریافت دستور تخلیه خانه اقدام کند. افراد دیگر در این مورد به شرح زیر هستند:
- فرزند یا فرزندان مالک؛
- پدر یا مادر مالک؛
- همسر مالک.
در معرض خرابی قرار گرفتن مورد اجاره
اگر مستاجر خسارتی به ملک وارد کرده و بهواسطه آن، ملک در معرض خرابی قرار گرفته و امکان تعمیر نیز وجود نداشته باشد، مالک میتواند حکم تخلیه مستاجر را دریافت کند.
استفاده از مورد اجاره برخلاف اجارهنامه
در اجارهنامه باید نوع استفاده از ملک مانند مسکونی، اداری یا تجاری مشخص شود. اگر مستاجر برخلاف نوع استفاده درج شده در اجارهنامه از مورد اجاره برای منظور دیگری استفاده کند، مالک میتواند حکم تخلیه ملک را دریافت کند.
تعدی و تفریط در ملک
مفهوم تعدی و تفریط مستاجر بهشرح زیر است:
- مفهوم تعدی مستاجر: تعدی بهمعنای تجاوز از حد است؛ بهاینمفهوم که مستاجر کاری که نباید انجام میداد را انجام داده است. بهعبارتسادهتر، تعدی بهمعنای انجام دادن عملی خارج از قرارداد اجاره و عرف نسبت به مورد اجاره است.
- مفهوم تفریط مستاجر: تفریط بهمعنای کوتاهی یا کمکاری کردن است؛ بهعبارت سادهتر تفریط بهمفهوم ترک عملی است که مستاجر باید بر اساس قرارداد اجاره یا عرف برای حفظ مال انجام دهد.
در ادامه مثال برای تعدی و تفریط مستاجر آمده است:
- مثال تعدی مستاجر: در اجارهنامه درج شده که مستاجر نباید تغییراتی در مورد اجاره مانند تغییر دیوارها و آسیب به بخشهای مختلف انجام دهد اما مستاجر این کار را انجام داده است.
- مثال تفریط مستاجر: مستاجر موظف به نگهداری از اموال موجود در مورد اجاره بوده اما در نگهداری از آنها کوتاهی کرده است.
بنابراین در صورت تعدی و تفریط مستاجر، موجر میتواند برای دریافت حکم تخلیه ملک اقدام کند.
تغییر شغل در مورد اجاره تجاری
در مورد املاک تجاری، مورد اجاره برای شغل مشخصی اجاره داده میشود. اما اگر مستاجر بدون رضایت موجر شغل خود را تغییر داده و از مورد اجاره برای شغل دیگری استفاده کند، مالک میتواند حکم تخلیه مستاجر را دریافت کند.
لازم است بدانید، در شرایطی که شغل جدید، عرفا مشابه شغل قبلی و درج شده در اجارهنامه باشد، مستاجر تخلفی انجام نداده و موجر نمیتواند به این بهانه برای دریافت حکم تخلیه مغازه اقدام کند.
خودداری از پرداخت اجاره
در مواردی که مستاجر از پرداخت اجاره خودداری کند، موجر میتواند برای دریافت حکم تخلیه اقدام کند.
قوانین حکم تخلیه ملک مصوب 1376
قراردادهای اجاره املاک مسکونی که بعد از سال 1376 منعقد شده باشند، تابع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 و قانون مدنی خواهند بود. بنابراین شرایط اخذ حکم تخلیه مستاجر طبق این قانون به شرح زیر است:
انقضای مدت قرارداد اجاره
بر اساس ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، بعد از انقضای مدت اجارهنامه و در صورت تقاضای موجر یا قائممقام قانونی او، مالک میتواند برای دریافت حکم تخلیه ملک اقدام کند. در این موارد، شرایط زیر برقرار خواهد بود:
- در اجاره با سند رسمی: در اجاره با سند رسمی، تخلیه عین مستاجره باید توسط دوایر اجرایی ثبت و ظرفمدت یک هفته انجام شود.
- در اجاره با سند عادی: در اجاره با سند عادی، ظرفمدت یک هفته بعد از ارائه تقاضای تخلیه، تخلیه ملک بهدستور مقام قضایی در مراجع قضایی و توسط ضابطین قوه قضائیه انجام میشود.
استعمال مورد اجاره خارج از توافق
طبق ماده 492، اگر مستاجر، مورد اجاره را در مواردی غیر از موردی که در اجارهنامه آمده استعمال کند، موجر حق فسخ اجارهنامه را خواهد داشت و میتواند حکم تخلیه ملک را برای مستاجر دریافت کند.
نکته بسیار مهم اینکه، مستاجر تنها اجازه استعمال ملک مطابق با توافقات صورت گرفته در اجارهنامه را دارد؛ بنابراین اگر از اوضاع و احوال استنباط شده یا مشخص شود که مستاجر از مورد اجاره خارج از توافق استعمال کرده است، حق فسخ برای موجر وجود دارد.
تعدی یا تفریط مستاجر
طبق ماده 487 قانون مجازات اسلامی، اگر مستاجر نسبت به مورد اجاره تعدی یا تفریط انجام داده و موجر قادر به منع و رفع آن نباشد، موجر حق فسخ اجارهنامه را داشته و میتواند حکم تخلیه برای مستاجر دریافت کند.
ماده 494 قانون مدنی
طبق ماده 494 قانون مدنی، قرارداد اجاره بهمحض انقضای مدت اجاره، برطرف خواهد شد. بنابراین اگر بعد از انقضای اجارهنامه، مستاجر عین مستاجره را بدون اجازه مالک برای مدتی تصرف کند، موجر میتواند برای مدت ذکر شده مبلغی را بهعنوان اجرتالمثل روزهای تصرف از مستاجر دریافت کند.
شرایط اخذ حکم تخلیه مستاجر
در بخش قبلی به بررسی دو قانون روابط موجر و مستاجر پرداخته شد که در هر کدام از آنها، شرایط دریافت حکم تخلیه مستاجر متفاوت بود. اما لازم است بدانید که موجر تنها در مواردی میتواند برای دریافت دستور تخلیه اقدام کرده و مراحل تخلیه قانونی را انجام دهد که یکی از شرایط زیر صادق باشد.
| شرایط دریافت حکم تخلیه مستاجر | توضیحات |
| عدم تخلیه بعد از اتمام مدت اجاره | زمانیکه مدت اجاره تمام شده اما مستاجر در ملک باقی مانده و تخلیه نمیکند. |
| عدم پرداخت اجاره برای بیشتر از 3 ماه متوالی | زمانیکه مستاجر در 3 ماه گذشته اجارهبها را به موجر پرداخت نکرده است. |
| استفاده غیرمشروع از ملک | زمانیکه مستاجر از مورد اجاره استفاده نامشروع کرده است. |
| انتقال ملک به شخصی دیگر | زمانیکه مستاجر، ملک مورد اجاره را به شخص دیگری انتقال داده است. |
شروط اجاره نامه برای دریافت حکم تخلیه ملک
قرارداد اجاره که میان موجر و مستاجر به امضا میرسد ممکن است بهصورت رسمی یا غیررسمی تنظیم شده باشد. باتوجهبه اینکه طبق قانون جدید باید تمامی اجارهنامهها در سامانه ثبت شوند، بنابراین تمامی اجارهنامههای جدید رسمی تلقی خواهند شد.
در چنین شرایطی، صاحب ملک برای درخواست تخلیه و دریافت حکم تخلیه ملک باید به اداره ثبت مراجعه کند. موجر با دریافت حکم تخلیه فوری مستاجر و برای صدور اجرائیه باید به همان دفتر اسناد رسمی مراجعه کند که قرارداد اجاره در آن منعقد شده است.
لازم است بدانید که موجر برای دریافت حکم تخلیه مستاجر باید دو شرط مهم را در تنظیم قرارداد اجارهنامه رعایت کند که به شرح زیر هستند:
- نسخههای قرارداد اجاره: مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، قرارداد اجاره باید در 2 نسخه تنظیم شود. این شرط اساسی با هدف آگاهی طرفین از وظایف و تکالیف خود تعیین شده است. از طرفی اجارهنامه به موجر و مستاجر داده میشود تا هیچکدام از آنها امکان جعل یا الحاق قرارداد را نداشته باشند.
- شاهدان قرارداد اجاره: در قرارداد اجاره ملک، 2 نفر باید بهعنوان شاهد، عقد قرارداد اجاره و صحت آن را گواهی و سپس قرارداد اجاره را امضا کنند.
مدارک لازم برای دریافت حکم تخلیه ملک
در مواردی که یکی از شرایط بررسی شده در بخشهای قبلی محقق شود، موجر میتواند با ارائه مدارک زیر برای دریافت حکم تخلیه فوری مستاجر اقدام کند.
- مدارک هویتی مالک (شامل شناسنامه و کارت ملی هوشمند)؛
- سند مالکیت ملک؛
- سند اجارهنامه ملک (نسخه اصلی یا آخرین قرارداد معتبر).
مدارک لازم برای دریافت حکم تخلیه املاک بدون قرارداد اجاره
مدتی است که قرارداد اجارهنامه باید در سامانههای آنلاین ثبت شوند؛ اما در مواردی که قرارداد بهصورت شفاهی بوده یا قرارداد اجاره تنظیم نشده باشد، مالک باید مدارک زیر را ارائه کند.
| نوع قرارداد اجاره | توضیحات | مدارک لازم برای دریافت حکم تخلیه مستاجر |
| قرارداد شفاهی اجاره | موجر و مستاجر برای تمدید اجارهنامه، قرارداد کتبی ننوشته و مورد اجاره را شفاهی تمدید کردهاند. | آخرین نسخه کتبی قرارداد اجاره |
| بدون قرارداد اجاره | موجر و مستاجر هیچگونه قراردادی برای مورد اجاره تنظیم نکردهاند. | · رسید پرداخت اجاره توسط مستاجر؛
· شهادت شهود درباره اجاره دادن ملک. |
مراحل دریافت حکم تخلیه ملک
دریافت حکم تخلیه خانه یا املاک اداری و تجاری دارای مراحل قانونی مشخصی است که باید رعایت شوند. در ادامه مراحل دریافت حکم تخلیه قانونی ملک آمده است.
ارسال اخطار کتبی تخلیه ملک برای مستاجر
بهصورتکلی، ارسال اخطار کتبی درخواست تخلیه ملک برای مستاجر، جزو مراحل دریافت حکم نیست؛ اما بسیاری از مراجع قضایی پیشنهاد میکنند که موجر قبل از طرح شکایت، این کار را انجام دهد. هدف از این کار کاهش تعداد مراجعه به دادگاه برای دریافت حکم تخلیه و حل مسئله بدون نیاز به مراجع قضایی است.
بنابراین قبل از طرح دعوی در دادگاه صلح، توصیه میشود که موجر اخطاری کتبی برای مستاجر ارسال کرده و مهلت مشخصی برای تخلیه ملک تعیین کند.
طرح شکایت در دادگاه صلح
موجر در صورت عدم تخلیه ملک توسط مستاجر میتواند برای طرح دعوای حکم تخلیه در دادگاه صلح اقدام و مراحل زیر را انجام دهد.
- تکمیل فرم و تنظیم دادخواست تخلیه ملک: مالک باید پس از تکمیل فرم درخواست تخلیه برای تنظیم دادخواست نیز اقدام کند.
- پرداخت هزینه دادرسی تخلیه ملک: پس از تنظیم دادخواست تخلیه ملک، مالک باید هزینه دادرسی را بر اساس ارزش ملک پرداخت کند.
در صورت تکمیل مدارک لازم میتوانید دادخواست تخلیه ملک را بهصورت الکترونیکی ثبت کرده یا به دفاتر الکترونیک قضایی مراجعه کنید.
ارائه مدارک
بعد از تنظیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی، مالک باید مدارک لازم برای دریافت حکم تخلیه خانه را ارائه کند.
برگزاری جلسه دادگاه
جلسه دادگاه برای بررسی امکان صدور حکم تخلیه برگزار شده و قاضی در صورت حقانیت مالک، حکم تخلیه را صادر خواهد کرد.
صدور حکم
بعد از صدور حکم تخلیه توسط قاضی، حکم به مستاجر ابلاغ شده و او موظف به تخلیه ملک خواهد بود.
درخواست تجدیدنظر حکم تخلیه
مستاجر میتواند ظرفمدت 20 روز بعد از ابلاغ حکم تخلیه، درخواست تجدیدنظر را به دادگاه ارائه کند.
برگزاری جلسه تجدیدنظر
جلسه تجدیدنظر در دادگاه برگزار شده و قاضی دوباره دلایل موجر و مستاجر را بررسی خواهد کرد. در نهایت نیز قاضی حکم نهایی را صادر میکند که لازمالاجرا است.
اجرای حکم تخلیه مستاجر
با صدور حکم نهایی توسط قاضی، مستاجر باید ملک را تخلیه کند. اما اگر مستاجر ملک را تخلیه نکند، موجر میتواند درخواست اجرای حکم تخلیه را بدهد. در چنین شرایطی، ماموران اجرایی دادگاه، حکم تخلیه ملک را اجرا و ملک را تخلیه خواهند کرد.
مراجع صالح رسیدگی به دعوای حکم تخلیه مستاجر 1404
در سال 1404 و بر اساس نوع قرارداد و مبلغ اجاره، مراجع زیر صلاحیت رسیدگی به دعوای حکم تخلیه را خواهند داشت.
- شورای حل اختلاف: برای قراردادهای عادی یا املاک با مبلغ رهن کمتر از 200 میلیون تومان؛
- دادگاه صلح محل ملک: برای قراردادهای رسمی یا دارای کد رهگیری از سامانه.
شرایط توقف دستور تخلیه خانه توسط مستاجر
مستاجر در شرایط زیر میتواند از دستور تخلیه ملک جلوگیری کند:
- مستاجر ادعا کند که سند ملک مورد اجاره، اصالت نداشته و جعلی است.
- مستاجر ادعا کند که قرارداد اجاره ملک را تمدید کرده است.
توجه کنید که در صورت صدور حکم تخلیه فوری، مستاجر فرصت کافی برای توقف دستور تخلیه خانه را ندارد؛ بنابراین باید برای دادرسی فوری اقدام کند. در این شرایط، مستاجر بدون ارائه دادخواست میتواند دلایل خود را به دادگاه ارائه کند تا دادخواست او بررسی شود.
صدور حکم تخلیه ملک چقدر زمان میبرد؟
بهصورتکلی، صدور حکم تخلیه و اجرای حکم تخلیه ملک بین 3 تا 6 ماه زمان میبرد که جزئیات آن به شرح زیر است:
| نوع دادگاه | مدتزمان صدور و اجرای حکم تخلیه |
| دادگاه بدوی | 1 تا 3 ماه |
| دادگاه تجدیدنظر (در صورت اعتراض مستاجر) | 2 ماه اضافه |
| اجرای حکم تخلیه بعد از قطعیت | 15 روز تا 1 ماه |
نکته مهم اینکه، این بازه زمانی به عوامل متعددی بستگی دارد که در ادامه بررسی میشوند.
عوامل موثر در زمان صدور حکم تخلیه ملک
همانطور که در بخش قبلی اشاره شد، صدور و اجرای حکم تخلیه ممکن است چندین ماه زمان ببرد. عوامل متعددی باعث طولانیتر شدن زمان صدور و اجرای حکم میشوند که به شرح زیر هستند:
- ارائه درخواست تجدیدنظر توسط مستاجر؛
- برخی پیچیدگیهای پرونده درخواست حکم تخلیه.
هزینه دادرسی حکم تخلیه ملک 1404
هزینه دادرسی حکم تخلیه در سال 1404 به عوامل متعددی بستگی داشته و بر اساس اطلاعات سایت عدلایران به شرح جدول زیر است:
| نوع هزینه | مبلغ در سال 1404 |
| هزینه تایپ متن دادخواست و شکواییه | 1.800 تومان برای 250 کلمه |
| هزینه تنظیم و بازبینی دادخواست | 104.000 تومان |
| هزینه تنظیم و بازبینی شکوائیه | 104.000 تومان |
| هزینه اطلاعرسانی پرونده | 43.200 تومان |
| هزینه چاپ اوراق قضایی | 1.200 تومان برای هر صفحه |
| هزینه تنظیم و بازبینی اظهارنامه | 85.000 تومان |
| هزینه پیگیری دادخواست و شکوائیه | 1.800 تومان |
هزینههای جدول بالا بخشی از مواردی هستند که در سامانه آنلاین عدلایران آمده است. اما لازم است بدانید که مبلغ دادرسی برای حکم تخلیه معمولا هزینههای دیگری نیز دارد و چون بهعنوان دعوای غیرمالی محاسبه میشود، هزینه آن بین 200.000 تومان تا 500.000 تومان متغیر است.
هزینه وکیل برای گرفتن حکم تخلیه ملک سال 1404
هزینه وکیل (حقالوکاله وکیل) در دعوای تخلیه ملک بهعوامل متعددی به شرح زیر بستگی دارد:
- پیچیدگی پرونده؛
- سابقه وکیل؛
- شهر محل دادگاه.
باتوجهبه عوامل بالا، هزینه وکیل برای دریافت حکم تخلیه خانه معمولا بین 10 میلیون تومان تا 30 میلیون تومان در سال 1404 است.
تفاوت دستور تخلیه ملک و حکم تخلیه
برای درک تفاوت دستور تخلیه خانه و حکم تخلیه خانه به توضیحات زیر دقت کنید:
- دستور تخلیه ملک: دستور تخلیه زمانی صادر میشود که رابطه میان موجر و مستاجر بر اساس قانون مصوب 1376 باشد و از طرفی شرایط این قانون نیز در قرارداد اجاره آمده باشد.
- حکم تخلیه ملک: حکم تخلیه زمانی صادر میشود که به دلایل مختلف نتوان به استناد به قانون، دستور تخلیه را صادر کرد و برای تخلیه به دادرسی برای صدور حکم نیاز باشد.
خرید متری خانه از بیتهوم و حل مشکل تخلیه ملک
مشکل تخلیه ملک یکی از چالشهای میان موجر و مستاجر است؛ بنابراین تا زمانیکه مستاجر ملکی را اجاره کرده باشد، احتمال بروز اختلاف و ابلاغ حکم تخلیه ملک وجود دارد. در این مقاله، قوانین، شرایط، مدارک، مراحل و هزینه دریافت حکم تخلیه بررسی شد؛ اما تنها در شرایطی نگرانی درباره دریافت چنین حکمی برطرف میشود که در خانه خودتان ساکن شوید. بنابراین پیشنهاد میشود با خرید متری خانه از بیتهوم، سرمایهگذاری هوشمندانهای انجام دهید تا در آینده دیگر نگران دریافت این حکم از طرف مالک نباشید.
