سرمایه‌گذاری در بازار مسکن یکی از روش‌های اصولی برای حفظ اندوخته و خانه‌دار شدن است. اما بزرگ‌ترین سنگ جلوی پای اقشار متوسط و ضعیف جامعه، خطرات سرمایه گذاری در مسکن است که می‌تواند آن‌ها را از داشتن سقفی بالای سرشان محروم کند. در این شرایط، معمولا افراد ناامید شده و به‌جای ورود به بازاری با ریسک و خطرات این چنینی، سرمایه خود را در بانک‌ها ذخیره می‌کنند. اما پس‌انداز بانک هرگز سود هنگفتی مانند خرید ملک را عاید شما نخواهد کرد.
بنابراین چه بهتر که به‌جای پاک کردن صورت مسئله، راه‌حل بیت‌هوم را برای سرمایه‌گذاری در این بازار مطمئن انتخاب کنید. باتوجه‌به مسئولیت اجتماعی بیت‌هوم برای آگاهی‌بخشی به اقشار مختلف جامعه، در این مقاله به بررسی خطراتی می‌پردازیم که با سرمایه‌گذاری در مسکن با آن‌ها دست‌وپنجه نرم خواهید کرد. اما نگران نباشید، این خطرات نباید مانعی برای پیشرفت شما باشند، پس در انتها راه‌حلی ارائه می‌شود که کلید خانه‌ای نوساز را به شما تقدیم خواهد کرد.
خطرات سرمایه گذاری در مسکن
ورود به هر بازاری مزایا و معایب خود را دارد. بازار املاک و مستغلات با آن همه فرازونشیب‌هایی که در سال‌های گذشته داشته، از این قاعده مستثنی نیست. بنابراین به‌عنوان یک سرمایه‌گذار نباید فقط مزایای خرید مسکن را ببینید و لازم است چشمتان به‌روی معایب آن نیز باز شود. تنها در چنین شرایطی است که می‌توانید سرمایه‌گذاری امنی داشته و از خطرات سرمایه گذاری کلان در مسکن جان سالم به‌در ببرید.
نیاز به سرمایه اولیه بالا
یکی از بزرگ‌ترین چالش‌های افراد برای سرمایه گذاری در مسکن، فراهم کردن مبلغ لازم برای خرید است. با وجود افزایش قیمت‌های چند سال گذشته و پایین آمدن قدرت خرید مردم که به 2 بازوی فشار اقتصادی برای زندگی در ایران تبدیل شده‌اند، خریدن خانه حتی به اندازه 5 سال پیش نیز راحت نیست. شاید آن زمان می‌شد با وام مسکن و اندوخته حساب‌های بانکی، سقفی بالای سر خرید اما حالا دیگر حتی وام‌های بانکی نیز به اندازه تورم رشد نکرده‌اند. حالا مبلغ وام بانک مسکن با آن همه دردسر و ضامن و قسط‌های طولانی در مقابل قیمت یک خانه نقلی در تهران به شوخی تبدیل شده است.
با وجود عواملی مانند تورم، قیمت دلار، قیمت زمین، هزینه بالای مصالح ساختمانی و کارگر روزمرد و ثابت برای خرید پایین‌ترین متراژ موجود نیز باید سرمایه‌ای میلیاردی داشته باشید. تازه این سرمایه به‌اضافه وام و پول رهن آن خانه است. این میزان اندوخته در حساب هر فردی نیست و همه مردم نیز نمی‌توانند ضامن برای گرفتن وام مسکن ارائه کنند.
داشتن حتی یک ضامن معتبر نیز برای بسیاری از افراد جزو موارد دست‌نیافتنی است، در حالی که بسیاری از بانک‌ها برای پرداخت وام حداقل به 2 ضامن نیاز دارند. ضامنی که شرایط ضمانت برای پرداخت وام را داشته باشد به بزرگ‌ترین سنگ جلوی پای سرمایه‌گذارهای کوچک و بزرگ تبدیل شده است.
نقدشوندگی پایین سرمایه
خرید و فروش خانه مانند سال‌های گذشته نیست که پول نقد کافی برای خرید خانه را بتوان به‌راحتی فراهم کرد. در این شرایط، تعداد کسانی که قدرت خرید دارند کاهش پیدا کرده و معامله مسکن دشوارتر از همیشه می‌شود. چون وقتی فردی ملک خود را بفروشد قطعا به‌دنبال سرمایه‌گذاری بزرگ‌تری است و یا به پول آن نیاز دارد.
زمانی‌که افراد کمی توانایی پرداخت کل مبلغ مسکن را داشته باشند، قدرت نقدشوندگی ملک کاهش پیدا می‌کند. این موضوع می‌تواند به یکی از خطرات سرمایه گذاری در مسکن تبدیل شود که ریسک ورود به این بازار را برای افراد عادی و سرمایه‌گذارها افزایش خواهد داد. حال فرض کنید فردی به‌دنبال سرمایه‌گذاری کلان در این حوزه باشد، در آن شرایط قدرت نقدشوندگی پایین ملک می‌تواند ضررهای جبران‌ناپذیری به‌همراه داشته باشد که همان خطرات سرمایه گذاری کلان در مسکن هستند. بنابراین زمانی‌که فورا به پول نقد این سرمایه خود نیاز داشته باشید، سرعت پایین نقدشوندگی آن می‌تواند برنامه‌‌ریزی‌هایی که برای رشد بیشتر داشتید را با خطر شکست مواجه کند.
راکد شدن سرمایه
در حال حاضر ملک به یکی از سرمایه‌گذاری‌های پُرسود در ایران تبدیل شده است چون با هر تلنگری، قیمت هر متر خانه در سراسر ایران و خصوصا در شهرهای بزرگ افزایش چشم‌گیری دارد. اما افزایش قیمت باعث شده تا کمتر کسی توان خرید خانه را داشته باشد، همین موضوع هم عامل اصلی راکد ماندن سرمایه افرادی است که روزی خانه‌ای خریده‌اند.
بالا رفتن سن بنا و استهلاک ملک
بالا رفتن سن بنا عامل اصلی استهلاک آن است. وقتی بنایی قدیمی را می‌بینید قطعا متوجه خرابی‌هایی خواهید شد که یا بازسازی آن‌ها هزینه بالایی دارد یا ابدا قابل بازسازی نیست. استهلاک بنا یکی از عوامل مهمی است که به‌صورت مستقیم روی قیمت نهایی ملک تاثیر گذاشته و می‌تواند خطرات سرمایه گذاری در مسکن را افزایش دهد.
زمانی‌که سن بنا از حد معمول بالاتر رود، خود به اهرمی تبدیل می‌شود که نتوان ملک را با قیمتی مناسب و به‌روز فروخت. در چنین شرایطی، ملک نمی‌تواند روش مناسبی برای سرمایه‌گذاری باشد. چون شما اول با هدف حفظ سرمایه و همین‌طور افزایش آن، ملکی را خریداری می‌کنید، ولی وقتی بعد از چند سال آن‌طور که باید رشد نکرده و در مقابل هزینه بازسازی را نیز روی دست شما می‌گذارد، پس در اصل خطرات سرمایه گذاری در مسکن را به جان خریده‌اید.
وجود هزینههای پنهان در ملک
سرمایه‌گذاری در ملک هزینههای پنهان زیادی دارد که شاید آن شوروشوق اولیه خانه‌دار شدن چشم شما را روی این هزینه‌ها ببندد. اما مدتی بعد که باید برای پرداخت این هزینه‌ها اقدام کنید متوجه این موضوع می‌شوید که خطرات سرمایه گذاری در مسکن از ابتدا در کمین شما بوده، فقط فراموش کردید آن‌ها را میان هزینههای آینده و جدید زندگی خود جای دهید.
از جمله هزینههای پنهان ملک می‌توان به موارد زیر اشاره کرد.
- مالیات خانه‌های خالی؛
- مالیات بر خرید و فروش ملک؛
- مالیات بر عایدی؛
- هزینههای تعمیر و بازسازی؛
- هزینههای عقد قرارداد اجاره ملک به دیگری؛
- عوارض‌های شهرداری؛
- هزینه نگهداری از ملک.
سختی‌های معامله و پیچیدگی‌های سرمایه‌گذاری در ملک
معامله ملک آن‌طور که به‌نظر می‌رسد کار ساده‌ای نیست چون خیلی از ما شوق داشتن خانه‌ای را داریم، سختی‌های آن را نیز به جان می‌خریم. اما معامله ملک در ایران آن هم با وجود سود کلانی که بعضی از دلالان می‌برند، کار پُرریسکی است. یکی از خطرات سرمایه گذاری در مسکن همین سختی‌های معامله و پیچیدگی‌های سرمایه‌گذاری در این حوزه است.
از زمان و انرژی زیادی که باید صرف پیدا کردن ملک شود تا کارهای اداری خرید و فروش و انتقال سند، می‌تواند برای هر فردی که اطلاعات کافی ندارد به چالشی بزرگ تبدیل شود. بارها از اخبار شنیده‌اید که در پروژه‌های کوچک و بزرگ چطور کلاهبرداری می‌شود و یک ملک به چند نفر فروخته شده یا پس از دریافت پیش‌پرداخت و چند قسط از پیش‌خرید ملک، ساخت‌وساز ناگهان متوقف شده و دیگر به سازنده و مالک پروژه دسترسی ندارید.
مشکل از آنجا شروع می‌شود که خیلی از این کلاهبردارها با اشراف به اینکه تقریبا 80% مردم اطلاعات خوبی درباره این حوزه ندارند و تنها اشتیاق داشتن خانه چشم آن‌ها را به‌روی برخی نشانه‌های کلاهبرداری می‌بندد، تا می‌توانند از این آب گل‌آلود ماهی‌های درشت می‌گیرند.
سود نامشخص از سرمایه‌گذاری در مسکن
خرید ملک همواره سود نامشخصی برای سرمایه‌گذارها داشته است. هیچ سرمایه‌گذاری نمی‌تواند به‌صورت دقیق میزان سود این بازار را محاسبه کرده و سپس با اطمینان قدم در این مسیر گذارد. چون عوامل زیادی روی قیمت مسکن در ایران تاثیر می‌گذارند، بنابراین اینکه فردی بتواند میزان سود دریافتی خود از خرید ملک را در 1 تا 10 سال آینده محاسبه کند، محال است.
شاید بازار مسکن در میان تمامی بازارهای پُرنوسان ایران مانند بورس و ارز و سکه و طلا، سود مطمئن‌تری داشته و ریسک ورود در آن پایین‌تر باشد، اما باید این واقعیت را پذیرفت که این بازار جنبه‌های پنهان و تاریکی دارد که تقریبا برای بیشتر مردم پوشیده است.
عوامل متعددی هستند که قیمت ملک را تعیین می‌کنند که از آن جمله می‌توان به موارد زیر اشاره کرد.
- موقعیت جغرافیایی (استان، شهر، منطقه و محله)؛
- سن بنا؛
- وضعیت فعلی ساختمان؛
- نیاز به تعمیر یا بازسازی؛
- درصد تورم؛
- نرخ ارز؛
- سیاست‌های دولت؛
- شرایط اقتصادی؛
- شرایط سیاسی؛
- اتفاقات داخلی و خارجی؛
- رکود بازار.
با وجود عوامل فوق، به‌راحتی نمی‌توان میزان سودی که از خرید ملک عاید شما می‌شود را محاسبه کرد. بنابراین در کوتاه‌مدت هرگز مطمئن نخواهید بود که آیا با سرمایه‌گذاری در ملک از جریان بازار عقب افتاده‌اید یا سرمایه شما افزایش پیدا کرده است. پیدا کردن پاسخ این سوال کار آسانی نیست و همین موضوع باعث می‌شود خطرات سرمایه گذاری در مسکن بیشتر شود.
در سال‌های گذشته، قیمت مسکن رشد نجومی و عجیبی داشته است، اما در مقابل، این بازار پُرهیاهو تبدیل شده به دریاچه‌ای راکد که کمتر ماهی قابل‌قبولی در آن شنا می‌کند. بنابراین هر فردی ریسک ورود به این بازار را نمی‌پذیرید و در مقابل تلاش می‌کند در بازار دیگری مانند ارز و سکه سرمایه‌گذاری کند.
قیمت‌های شناور و وابسته به موارد فوق باعث ایجاد نوسان‌های غیرقابل‌پیش‌بینی در بازار مسکن شده که همه را نگران می‌کند، اینکه با تزریق تمام دارایی خود در بازار مسکن آیا قرار است سود کنید یا همان اندخته مثل قبل بدون اندکی رشد چشمگیر باقی بماند. این موارد تاثیرات منفی روی روحیه فروشنده و خریدار داشته و باعث می‌شود آن‌ها به‌دلیل نداشتن دید مثبت نسبت به کسب سود در آینده و احتمال شکست سرمایه‌گذاری، ریسک خطرات سرمایه گذاری در مسکن را نپذیرند و وارد بازار دیگری شوند یا تا متعادل شدن بازار دست نگه دارند.
قدیمی شدن نقشه بنا و کاهش درخواست خرید یا اجاره
وقتی چند سالی از ساخت بنا بگذرد، با تغییر سلیقه مردم، فروش و معامله خانه‌های قدیمی نیز سخت‌تر خواهد شد. چون میزان درخواست برای خانه‌ای با نقشه قدیمی و از مُد افتاده کاهش پیدا می‌کند. بنابراین یا باید خانه‌ای نوساز بخرید که قیمتی بالاتر از خانه‌های قدیمی دارد یا اینکه خانه قدیمی خود را بازسازی کنید که می‌تواند هزینه بالایی برای شما داشته باشد. در هر صورت، احتمال فروش و اجاره خانه قدیمی پایین‌تر از خانه‌ها نوساز است که خود به یکی از خطرات سرمایه گذاری در مسکن تبدیل شده است.
مشکلات اجاره دادن ملک
مشکلات بین مالک و مستاجر همیشه وجود دارد. از طرفی نباید دردسرهای هر ساله برای افزایش پول‌پیش ملک و اجاره و در کنار آن هزینه تنظیم مجدد اجاره‌نامه را نادیده گرفت. بسیاری از افراد با هدف کسب درآمد از ملک آن را خریداری می‌کنند، تا شاید با دریافت پول رهن یا اجاره بتوانند بخشی از هزینههای زندگی را تامین کرده یا حتی درآمد بیشتری نسبت به قبل داشته باشند. اما خطرات سرمایه گذاری در مسکن با وجود مستاجران دردسرساز می‌تواند مشکلاتی را برای این سرمایه‌گذارها ایجاد کند. حال اگر سرمایه‌گذاری کلان باشد، با افزایش تعداد مستاجرها، مشکلات نیز به‌صورت باینری بیشتر خواهد شد.
دور زدن خطرات سرمایه گذاری در مسکن با بیت هوم
خطرات سرمایه گذاری در مسکن می‌تواند نگرانی‌هایی جدی برای هر فردی ایجاد کند که به دنبال حفظ سرمایه خود است. اما شاید بزرگ‌ترین سد راه اقشار ضعیف و متوسط جامعه، فراهم کردن سرمایه اولیه باشد که مبلغی کمی نیست. در چنین شرایطی، بیشتر مردم ایران باید در رویای خانه‌دار شدن بمانند.
اما هنوز راه‌حلی ساده و کاربردی برای همه وجود دارد، راه‌حلی به‌نام «خرید متری خانه از بیت هوم».
با خرید متری خانه از بیت هوم باهیچ‌کدام از خطرات سرمایه گذاری در مسکن روبرو نخواهید شد. چون در این روش، علاوه‌بر سرمایه‌گذاری در بستری امن، می‌توانید به‌اندازه توان مالی خود به پروژه پول تزریق کرده و بعد از مدتی نیز صاحب خانه‌ای نوساز شوید.
در این روش، نه‌تنها از سرمایه شما در برابر خطر کاهش ارزش در طول زمان محافظت می‌شود، بلکه می‌توانید از هر بار سرمایه‌ای که به پروژه تزریق می‌شود، سود نیز دریافت کنید. به‌عبارت ساده‌تر، در طول زمان، به مبالغ واریزی سود نیز تعلق خواهد گرفت. چه چیزی بهتر از اینکه با یک تیر چند نشان بزنید. چون در شرایط اقتصادی فعلی، نگهداشت پول نقد در بانک تضمینی برای حفظ سرمایه نیست. با این رشدی که تورم و قیمت‌ها دارد، هر روز از ارزش واقعی پس‌انداز در بانک‌ها کاسته شده و به‌عبارتی ضرری متوجه اندوخته شما خواهد بود که ذره‌ذره به آن لطمه وارد می‌کند.
اکثر روش‌های سرمایه‌گذاری ریسک‌های مختص خود را دارند، به‌عنوان مثال، با کوچک‌ترین اتفاقی در ایران یا خارج از مرزها، قیمت دلار نوسان کرده و از طرفی قیمت طلا و سکه نیز به اونس جهانی وابسته است. بنابراین باید به‌دنبال بازاری بود که نه‌تنها ارزش سرمایه فعلی را حفظ کرده بلکه به‌مرور زمان آن را افزایش نیز خواهد داد.
قاعدتا مسکن به‌عنوان یکی از روش‌های سرمایه‌گذاری در ایران، ریسک پایین‌تری در مقایسه با خرید ماشینی دارد که استهلاک آن بیشتر بوده و همین‌طور امکان تصادف و دزدی و از بین رفتن سرمایه نیز وجود دارد. نگرانی در مورد دلار و طلا نیز صدق می‌کند چون این 2 سرمایه با چالشی به‌نام دزدی روبرو هستند که خود صدمه‌ای بزرگ به اقتصاد هر خانوار می‌زند.
مقابله با خطرات سرمایه گذاری در مسکن با بیت‌هوم
اگر فرد ریسک‌پذیری نیستید، قاعدتا ورود به هر بازاری می‌تواند ترس‌ها و نگرانی‌ها مختص به خود را برای شما داشته باشد. در این مطلب، خطرات سرمایه گذاری در مسکن به‌صورت خُرد و کلان بررسی شدند. اما در انتها راه‌حلی ارائه شد که بتوان در عین حفظ سرمایه کنونی، در آینده‌ای نزدیک خانه‌ای نوساز با امکانات خوب داشت. ذره‌ذره سرمایه‌ای که به پروژه دلخواه خود در بیت‌هوم تزریق می‌کنید، نه‌تنها مشمول سود خواهد شد، بلکه بعد از چند سال به خانه‌ای تبدیل می‌شود که با وجود درصد بالای تورم، محال بود توان خرید یک‌جای آن را داشته باشید. این روش سرمایه‌گذاری هوشمندانه، بهترین راهکار برای دور زدن تورم و مقابله با توان خرید پایین این روزها است. پس از فرصتی که بیت‌هوم فراهم کرده، نهایت استفاده را برده و در یکی از پروژه‌های فعال سرمایه‌گذاری را آغاز کنید.
