در همه کشورهای جهان برای ارزیابی وضعیت بازار مسکن از شاخص‌های اقتصادی مختلفی استفاده می‌شود. شاخص قیمت مسکن (HPI) معیاری جهانی برای سنجش تغییرات متوسط قیمت ملک در یک کشور یا منطقه در طول زمان است. این شاخص معمولا برای نظارت روی بازار مسکن کاربرد داشته و با آن می‌توان وضعیت اقتصادی و رونق این بازار را نیز ارزیابی کرد.
شاخص HPI به اقتصاددانان و تمامی فعالان حوزه مسکن کمک می‌کند تا بتوانند با آمار و ارقام، رونق یا رکود در بازار ملک را پیش‌بینی و ارزیابی کرده و به‌واسطه آن برای سرمایه‌گذاری در آینده اظهار نظرهای دقیق‌تری ارائه دهند. با مطالعه این مقاله می‌توانید با شاخص HPI، نحوه محاسبه و عوامل تاثیرگذار روی این شاخص آشنا شده و در نهایت از آن برای تحلیل قیمت‌ها در بازار مسکن استفاده کنید تا بهترین زمان برای ورود یا خروج از این بازار را تعیین کنید. بنابراین اگر می‌خواهید از بهترین زمان ممکن برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن مطلع شوید تا انتهای مطلب با بیت‌هوم همراه باشید.
HPI چیست؟
HPI مخفف عبارت House Price Index به‌مفهوم «شاخص قیمت مسکن» است و معمولا از این شاخص اقتصادی برای سنجش تغییرات متوسط قیمت ملک در یک بازه زمانی مشخص استفاده می‌کنند. شاخص HPI در واقع نشان می‌دهد که قیمت املاک در یک منطقه، استان یا کشور نسبت به دوره زمانی قبل چقدر تغییر داشته و با بررسی این تغییرات می‌توان از افزایش یا کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن مطلع شد.
این شاخص معیاری جهانی برای ردیابی تغییرات ارزش ملک در طول زمان است که با استفاده از داده‌های مربوط به قیمت فروش ملک در یک منطقه خاص مشخص خواهد شد. HPI معمولا به‌صورت درصد تغییر ارزش دارایی در یک دوره زمانی مشخص، مانند یک ماه یا یک سال ارائه خواهد شد. در نتیجه این شاخص ابزاری مفید برای سیاست‌گذاران، سرمایه‌داران و صاحبان خانه‌هایی است که می‌خواهند روند بازار مسکن را پیگیری کنند.
ارزیابان بازار مسکن از این شاخص برای تعیین ارزش منصفانه بازار یک ملک با مقایسه قیمت فروش آن با میانگین قیمت فروش املاک مشابه در همان منطقه استفاده می‌کنند. این روش ارزش‌گذاری به‌ویژه در مناطقی که دارایی‌های قابل مقایسه کمی وجود داشته یا بازار املاک و مستغلات نوسان دارد، مفید خواهد بود.
بسیاری از سازمان‌های بزرگ در جهان از جمله آژانس فدرال تامین مالی مسکن ایالات متحده (FHFA) ، اداره ملی آمار (ONS) در انگلستان و موسسه مطالعات مسکن استرالیا (AHURI) از شاخص قیمت ملک برای تخمین قیمت خانه در کشور خود استفاده کرده و آن را به‌صورت ماهانه اعلام می‌کنند. در کشورهای بزرگ دنیا از جمله آمریکا، تغییرات قیمت مسکن و نوسانات این بازار بسیار مهم است و شاخص قیمت مسکن در این کشورها به‌عنوان یک معیار مهم و قابل اعتماد برای ارزیابی بازار شناخته می‌شود.
دلایل اهمیت شاخص HPI
ارزش‌گذاری شاخص قیمت خانه به چند دلیل مهم است. این شاخص برای صاحبان خانه می‌تواند ابزار مفیدی برای تعیین ارزش دارایی آن‌ها و تصمیم‌گیری برای فروش یا تامین مالی لازم برای خرید مجدد خانه باشد. از طرفی شاخص قیمت املاک می‌تواند به سرمایه‌گذاران برای تعیین بهترین زمان ورود به بازار ملک و افزایش سرمایه کمک کند.
وضعیت بازار املاک و مستغلات ایران در سال 2024
بازار املاک‌ومستغلات ایران در سال 2024 به‌دلیل افزایش قیمت دلار وارد دوره رکود تورمی جدیدی خواهد شد. دبیر اتحادیه مشاوران املاک نیز با اشاره به وضعیت بازار مسکن در چند ماه اخیر اظهار داشته که با رشد بیشتر قیمت دلار، احتمال تکرار رکود تورمی در بازار مسکن وجود دارد. از طرفی اعلام نرخ تورم رسمی از سمت دولت، از اواخر اسفند سال 1402 تمامی بازارها از جمله بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داد.
کاهش گردش نقدینگی در بازار املاک، ناتوانی برخی از سازنده‌ها برای ادامه ساخت‌وساز ملک و توقف تزریق نقدینگی از سوی سیستم بانکی به این بازار از جمله عوامل موثر روی رکود ساخت‌وساز هستند. واقعیتی که باید آن را بپذیریم این است که رکود تورمی منجر به افزایش متوسط قیمت‌ها حتی با وجود کاهش حجم معاملات و تقاضا خواهد شد.
نکته مهم اینجاست که قدرت خرید مردم هیچ هم‌خوانی با قیمت‌های بازار فعلی مسکن ندارد و با افزایش پیدا کردن قیمت‌ها، حجم معاملات بیشتر کاهش پیدا می‌کنند و در نهایت باز هم قدرت خرید مردم کاهش بیشتری خواهد یافت.
نحوه محاسبه شاخص قیمت مسکن
همان‌طور که اشاره شد شاخص قیمت مسکن ابزاری مهم و کاربردی برای اندازه‌گیری تغییرات قیمت در بازار پُرنوسان املاک است. معمولا بانک مرکزی یا سایر نهادهای اقتصادی مانند اداره آمار هر کشور به‌صورت ماهانه یا سالانه شاخص قیمت املاک را محاسبه و آن را به اطلاع عموم مردم می‌رسانند.
روش‌های مختلفی مانند «رگرسیون هدانیک» برای محاسبه شاخص قیمت خانه وجود دارد. در اغلب این روش‌ها، مواردی مانند متراژ، سال ساخت، موقعیت جغرافیایی و سایر ویژگی‌های ملک در محاسبه شاخص در نظر گرفته می‌شوند. البته بانک مرکزی و سایر موسسات مسئول، ممکن است عوامل دیگری مانند شرایط اقتصاد کلان، تغییرات در بازار مسکن و سیاست‌های دولت را در محاسبه این شاخص در نظر بگیرند. بنابراین عوامل بسیاری می‌توانند به‌طور مستقیم یا غیرمستقیم بر تغییرات قیمت مسکن تاثیر بگذارند. در ادامه روش‌های مختلف تعیین شاخص قیمت مسکن بررسی خواهند شد.
روش های محاسبه شاخص قیمت ملک
- رگرسیون هدانیک :(Hedonic Regression) این روش بر پایه تجزیه‌وتحلیل قیمت مسکن و بر اساس ویژگی‌های مختلفی مانند متراژ، تعداد اتاق‌ها، سال ساخت و موارد دیگر استوار است. با استفاده از روش محاسبه رگرسیون هدانیک، ارزش هر ویژگی به‌طور جداگانه محاسبه و سپس شاخص قیمت مسکن مطابق با این ارزش‌ها تعیین خواهد شد.
- شاخص میانگین :(Average Price Index) در این روش متوسط قیمت مسکن در بازه‌های زمانی مختلف (ماهانه یا سالانه) محاسبه و با مقایسه تغییرات آن می‌توان شاخص قیمت خانه را به‌دست آورد.
- شاخص فروش‌های تکرارشونده :(Repeat Sales Index) در این روش از تغییرات قیمت املاک فروش رفته در بازه‌های زمانی مختلف برای محاسبه شاخص قیمت املاک‌ومستغلات استفاده خواهد شد. بنابراین با مقایسه قیمت فروش‌های تکرارشونده در دوره‌های زمانی مختلف می‌توان شاخص HPI را به‌دست آورد.
نحوه محاسبه شاخص قیمت مسکن در ایران
آمار و اطلاعات مربوط به شاخص قیمت ملک در مناطق مختلف ایران معمولا به‌صورت ماهانه توسط مرکز آمار و بانک مرکزی منتشر خواهد شد. این شاخص در ایران بر اساس داده‌های زیر محاسبه می‌شود.
- شاخص قیمت اجاره مسکن؛
- شاخص میانگین قیمت ملک؛
- حجم معاملات مسکن در دوره‌های زمانی مختلف.
نکته مهم اینجاست که اطلاعات اولیه لازم برای محاسبه این شاخص باید توسط سامانه املاک و مستغلات کشور ارائه شود. البته برخی از کارشناسان معتقدند شاخص میانگین معاملات که در ایران از آن استفاده می‌شود، شاخص دقیقی برای محاسبه HPI نیست و نمی‌توان چندان به آن اتکا کرد.
در چند سال اخیر، نوسانات قیمت مسکن در ایران بسیار زیاد بوده و همین موضوع اهمیت انتشار دقیق شاخص قیمت آپارتمان و خانه را دو چندان کرده است. به‌همین‌دلیل، اخیرا مرکز آمار تصمیم گرفته اطلاعات مربوط به شاخص قیمت املاک و مستغلات را برای استان‌های مختلف کشور به‌صورت تفکیک شده و با جزئیات بیشتری منتشر کند. این اقدام باعث شده افراد فعال در حوزه مسکن بتوانند طبق شاخص منتشر شده از قیمت ملک در هر منطقه، مقایسه و تحلیل دقیق‌تری از وضعیت بازار مسکن در آن استان داشته باشند.
در ادامه به بررسی نحوه محاسبه این شاخص مهم در برخی از بزرگترین کشورهای جهان می‌پردازیم تا از اهمیت آن در بازار املاک‌ومستغلات مطلع شوید.
Top of Formنحوه محاسبه شاخص قیمت مسکن در آمریکا
در آمریکا شاخص قیمت مسکن به‌عنوان یک ابزار مهم برای اندازه‌گیری تغییرات در بازار ملک کاربرد دارد. این شاخص از سال 1968 میلادی به‌صورت ماهانه توسط انجمن ملی مسکن آمریکا (NAR) محاسبه و منتشر می‌شود. برای محاسبه شاخص قیمت املاک در آمریکا، متدولوژی‌های مختلفی وجود دارد.
یکی از روش‌های متداول محاسبه این شاخص در آمریکا، استفاده از شاخص «S&P/Case-Shiller» است که در آن متوسط قیمت مسکن در هر ایالت در بازه‌های زمانی مختلف لحاظ می‌شود. به‌عبارت ساده‌تر، برای محاسبه این شاخص از داده‌های فروش‌های تکرارشونده استفاده می‌کنند. به‌این‌ترتیب، شاخص شیلر بر اساس داده‌های فروش مسکن در بیش از 20 ایالت اصلی آمریکا به‌دست آمده و می‌توان از آن به‌عنوان معیاری کلی برای بررسی تغییرات قیمت مسکن در همه مناطق ایالات متحده آمریکا استفاده کرد.
نحوه محاسبه شاخص قیمت مسکن در انگلیس
شاخص قیمت ملک یا HPI در انگلستان با روش‌های مختلفی از جمله شاخص‌های «هلیفکس»، «نیشن‌واید» و «لند رجیستری» محاسبه می‌شود. نحوه محاسبه شاخص لند رجیستری بسیار ساده است و مانند روش شیلر در آمریکا بر اساس فروش‌های تکرارشونده محاسبه خواهد شد. اما در شاخص‌های هلیفکس و نیشن‌واید از داده‌های بزرگترین وام‌دهنده‌های مسکن در انگلیس استفاده خواهد شد. از اعداد این دو شاخص از رگرسیون هدانیک، برش مقطعی محض به‌دست خواهد آمد که در آن ویژگی‌های ملک مانند موارد زیر تاثیر می‌گذارند.
- قیمت معامله؛
- موقعیت مکان ملک؛
- نوع ملک؛
- سال ساخت؛
- تعداد اتاق‌ها.
عوامل موثر بر شاخص قیمت ملک
با بررسی‌هایی که تا اینجا انجام شده، مشخص است که شاخص قیمت خانه ابزاری بسیار مهم برای تحلیل و نظارت بر بازار پُرتلاطم مسکن است که تغییرات قیمت ملک را ارزیابی می‌کند. شاخص HPI به کارشناسان کمک می‌کند تا تغییرات قیمتی بازار مسکن را در بازه‌های زمانی مختلف به‌شکل اصولی رصد کرده و مطابق با شرایط برای خرید و فروش ملک تصمیم‌گیری کنند.
بسیاری از کارشناسان معتقدند علاوه‌بر ویژگی‌های ملک، عوامل پنهان دیگری نیز می‌توانند روی HPI یا شاخص قیمت خانه تاثیر بگذارند که بیشتر شامل موارد زیر هستند.
- تقاضای واقعی برای مسکن: تقاضای واقعی مسکن در اصل تقاضایی است که به‌منظور برطرف کردن نیازهای اساسی افراد جامعه برای داشتن ملک در نظر گرفته می‌شود. این افزایش تقاضا معمولا به‌دلیل رشد جمعیت، تغییرات در روابط خانوادگی و تغییرات در سلیقه‌ها بوده و می‌تواند روی افزایش قیمت مسکن و تغییر شاخص آن نیز تاثیر بگذارد.
- تقاضای سرمایه‌ای: تقاضای سرمایه‌ای در واقع تقاضایی است که به‌دنبال حفظ ارزش پول یا ایجاد درآمد از طریق سرمایه‌گذاری در مسکن به‌دلایل مختلف مانند رشد اقتصادی یا عوامل سیاسی ایجاد خواهد شد. این تقاضا در نهایت می‌تواند روی افزایش تقاضا برای خرید ملک تاثیر بگذارد و در نتیجه منجر به تغییر شاخص قیمت مسکن شود.
- میزان عرضه مسکن: نوع مسکن و میزان عرضه آن در بازار از عوامل موثر بر شاخص قیمت ملک است. از طرفی عواملی مانند سیاست‌های شهرسازی، تغییر قوانین و مقررات، میزان سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز و دسترسی به منابع و مصالح ساختمانی می‌توانند میزان عرضه را تحت تاثیر قرار دهند و در نتیجه منجر به تغییر شاخص شوند.
- شرایط اقتصادی: عواملی مانند نرخ تورم، نرخ بهره، رشد اقتصادی و تغییرات در بازار کار می‌توانند به‌طور مستقیم یا غیرمستقیم روی شاخص قیمت مسکن تاثیر بگذارند.
- عوامل جغرافیایی و مقررات: موقعیت جغرافیایی، ارتباطات و حمل‌ونقل، میزان توسعه شهری و وضعیت محیط‌زیست نیز می‌توانند به‌شکل مستقیم یا غیرمستقیم روی این شاخص قیمت اثر بگذارند.
مهم‌ترین کاربردهای شاخص قیمت ملک
اطلاعات مربوط به شاخص قیمت مسکن برای خریداران، فروشندگان، سرمایه‌گذاران و تمامی سیاست‌گذاران این حوزه اهمیت دارد. چون با تحلیل این شاخص می‌توانند تصمیمات مالی و سرمایه‌گذاری خود را با اطمینان بیشتر بر پایه اطلاعات واقعی گرفته و سود بیشتری از بازار مسکن به‌دست آورند. در واقع هدف از انتشار این شاخص قیمت به‌صورت دوره‌ای، نمایش روند تغییر قیمت‌ها در بازار مسکن در یک منطقه یا شهر بوده و افراد با تحلیل و مقایسه این شاخص در بازه‌های زمانی مختلف می‌توانند نسبت به شرایط بازار برای خرید و فروش ملک تصمیم‌گیری کنند.
از جمله کاربردهای شاخص HPI می‌توان به‌موارد زیر نیز اشاره کرد.
- سنجش سلامت بازار مسکن: از شاخص HPI می‌توان برای سنجش سلامت کلی بازار مسکن استفاده کرد. رشد این شاخص نشان‌دهنده بازاری قوی خواهد بود، در حالی‌که کاهش شاخص HPI اخطاری برای ضعف و رکود در بازار مسکن است.
- تنظیم سیاست‌های دولت: دولت‌ها می‌توانند از شاخص قیمت ملک برای تنظیم سیاست‌های تاثیرگذار بر بازار مسکن استفاده کنند. به‌عنوان‌مثال، اگر شاخص HPI رشد سریعی داشته باشد، دولت بر اساس میزان رشد آن می‌تواند سیاست‌هایی برای کنترل بازار اعمال کند تا رشد بی‌رویه این شاخص را متوقف کند.
- تصمیمات سرمایه‌گذاری: سرمایه‌گذاران می‌توانند از شاخص HPI برای پیش‌بینی زمان خرید یا فروش ملک استفاده کنند. بنابراین سرمایه‌گذاران در صورت مشاهده روند افزایشی این شاخص، زمان را غنیمت شمرده و نسبت به خرید مسکن و سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات اقدام خواهند کرد. در مقابل، کاهشی بودن روند شاخص HPI نیز می‌تواند هشداری برای بیرون کشیدن سرمایه از حوزه ملک باشد. بنابراین کوچک‌ترین تغییرات این شاخص روی تصمیم‌گیری برای ورود یا خروج از بازار نقش خواهد داشت.
شاخص قیمت ملک و بهترین زمان سرمایه‌گذاری
با بررسی‌های انجام شده و تاثیر عوامل مختلف روی تصمیم‌گیری برای سرمایه‌گذاری، می‌توان به اهمیت بررسی و استفاده از شاخص قیمت مسکن به‌عنوان یک ابزار کلیدی برای تحلیل و پیش‌بینی تغییرات این بازار پی برد. این شاخص نه‌تنها به سازمان‌های حکومتی و سیاست‌گذاران کمک می‌کند تا تصمیمات بهتری در بخش‌های مختلف بازار مسکن بگیرند، بلکه به سرمایه‌گذاران و افرادی که در حوزه خرید و فروش ملک فعالیت می‌کنند نیز اطلاعات بسیار ارزشمندی ارائه می‌کند تا بتوانند بر اساس آن‌ها نسبت به خرید یا فروش ملک برای سرمایه‌گذاری در آینده تصمیم‌گیری کنند. نکته بسیار مهم اینکه اگر قصد ورود به بازار مسکن را دارید، آگاهی از شاخص HPI و بررسی روند تغییرات آن در بازه‌های زمانی مختلف برای کسب سود در این بازار ضروری است. چون اطلاع از روش‌های قیمت‌گذاری و عوامل تاثیرگذار روی قیمت ملک در ایران تابع شرایط و موارد متعدد داخلی و خارجی است، بنابراین بهتر است برای اطلاع از وضعیت روز بازار ملک مقالات بیت‌هوم را همواره دنبال کنید. علاوه‌براین، در صورتی‌که تصور می‌کنید روش‌های دیگری برای تعیین این شاخص وجود دارد با ما در میان بگذارید تا این مقاله کامل‌تر شود.
