اصطلاحات قانونی زیادی در حوزه املاک و مستغلات در زمان معامله خرید و فروش و اجاره استفاده می‌شوند. بنابراین برای اطلاع از این موارد قانونی و آگاهی از حقوق خود باید با این اصطلاحات مهم آشنا شوید. متاسفانه گاهی تفکیک یک ملک به‌دلایل مختلف کمی پیچیده می‌شود، در نتیجه داشتن اطلاعات اولیه می‌تواند به درک بهتر موضوع کمک کند. یکی از اصطلاحات مهم حوزه ملک، عرصه و اعیان است که به‌مفهوم زمین و ساختمان خواهد بود. اما مسئله اصلی، چگونگی محاسبه اعیان و عرصه و تفکیک آن در زمان بازسازی، تخریب و حتی فروش خواهد بود. به‌همین‌دلیل در این مقاله از بیت‌هوم به بررسی مفهوم این اصطلاح، نحوه محاسبه هر کدام و تفکیک آن‌ها می‌پردازیم.
مفهوم عرصه و اعیان چیست؟
زمینی که روی آن ساختمانی احداث می‌شود را «عرصه» و ساختمان بنا شده روی آن زمین را «اعیان» می‌نامند. در فرهنگ فارسی معین، عرصه به‌معنای «حیاط یا فضای خالی جلوی خانه» و اعیان به‌معنای «بناها و ساختمان‌ها» آمده است.
اصطلاح عرصه و اعیان نوعی تقسیم‌بندی حقوقی برای ملک است و تفاوت و اهمیت آن در زمان حل مسائل حقوقی مشخص خواهد شد.
چرا باید عرصه و اعیان مشخص شود؟
دلایل بسیار زیادی برای مشخص شدن عرصه و اعیان یک ملک وجود دارد که به شرح زیر هستند.
- سند عرصه و اعیان یکی از معتبرترین سندهای ملکی است که در آن اطلاعات دقیقی از وضعیت اعیان و عرصه و میزان قدرالسهمی که باید به مالک در یک ملک مشاعی یا موروثی تعلق بگیرد مشخص خواهد شد.
- در زمان اجازه و انتقال ملک نیز باید وضعیت عرصه و اعیان کاملا مشخص شده باشد.
- در شرایطی که 2 یا چند نفر، ملکی را به‌صورت اشتراکی خریده باشند، یا ملکی به 2 یا چند نفر به ارث رسیده باشد، برای تعیین قدرالسهم هر فرد باید برای تعیین اعیان و عرصه اقدام شود.
- در مواردی که فرد یا افرادی قصد تخریب بنا یا نوسازی ساختمان را داشته باشد، باید برای مشخص شدن قدرالسهم هر فرد، عرصه و اعیان تعیین شود.
برای مشخص شدن اهمیت و ضرورت عرصه و اعیان به مثال زیر توجه کنید.
فرض کنید، فردی مالک 6 دانگ کامل از یک ملک است و می‌خواهد آن را تخریب و به‌جای بنای فعلی، آپارتمانی 4 طبقه 2 واحدی (در مجموع 8 واحد) بسازد. در این شرایط، اعیان یا همان ساختمان قرار گرفته در عرصه (زمین) تخریب خواهد شد و اعیان (ساختمان) جدیدی ساخته می‌شود.
بنابراین پس از ساخت آپارتمان 4 طبقه، سند مالکیت ملک از حالت 6 دانگ کامل خارج و به 6 سند مجزا تبدیل خواهد شد. هر کدام از سندها، شامل یک واحد آپارتمان (اعیان) و درصدی از زمین ملک (عرصه) هستند که در آن درصد عرصه به اندازه میزان سهم واحدها مشخص می‌شود.
منظور از حق مالکیت بر عرصه و اعیان چیست؟
اگر فردی حق مالکیت روی 6 دانگ ملک را داشته باشد، مالک عرصه و اعیان خواهد بود و می‌تواند در آن هرگونه تصرفی را به‌عمل آورد. بنابراین نیازی به اخذ سند برای تفکیک میزان سهم نخواهد بود، چون بر اعیان و عرصه خود حق مالکیت دارد. اما در مواردی که ملکی مشاعی باشد و چند نفر بر اعیان و عرصه آن حق مالکیت داشته باشند، در صورت لزوم باید برای تعیین قدرالسهم خود، سند عرصه، سند اعیان یا سند عرصه و اعیان را دریافت کنند.
قدرالسهم عرصه و اعیان به چه معناست؟
قدرالسهم به‌معنای «اندازه سهم هر واحد آپارتمانی یا یک بنا در یک ملک یا زمین» یا به عبارتی سهم اعیان از عرصه است. بنابراین سهم هر واحد آپارتمانی باتوجه‌به عرصه یا زمینی که آپارتمان در آن ساخته شده، تعیین و می‌تواند کم یا زیاد باشد.
به‌عبارت ساده‌تر، قدرالسهم عرصه و اعیان یک واحد آپارتمانی 120 متری که در زمینی به مساحت 1200 متر ساخته شده با قدرالسهم واحد آپارتمان 85 متری که در زمینی به مساحت 630 متر ساخته شده، متفاوت خواهد بود. چون در حالت اول، سهم اعیان از عرصه با حالت دوم متفاوت بوده و همین موضوع روی قیمت‌گذاری ملک نیز تاثیر می‌گذارد.
روش محاسبه قدرالسهم عرصه و اعیان
برای محاسبه قدرالسهم عرصه و اعیان 2 روش وجود دارد که به شرح زیر هستند.
- قانون تملک آپارتمان؛
- عرف مشارکت در ساخت‌وساز.
نکته مهم اینجاست که اگر تمامی واحدهای یک آپارتمان، متراژی یکسان داشته باشند، قدرالسهم مالک هر واحد از عرصه مشابه مالک دیگر خواهد بود. اما در مورد ساختمان‌هایی که متراژ واحدهای آپارتمان در آن متفاوت است، ابتدا باید درصد سهم هر واحد محاسبه شود. چون متراژ اعیان روی قدرالسهم عرصه هر واحد تاثیر می‌گذارد.
روش محاسبه عرصه و اعیان در املاک وقفی
طبق قانون، املاک وقفی دارای عرصه وقف شده هستند. بنابراین مالکیت این عرصه تنها با سازمان اوقاف کشور یا یک سازمان دولتی خواهد بود. در چنین شرایطی، خریدار ملک وقفی، تنها می‌تواند اعیان (ساختمان) ساخته شده در ملک وقفی را خریداری کند.
نکته بسیار مهم در مورد اعیان و عرصه ملک وقفی اینکه، خریدار در زمان خرید، عرصه (زمین) ملک وقفی را از سازمان اوقاف اجاره خواهد کرد و در مقابل باید مبلغی را به‌صورت سالانه پرداخت کند. چون عرصه یک ملک وقفی به‌هیچ عنوان قابل خرید و فروش نبوده و تنها به‌صورت اجاره‌ای در اختیار خریدار اعیان ملک وقفی قرار می‌گیرد. لازم است بدانید که خریدار ملک وقفی اگر بخواهد ساختمان را نوسازی کرده یا ساخت‌وساز انجام دهد باید قبل از هر اقدامی از سازمان اوقاف کشور مجوز و تاییدیه دریافت کند.
روش محاسبه قدرالسهم عرصه در ارث
عرصه (زمین) دارای ارزش ذاتی بوده و در زمان تقسیم ارث میان وراث باید میزان سهم هر وارث از یک ملک یا به‌عبارتی قدرالسهم او مشخص شود. به‌همین‌دلیل، در زمان فروش یا نوسازی ملک موروثی باید قدرالسهم عرصه هر فرد مشخص شود تا باتوجه‌به سهم هر یک از وراث، ساخت‌وساز یا فروش انجام شود. لازم است بدانید که قدرالسهم هر یک از وراث در زمان انحصار وراثت و باتوجه‌به سهم قانونی او تعیین می‌شود.
انواع سند عرصه و اعیان کدامند؟
سند عرصه و اعیان به 2 دسته کلی زیر تقسیم می‌شود.
سند شش دانگ عرصه و اعیان
سند شش دانگ عرصه و اعیان به سند عرصه و سند اعیان گفته می‌شود که به‌صورت قانونی و زیر نظر دفاتر اسناد رسمی برای مالک یا مالکان اعیان و عرصه صادر خواهد شد. این سند 6 دانگ به‌صورت کامل به مالکان اعیان و عرصه تعلق می‌گیرد.
سند تک برگ عرصه و اعیان
در گذشته برای یک عرصه و اعیان، اسنادی به‌شکل دفترچه طراحی می‌شدند که چند برگ داشتند و کلیه ضوابط و قوانین حقوقی در آن‌ها ذکر می‌شد. اما در حال حاضر به‌جای اسناد دفترچه‌ای، سند تک برگ برای اعیان و عرصه صادر و به شخص ارائه می‌شود.
تفاوت سند عرصه، سند اعیان و سند عرصه و اعیان در چیست؟
در بخش قبلی اشاره شد که افراد برای تعیین قدرالسهم خود می‌توانند سند عرصه یا سند عرصه و اعیان را دریافت کنند. اما آیا می‌دانید این 2 نوع سند چه تفاوتی با یکدیگر دارند؟
- سند ملکی عرصه: زمانی‌که فردی برای دریافت سند عرصه اقدام می‌کند، در واقع تنها زمین به او تعلق داشته و برای تعیین سهم خود باید این سند را اخذ کند.
- سند ملکی اعیان: زمانی‌که فردی برای دریافت سند اعیان اقدام می‌کند، در واقع تنها بنا یا ساختمان و واحدهای آپارتمان به او تعلق داشته و برای تعیین سهم خود باید این سند را اخذ کند.
- سند ملکی عرصه و اعیان: زمانی‌که وضعیت عرصه و اعیان مشخص نباشد، برای تعیین وضعیت باید سند عرصه و اعیان گرفته شود.
چرا تفکیک عرصه و اعیان مهم است؟
تفکیک اعیان و عرصه آنجا اهمیت بالای خود را نشان می‌دهد که مالک یک ملک مشاعی یا موروثی بخواهد قدرالسهم خود را مشخص کند. بنابراین اگر مالک قصد تخریب بنا یا بازسازی آن را داشته باشد، باید ابتدا قدرالسهم او از زمین و بنا تعیین شود.
در مورد وضعیت اعیان و میزان قدرالسهم یک فرد، ممکن است اطلاعاتی ضمن معامله به‌دست آید. اما درباره عرصه زمین و قدرالسهم ممکن اطلاعات کافی وجود نداشته باشد. در چنین شرایطی و با هدف تعیین قدرالسهم فرد از عرصه، باید به اداره ثبت اسناد و املاک و شهرداری مراجعه کرد.
نحوه تفکیک عرصه و اعیان
همان‌طور که اشاره شد، برای تخریب بنا، بازسازی آن یا فروش زمین و بنا، باید سند عرصه و اعیان تفکیک شود تا قدرالسهم فرد مشخص شود. تفکیک هر کدام از این موارد به شرح زیر است.
نحوه تفکیک عرصه
برای تفکیک عرصه، مالک یا سازنده باید مراحل زیر را دنبال کند.
- مالک یا سازنده باید درخواست ارائه «محدوده پلاک ثبتی» و «نقشه تفکیکی» را به شهرداری منطقه‌ای ملک مورد نظر ارسال کند.
- پس از تهیه نقشه تفکیکی، مالک یا سازنده باید مدارک لازم را برای بررسی صحت و مطابقت اطلاعات ملک به اداره ثبت اسناد و املاک استان ارسال کند. کارشناس مربوطه این سازمان نقشه‌های دریافتی را به‌دقت بررسی کرده و برای بازدید از ملک اقدام می‌کند.
- پس از تطبیق دادن اطلاعات ملک با نقشه، یک گواهی توسط اداره ثبت صادر خواهد شد که با استفاده از آن مالک یا سازنده می‌توانند سایر مراحل اداری تفکیک عرصه را انجام داده و پس از پرداخت هزینه، تفکیک عرصه را دریافت کنند.
نحوه تفکیک اعیان
برای تعیین قدرالسهم از اعیان باید برای تفکیک اعیان اقدام کرد که مراحل آن به شرح زیر است.
- مالک یا سازنده ابتدا باید گواهی پایان‌کار ساختمانی را به اداره ثبت اسناد و املاک کشور ارائه کنند.
- پس از ارائه گواهی به این سازمان، نماینده ثبت از ملک مورد نظر بازدید کرده و در صورت تطبیق گواهی پایان‌کار، صورت‌مجلس تفکیک اعیان را صادر خواهد کرد.
- پس از انجام تفکیک و دریافت مجوزهای لازم برای هر کدام از واحدهای ساختمان، سند مالکیت جداگانه نیز صادر خواهد شد.
صورت مجلس تفکیکی اعیان سندی است که اداره ثبت اسناد و املاک کشور برای مشخصات هر واحد آپارتمان تنظیم می‌کند که شامل موارد زیر خواهد بود.
- نوع واحد؛
- متراژ واحد؛
- پارکینگ؛
- حیاط؛
- انباری.
نحوه تفکیک آپارتمان‌ها
برای تفکیک آرپارتمان‌ها باید تثبیت عرصه انجام شود. تنها در این شرایط است که صحت قرارگیری اعیان (ساختمان) درون محدوده عرصه (زمین) متعلق به آن، اثبات عدم خروج از حدود و عرض گذرها و مجاورین رعایت شده مشخص خواهد شد.
در شرایطی که ملک مورد بحث مقداری از گذر را برای ساخت بنا اشغال کرده باشد، باید برای ادامه کار از شهرداری تاییدیه دریافت کند. در مواردی که به اشتباه بنا به مقداری از ملک‌های اطراف تجاوز کرده باشد، موضوع بسیار سخت و پیچیده خواهد شد و باید از مالکان ملک‌های مجاور رضایت گرفته شده و امور تصحیح سند برای هر 2 ملک انجام شود.
پس از تثبیت عرصه و اطمینان از عدم تجاوز به املاک مجاور، باید برای تفکیک آپارتمان اقدام کرد. برای تفکیک آپارتمان باید تمام ملک دورتادور عرصه، با دوربین برداشت شود. پس از آن نیز باید برای برداشت موقعیت قسمت‌های مشاعی مانند راه‌پله‌ها، ستون‌ها، آسانسورها، لابی و راهروها اقدام شود. تمامی این عملیات باید در کلیه طبقات و تا روی پشت‌بام ساختمان انجام شود. به‌این‌ترتیب علاوه‌بر محاسبه متراژ و ابعاد هر واحد آپارتمانی، موقعیت آن و قسمت‌های مشاعی نیز در نقشه مشخص خواهد شد.
تبدیل سند اعیان به عرصه و اعیان چطور انجام می‌شود؟
در برخی موارد که مالکان یک ملک تنها سند ملکی اعیان را داشته باشند می‌توانند برای دریافت سند ملکی عرصه نیز اقدام کنند. در چنین شرایطی، چون ملک مورد نظر به‌صورت قولنامه‌ای به‌نام مالک است اما مالک سند 6 دانگ ندارد. در نتیجه برای تبدیل سند اعیان به عرصه و اعیان باید مراحل زیر را دنبال کند.
- مالک باید مدارک مالکیت اعیان که همان قولنامه معتبر و سند مادر است را ارائه کند.
- کارشناس نقشه‌برداری شهرداری از ملک بازدید کرده و نقشه آن را ترسیم و سپس به مالک ارائه می‌دهد.
- مالک باید مدارک شناسایی شامل کارت ملی و شناسنامه، نقشه و مدارک مالکیت ملک را به شهرداری ارائه کند.
- مالک باید در یکی از دفترخانه‌های اسناد رسمی یا از طریق سامانه اینترنتی ثبت ملک فرم درخواست سند را تکمیل کند.
- پس از تایید درخواست سند، باید پرینت آن به همراه تمامی مدارک برای واحد ثبتی پست شود.
- زمانی‌که بسته به پست تحویل داده می‌شود، یک کد رهگیری 20 رقمی برای مالک ارسال خواهد شد.
- مالک باید این کد رهگیری را در سامانه ملک ثبت کرده و شماره پرونده ملک خود را دریافت کند.
- پس از صدور و آماده‌سازی سند، سند تک برگ توسط اداره پست برای مالک ارسال خواهد شد.
منظور از سهم مشاع از عرصه و اعیان چیست؟
6 دانگ به‌معنای مالکیت تمام ملک برای یک فرد است. برخلاف 6 دانگ، مشاع به‌معنای شریک داشتن در یک ملک خواهد بود. به‌عنوان‌مثال، اگر 3 دانگ از 6 دانگ یک ملک (نیمی از آن) به‌نام یک نفر و باقی آن به‌نام فرد دیگری باشد، در این حالت، 3 دانگ از 6 دانگ مشاع نامیده شده و هر یک از این افراد به‌اندازه 3 دانگ خود در عرصه و اعیان ملک سهیم بوده و نام آن‌ها در سند آورده خواهد شد.
از مفهوم مشاع حتی در آپارتمان‌ها نیز استفاده می‌شود. اما در این شرایط، مشاع به بخش‌هایی از آپارتمان گفته می‌شود که به تمامی مالکان ساختمان تعلق دارد. بنابراین همه مالکان حق استفاده از این مشاعات را داشته و به میزان سهم خود در ساختمان باید هزینه نگهداری از مشاعات را بپردازند.
مشاع در یک آپارتمان شامل موارد زیر خواهد بود.
- حیاط؛
- پشت‌بام؛
- راه‌پله‌ها؛
- باغچه؛
- آسانسور.
لازم است بدانید که منظور از سهم مشاع عرصه و اعیان موارد فوق نیستند چون به‌صورت کلی، مشاعات ساختمان جزو اعیان محسوب می‌شوند.
تفاوت عرصه و اعیان در چیست؟
با درک مفهوم عرصه و اعیان می‌توان به تفاوت آن در یک ملک پی برد. به‌عنوان‌مثال، در برخی مورد، مالک اعیان و عرصه، یک نفر است. اما در برخی مواقع، مالک اعیان (مالک ساختمان) تنها مالک قسمتی از عرصه (زمین) است. در چنین شرایطی، از آنجایی که مالک عرصه و اعیان در یک ساختمان چند نفر هستند، میزان قدرالسهم هر یک از این افراد تنها با تفکیک عرصه و اعیان مشخص خواهد شد.
لازم است بدانید که در بسیاری از ساختمان‌ها، تفکیک اعیان انجام شده اما در مورد عرصه، تفکیک به سادگی اعیان نخواهد بود و برای تعیین قدرالسهم عرصه هر فرد باید مراحل قانونی طی شود. نکته مهم اینجاست که در اکثر مواقع نیازی به تفکیک عرصه نیست مگر اینکه مالکان قصد تخریب یا نوسازی ساختمان را داشته باشند. در این شرایط، میزان سهم هر یک از مالکان عرصه اهمیت ویژه‌ای پیدا خواهد کرد.
آیا فروش عرصه ملک بدون اعیان صحیح است؟
تنها در مواردی که اعیان و عرصه هر کدام به‌صورت جداگانه دارای سند ملکی باشند، فروش عرصه بدون اعیان صحیح است.
عرصه و اعیان و تعیین نوع مالکیت
در زمان بازسازی یک ساختمان یا تخریب آن و همین‌طور برای خرید و فروش ساختمان و یا زمین آن و حتی برای انحصار وراثت، موضوع تفکیک ساختمان از زمین یا همان تفکیک عرصه و اعیان و محاسبه قدرالسهم افراد اهمیت بسیار زیادی دارد. در این مقاله با مفهوم این اصطلاح مهم در حوزه املاک و مستغلات، منظور از سند ملکی هر کدام و نحوه محاسبه قدرالسهم در مورد املاک عادی و موقوفی و ارثی نیز آشنا شدید. اکنون می‌دانید برای هر اقدامی در یک ملک باید قدرالسهم هر فرد مشخص شود تا موارد قانونی آن به‌درستی طی شود. با وجود پیچیده بودن تفکیک اعیان و عرصه در برخی موارد، بهتر است از ابتدا برای خرید ملکی اقدام کنید که دارای سند ملکی کامل باشد. خبر خوب اینکه خرید متری خانه از بیت‌هوم این دردسرها را نداشته و از طرفی نیازی به پرداخت یک‌جای قیمت خانه نخواهد بود و بعد از چند سال صاحب سقفی خواهید شد که مالکیت کامل آن در اختیار شماست.
