فروشنده و خریدار هر ملکی لازم است قبل از انجام مراحل انتقال سند، قوانین معاملات ملکی که شامل قراردادهایی مهم است را بررسی کنند. تنها در چنین شرایطی است که پس از انتقال سند، فروشنده و خریدار می‌توانند از حقوق خود دفاع کرده و از طرفی از بروز مشکلات حقوقی احتمالی جلوگیری کنند. متاسفانه در معاملات حوزه املاک و مستغلات به اشکال مختلفی کلاهبرداری انجام می‌شود، بنابراین تنها با اشراف به قوانین ملکی است که می‌توان از اتفاقات ناگواری مانند غیرقانونی بودن فروش ملک یا فروش آن به چند نفر جلوگیری کرد. باتوجه‌به اینکه برای خرید هر نوع ملکی به سرمایه‌ای هنگفت نیاز است و در صورت اهمال‌کاری ممکن است این سرمایه از بین برود، بنابراین در این مقاله از بلاگ بیت‌هوم به بررسی انواع معاملات ملکی، قوانین این معاملات و نقش خریدار و فروشنده می‌پردازیم.
معاملات ملکی چیست؟
به فرایند خرید و فروش املاک و مستغلات، «معاملات ملکی» می‌گویند. بنابراین معاملات ملکی شامل تمامی فعالیت‌های خواهد شد که برای انتقال مالکیت ملکی لازم است. معاملات ملکی نه‌تنها انتقال مالکیت بلکه مواردی مانند خرید و فروش انواع ملک شامل زمین، خانه، آپارتمان، ویلا، واحد تجاری و سایر املاک را نیز شامل می‌شود.
نکته بسیار مهم اینکه در معاملات ملک با امضای طرفین قرارداد، شرایط خرید و فروش تعیین خواهد شد. بنابراین لازم است قبل از امضای هر نوع قراردادی با انواع قراردادهای معاملات ملکی و قوانین معاملات ملکی آشنا شوید.
انواع قرارداد معاملات ملکی
قراردادهای ملکی معمولا بنابه‌دلایل مختلفی تنظیم می‌شوند که در از میان آن‌ها قرارداد خرید و فروش بیشتر بین مردم شناخته شده است. اما هر فردی لازم است با حقوق خود در تنظیم انواع قراردادهای مربوطه آشنا شود. بنابراین در ادامه به معرفی انواع قراردادهای معاملات ملکی می‌پردازیم.
- قرارداد خرید و فروش زمین و ملک؛
- قرارداد مشارکت در ساخت بنا؛
- قرارداد خرید ساختمان نیمه‌ساخته و یا در حال ساخت؛
- قرارداد رهن ملک؛
- قرارداد اجاره ملک؛
- قرارداد سند فروش قطعی آپارتمان و خانه در رهن؛
- قرارداد پیش‌فروش ملک؛
- قرارداد وکالت‌نامه فروش ملک؛
- قرارداد وکالت واگذاری سرقفلی ملک؛
- قرارداد وکالت انتقال سرقفلی ملک؛
- قرارداد وکالت برای فک‌رهن ملک؛
- قرارداد وکالت برای اجاره و رهن ملک؛
- قرارداد مبایعه‌نامه قطعی ملک؛
- قرارداد مبایعه‌نامه قطعی غیرمنقول ملک؛
- قرارداد بیع قطعی آپارتمان با سند تفکیکی؛
- قرارداد بیع قطعی زمین با استفاده از دفترچه مالکیت؛
- قرارداد صلح ملک یا صلح‌نامه ملکی؛
- قرارداد هبه ملک؛
- قرارداد حق‌انتفاع ملک؛
- قرارداد وام از بانک مسکن؛
- قرارداد انصراف از حق استفاده از پارکینگ آپارتمان.
قوانین و مقررات معاملات ملکی
یکی از دلایلی که معمولا افراد در زمان انجام یکی از قراردادهای فوق دچار دردسر شده و فرایند قرارداد طولانی می‌شود، عدم اطلاع از قوانین و مقررات معاملات ملک است. این قوانین ملکی تعیین‌کننده افرادی است که اجاره خرید و فروش و انواع دیگر معاملات ملکی را دارند. از طرفی این قوانین تعیین‌کننده شرایط انتقال مالکیت نیز خواهد بود.
باتوجه‌به اینکه روزانه هزاران قرارداد مربوط به ملک بسته می‌شود، در ادامه به بررسی قوانین این نوع معاملات می‌پردازیم تا با آگاهی بیشتری سر میز مذاکره حاضر شوید.
قانون مالکیت ملک
قوانین معاملات ملکی نقشی اساسی در انتقال سند و دیگر امور ملکی دارند. در واقع این قوانین مشخص می‌کند که چطور ملک به فردی تعلق داشته و چطور مالکیت آن به فرد دیگری منتقل خواهد شد.
ثبت اسناد در معاملات ملکی
در ایران، ثبت اسناد ملکی الزامی است و این‌کار باید در سامانه انجام و سپس کد رهگیری دریافت شود. ثبت اسناد در ایران با هدف ثبت تمامی تغییرات مربوط به مالکیت ملک و همین‌طور تغییرات مربوط به ملک انجام می‌شود.
ثبت اسناد اهمیت ویژه‌ای دارد چون تنها روشی است که حقوق مالک جدید را به‌صورت کاملا قانونی تضمین کرده و از طرفی تعارضات بعدی درباره مالکیت را کاهش خواهد داد.
قرارداد خرید فروش در معاملات ملکی
قرارداد خرید و فروش در واقع نوعی توافق بین خریدار و فروشنده برای انتقال مالکیت ملک است. در این قراردادها باید موارد زیر به‌درستی درج شده و به امضای طرفین معامله برسد.
- شرایط معامله؛
- قیمت نهایی؛
- شرایط پرداخت؛
- تعهدات طرفین معامله؛
- تمامی جزئیات مربوط به وضعیت ملک و شرایط دیگر معامله.
قوانین مالیات بر ملک و سایر هزینه‌های معاملات ملکی
قوانین مالیات بر ملک شامل موارد متعددی می‌شود که به شرح زیر هستند.
- مالیات بر انتقال ملک؛
- مالیات بر درآمد حاصل از اجاره ملک.
بررسی فنی و حقوقی ملک
برای خرید و فروش هر ملکی، این خریدار است که باید برای بررسی‌های فنی و حقوقی ملک اقدام کند. لیست بررسی‌های فنی و حقوقی برای اطمینان از عدم وجود مشکلی برای انجام معامله به شرح زیر هستند.
- بررسی سند ملک؛
- بررسی نوع و میزان بدهی‌های ملک؛
- بررسی مجوزها و مستندات فنی ملک.
قوانین منطقه‌ای و محلی در معامله ملکی
در برخی از مناطق کشور قوانین و مقررات منطقه‌ای و محلی برای خرید و فروش ملک تدوین شده است. از متداول‌ترین قوانین منطقه‌ای می‌توان به موارد زیر اشاره کرد.
- محدودیت‌هایی در استفاده از ملک؛
- محدودیت‌هایی در ساخت‌وساز مانند تعداد طبقات مجاز منطقه‌ای.
قانون املاک و مستغلات ملی ایران
قانون املاک و مستغلات ملی ایران در واقع تعیین‌کننده وظایف و حقوق مالکان در املاک و مستغلات ملی است. این قوانین ملکی موارد زیر را شامل می‌شود.
- تملک ملک؛
- اجاره ملک؛
- استفاده از ملک؛
- اعتبار مالکیت؛
- ضمانت‌نامه‌های وام مسکن برای ملک؛
- صلاحیت‌های سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی کشور.
قانون تنظیم امور معاملات ملک و اجاره‌نامه‌ها
قانون تنظیم امور معاملات ملک و اجاره‌نامه در 4 فصل و 52 ماده تدوین و در آن به موارد زیر پرداخته شده است.
- تنظیم و مقررات معاملات املاک؛
- اجاره‌نامه‌ها؛
- انواع معاملات ملکی؛
- انواع قراردادهای املاک؛
- ضمانت ملکی.
قانون درآمدی خدمات مالی بین‌المللی و موسسات مالی
این قانون به‌صورت اختصاصی برای موسسات مالی تدوین شده و به شرح زیر است.
- موضوعات مالی؛
- خدمات مالی؛
- تراکنش‌های بین‌المللی؛
- معاملات بانکی.
در واقع می‌توان گفت که این قانون تعیین‌کننده مقرراتی خواهد بود که بانک‌ها، بورس، موسسات مالی و شرکت‌های مالی موظف به اجرای آن هستند.
قانون تکمیلی برای آزادسازی املاک و مستغلات شوراها
شوراها از جمله نهادهای مسئول در مدیریت شهر و منطقه‌های محلی هر استان هستند. قانون تکمیلی آزادسازی املاک شوراها با هدف استانداردسازی و تسهیل فرایند آزادسازی املاک و انتقال مالکیت ملک‌هایی است که شورا مالک آن‌ها است.
نکات حقوقی در معاملات ملکی
قبل از انجام معامله و انتقال مالکیت ملک باید نکات حقوقی معاملات ملکی انجام شود تا از بروز هرگونه مشکل حقوقی جلوگیری شود. برخی از مهم‌ترین نکات حقوقی در انواع معاملات ملکی به شرح زیر هستند.
استعلام از اداره ثبت اسناد کشور و شناسایی ملک
در اولین قدم برای هر نوع معامله‌ای در ملک باید برای استعلام وضعیت آن از اداره ثبت اسناد کشور اقدام کنید تا مالک واقعی ملک مشخص شود. در این شرایط مطمئن خواهید بود که معامله را با صاحب اصلی ملک انجام خواهید داد.
تطبیق مشخصات ملک با اطلاعات ثبتی در سند
قبل از امضای قرارداد و انجام معامله باید مشخصات ملک با اطلاعات درج شده در سند تطبیق داده شود. برای این کار کافی است بازدید حضوری از ملک داشته و موارد زیر را بررسی کنید.
- نشانی ملک؛
- پلاک ثبتی؛
- حدود اربعه ملک؛
- کد پستی؛
- امکانات موجود؛
- متعلقات ملک.
دریافت مفاصاحساب‌های ملک
فروشنده باید قبل از انتقال مالکیت ملک به خریدار برای پرداخت بدهی‌های آن اقدام کند. این بدهی‌ها معمولا شامل موارد زیر هستند.
- بدهی عوارض شهرداری؛
- بدهی مالیاتی ملک؛
- بدهی‌های قبض آب و برق و غیره؛
- بدهی‌های شارژ ساختمان.
پس از پرداخت بدهی‌های فوق، فروشنده باید رسید مفاصاحساب هر مورد را دریافت و به خریدار تحویل دهد. خریدار نیز باید از اداره‌ها و سازمان‌های مربوطه استعلام گرفته و از پرداخت کامل بدهی‌ها مطمئن شود.
توافق درباره انتقال انباری و پارکینگ
فروشنده و خریدار باید درباره انتقال انباری و پارکینگ به توافق برسند. بنابراین نوع توافق آن‌ها باید با تمامی جزئیات در مبایعه‌نامه یا سند ذکر شود. در شرایطی که ملک بیشتر از 1 پارکینگ داشته باشد، در مورد هر پارکینگ باید توافق شده و نتیجه در مبایعه‌نامه و سند آورده شود در غیر این صورت، فروشنده ملزم به انتقال انباری و پارکینگ نخواهد بود.
مشخص کردن انشعاب‌های آب، برق و گاز در سند ملکی
طبق قوانین معاملات ملکی، قبل از انتقال سند به خریدار باید تمامی انشعاب‌های آب، برق و گاز در سند و مبایعه‌نامه ذکر شود چون این انشعاب‌ها نیز به خریدار منتقل می‌شوند. نکته مهم اینکه انشعاب تلفن ثابت در شرایطی با ملک به خریدار منتقل خواهد شد که در اسناد ذکر شده باشد. بنابراین لازم است در مورد این انشعاب دقت بیشتری داشته باشید.
معامله با فروشنده اصلی یا معامله با وکالت‌نامه معتبر
فروشنده می‌تواند شخصا یا با وکالت دادن به فردی دیگر برای معامله ملک خود اقدام کند. در این شرایط لازم است خریدار وکالت‌نامه را با دقت بررسی و سپس برای انجام سایر مراحل انتقال سند اقدام کند.
تعیین موضوع قرارداد اجاره ملک
اگر ملک مورد معامله در اجاره فردی باشد، باید قبل از انتقال سند به‌صورت رسمی، فروشنده و خریدار درباره وضعیت ادامه اجاره ملک تعیین‌تکلیف کنند. این کار باید در حضور مستاجر انجام شود تا بعدها مشکلی برای خریدار ایجاد نکند. لازم است بدانید که معمولا پس از انتقال سند به خریدار، قرارداد اجاره نیز به او منتقل خواهد شد.
اطمینان از آزاد بودن سند ملک
قبل از انجام هر معامله‌ای لازم است وضعیت آزاد بودن سند ملک را بررسی کنید. گاهی سند ملک مورد معامله در رهن بانک، سازمان‌ها یا شخص است که در این شرایط انجام معامله می‌تواند دردسرساز شود.
نگهداری سند ملک در بنگاه مشاور املاک
خریدار باید از مشاور املاک درخواست کند تا سند رسمی ملک تا زمان انتقال مالکیت در بنگاه نگهداری شود.
استفاده از انواع فسخ در متن قرارداد
فروشنده و خریدار باید در متن قرارداد معامله ملک از انواع فسخ قرارداد استفاده کنند تا حقوق آن‌ها در برخی شرایط اضطراری ضایع نشده و در صورت عدم اجرای مفاد قرارداد توسط طرف مقابل بتوانند از حقوق خود دفاع کنند.
تعهدات فروشنده ملک در قوانین ملکی
در قوانین معاملات ملکی فروشنده تعهدات و حقوقی خواهد داشت که به شرح زیر هستند.
ارائه کلیه مدارک و مستندات ملک
فروشنده موظف است تمامی مدارک و مستندات مربوط به ملک را به خریدار ارائه کند. این مستندات شامل موارد زیر خواهد بود.
- سند مالکیت؛
- طرح‌ها؛
- ساختمان‌نامه؛
- مجوزها؛
- گواهی‌ها.
ارائه اطلاعات صحیح درباره ملک و شرایط آن
فروشنده باید اطلاعات صحیح و کاملی درباره ملک به خریدار ارائه کند. این اطلاعات شامل موارد زیر است.
- اطلاعات قانونی ملک؛
- وضعیت فعلی ملک؛
- بدهی‌های ملک؛
- عیوب فعلی ملک.
عدم تعارض در حقوق مالکیت ملک
فروشنده باید مطمئن شود که هیچ‌گونه تعارضی در حقوق مالکیت ملک وجود نداشته و ملک بدون مشکل قانونی قابل انتقال به خریدار خواهد بود. بنابراین ابتدا باید صحت حقوق مالکیت کامل فروشنده به اثبات رسیده تا مشخص شود هیچ‌گونه تعارضی در حق مالکیت او وجود ندارد.
رعایت شرایط قرارداد توسط فروشنده ملک
فروشنده باید تمامی شرایط درج شده در قرارداد را رعایت کند که می‌تواند شامل موارد زیر باشد.
- تحویل ملک به خریدار در تاریخ تعیین‌شده؛
- انجام تعهدات پس از فروش ملک شامل تعمیرات و نقاشی؛
- تسویه مالی ملک.
مراحل انجام انواع معاملات ملکی
برای انجام انواع معاملات ملکی باید مراحل زیر را دنبال کنید.
- انتخاب ملک؛
- مذاکره با فروشنده؛
- بررسی دقیق مدارک و مستندات ملک؛
- بررسی صحت مالکیت ملک و عدم وجود موانع قانونی برای معامله؛
- عقد قرارداد طبق قوانین معاملات ملکی؛
- نقل و انتقال قانونی ملک.
مالیات معاملات ملکی
مالیات معاملات ملکی در واقع هزینه‌ای است که باید برای انتقال مالکیت و انجام معاملات خرید و فروش ملک پرداخت شود. این نوع مالیات بر اساس معیارهای مشخصی تعیین خواهد شد که شامل نوع ملک، مبلغ کل معامله، استثنائات منطقه‌ای، نوع مالیات و نحوه محاسبه آن است. بنابراین مالیات معاملات ملکی برای هر ملک عددی متفاوت خواهد بود.
به‌صورت‌کلی 2 نوع مالیات بر معاملات ملکی تعیین شده که به شرح زیر هستند.
مالیات بر ارزش افزوده ملک
در برخی از معاملات ملکی، دولت بخشی از قیمت فروش را به‌عنوان مالیات بر ارزش افزوده دریافت خواهد کرد. درصد این مالیات متغیر بوده و باتوجه‌به نوع ملک و منطقه آن تعیین می‌شود.
نکته مهم اینکه در قوانین معاملات ملکی، پرداخت مالیات بر ارزش افزوده بر عهده فروشنده خواهد بود.
مالیات بر درآمد ملک
مالیات بر درآمد ملک از روی مبالغ دریافتی روی فروش ملک و ارزش تخمین‌زده شده ملک توسط سازمان امور مالیاتی کشور دریافت خواهد شد. بنابراین درصد مالیات بر درآمد هر ملک باتوجه‌به میزان درآمد و شرایط فردی تعیین می‌شود. لازم است بدانید در شرایطی که مدت مالکیت ملکی بیشتر از 5 سال باشد، مشمول تخفیف مالیاتی خواهد شد.
قوانین معاملات ملکی و جلوگیری از کلاهبرداری
خرید و فروش ملک قوانین مختص به خود را دارد، بنابراین طرفین معامله باید با این قوانین آشنا شوند تا فرایند انتقال سند به‌صورت قانونی و اصولی انجام شود. پس اگر قصد معامله ملکی را دارید باید با اشراف روی قوانین معامله برای خرید یا فروش آن اقدام کنید. تنها در چنین شرایطی است که پس از انتقال سند با مشکلات حقوقی مواجه نخواهید شد. باتوجه‌به اینکه قیمت هر متر خانه در تمامی شهرها و مناطق کشور افزایش نجومی داشته و از طرفی با رکود بازار امکان تامین سرمایه اولیه برای خرید یک‌جای ملک برای همه وجود ندارد، بنابراین بهترین راه‌کار برای اطمینان از خانه‌دار شدن می‌تواند خرید متری خانه از بیت‌هوم باشد. چون در بیت‌هوم با پرداخت مبلغی مطابق قرارداد پس از چند سال صاحب خانه‌ای شوید که سند شش‌دانگ آن متعلق به شما است.
