محاسبه قیمت خانه؛ چه زمانی بخریم و بفروشیم که سود کنیم؟

محاسبه قیمت خانه دغدغه کسانی است که قصد خرید و فروش این دارایی ارزشمند را دارند. چون بازار مسکن بلافاصله بعد از نوسانات بازار ارز دچار تغییرات اساسی در قیمت نمی‌شود، بنابراین قیمت گذاری خانه کاری پیچیده و تخصصی خواهد بود. تاکنون، بازارهای ایران تنها تحت‌تاثیر تغییرات سیاسی و اقتصادی در کشورهای ابرقدرت بودند، اما جنگ 12 روزه نشان داد، ارزش قیمت ملک در بازار مسکن می‌تواند به‌عوامل بسیار بیشتری وابسته باشد. باتوجه‌به اینکه رکود مسکن در چند سال پیاپی، معاملات و قیمت‌گذاری را با چالش مواجه کرده، در این مقاله از وبلاگ بیت‌هوم به بررسی نحوه محاسبه قیمت ملک می‌پردازیم تا با آگاهی کامل برای خرید یا فروش اقدام کنید.

دلایل اهمیت محاسبه قیمت ملک

برآورد قیمت ملک با روشی اصولی و استاندارد به‌مفهوم ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن خواهد بود. چون با قیمت‌گذاری صحیح می‌توان از گران‌فروشی جلوگیری کرده و از طرفی مانع ناپایداری بازار شد.

سال‌های طولانی است خرید خانه به‌مهم‌ترین دغدغه اقشار مختلف جامعه تبدیل شده است. بنابراین تنها با قیمت‌گذاری مناسب است که می‌توان به افراد کمک کرد تا خانه‌دار شوند. چون زمانی‌که قیمت‌ها غیرواقعی و مانند بازار ارز و طلا، حباب زیادی داشته باشند، تنها کسی که متضرر این سیاست خواهد شد، اقشار متوسط و ضعیف جامعه هستند.

با بالا نشان دادن قیمت هر متر خانه، تعادل میان تقاضا و عرضه کاملا به‌هم ریخته و این موضوع نیز می‌تواند به آتش بازار آشفته مسکن، دامن بزند. پس می‌توان نتیجه گرفت که قیمت گذاری ملک توسط متخصصین این بازار می‌تواند از تورم و رکود بیشتر نیز به‌نحوی جلوگیری کند.

منظور از محاسبه قیمت خانه چیست؟

محاسبه یا برآورد قیمت خانه فرایندی است که در آن عوامل متعددی توسط متخصص املاک و ارزیاب برای تخمین قیمت ملک در نظر گرفته می‌شوند، تا مالک بتواند خانه خود را با قیمتی نزدیک به قیمت واقعی ملک بفروشد یا خریدار با پرداخت مبلغی منصفانه صاحب خانه شود.

باتوجه‌به اینکه عوامل بسیار متعددی روی برآورد قیمت ملک تاثیر دارند، بنابراین قبل از آشنایی با نحوه قیمت‌گذاری باید با این عوامل آشنا شوید.

عوامل موثر در قیمت گذاری ملک

در فرایند تخمین قیمت خانه، متخصص املاک و ارزیاب مسکن باتوجه‌به عوامل زیر سعی می‌کنند تا نزدیک‌ترین قیمت را به ارزش واقعی ملک تخمین بزنند.

• شرایط سند (تک‌برگ، بنچاق، قولنامه‌ای و غیره)؛
• موقعیت جغرافیایی (مانند استان، شهر، منطقه و محله)؛
• وضعیت بازار مسکن؛
• نرخ تورم؛
• نرخ ارز؛
• مبلغ وام خرید ملک و بازپرداخت آن؛
• متراژ؛
• سیستم سرمایشی و گرمایشی مناسب؛
• امکانات ملک (مانند آسانسور، پارکینگ اختصاصی، انباری، بالکن، تراس و امکانات داخلی)؛
• دسترسی‌های ملک (امکانات شهری و خدماتی، مراکز درمانی، تجاری و تفریحی)؛
• سال ساخت (شامل میزان فرسایش و افت قیمت ملک بعد از چند سال ساخت)؛
• ظاهر بیرونی ساختمان؛
• متریال به‌کار رفته در ساخت ملک؛
• مشاعات ملک؛
• طبقه ملک؛
• نقشه ملک؛
• تعداد واحدها در هر طبقه؛
• تعداد کل واحدها در آپارتمان؛
• قدرالسهم؛
• منظره و میزان نورگیری ملک؛
• ارزشمندی ملک از دید سرمایه‌گذاری؛
• قیمت املاک نوساز در همان منطقه؛
• وضعیت اقتصادی کشور.

درصد تاثیر امکانات ملک روی قیمت هر متر خانه

در بخش قبلی، عواملی بررسی شد که باید در محاسبه قیمت آپارتمان و انواع دیگر ملک لحاظ شوند. اما نکته اصلی اینجاست که هر کدام از امکانات ملک به میزان متفاوتی روی قیمت تاثیر می‌گذارند. بنابراین ابتدا باید امکاناتی مانند آسانسور، پارکینگ و انباری و حتی تراس و حیاط اختصاصی را در نظر گرفته و درصد تاثیرگذاری آن‌ها را روی قیمت نهایی به‌دست آورد.

به‌صورت کلی، متخصصان حوزه مسکن درصد تاثیرگذاری امکانات را به شرح زیر تعیین کرده‌اند.

• سال ساخت: با افزایش هر سال ساخت، حدود 1.5% از قیمت ملک کاهش پیدا می‌کند که به آن درصد استهلاک می‌گویند.
• پارکینگ اختصاصی: وجود یا عدم وجود پارکینگ اختصاصی برای ملک می‌تواند بین 50% تا 60% ارزش آن را افزایش یا کاهش دهد.
• انباری: وجود انباری حدود 35% قیمت ملک را افزایش خواهد داد.
• حیاط اختصاصی: واحدهای دارای حیاط اختصاصی حدود 5% تا 10% گران‌تر از واحدهای دیگر هستند.
• نورگیری ملک: واحدهای جنوبی یک آپارتمان که نورگیری بسیار بهتری دارند معمولا بین 5% تا 7% گران‌تر از واحدهای دیگر هستند.
• تراس: وجود تراس مسقف، ارزش هر متر مربع خانه را حدود 30% افزایش خواهد داد.

نحوه محاسبه قیمت خانه بر اساس قیمت آپارتمان نوساز

ارزش واقعی آپارتمان‌ها معمولا بر اساس سال ساخت و قیمت هر متر آپارتمان نوساز در همان محله محاسبه می‌شود. بنابراین متخصصان بازار مسکن با در نظر گرفتن عوامل بالا برای تخمین قیمت آپارتمان‌ها به‌ روش زیر اقدام می‌کنند.

• ارزش هر متر مربع آپارتمان نوساز در منطقه و محله ساخت ملک مورد نظر تعیین می‌شود.
• ارزش هر متر مربع آپارتمان نوساز به‌دست آمده باید با درصدی معقول از استهلاک محاسبه شود که معمولا 1.5% است. این درصد استهلاک به‌دلیل تفاوت امکانات ویژه و سال ساخت آپارتمان نوساز با ملک مورد نظر لحاظ می‌شود.
• درصد استهلاک به‌دست آمده در تعداد سال‌های ساخت آپارتمان، ضرب خواهد شد. چون هرچقدر از سال ساخت ملکی گذشته باشد، ارزش آن به مرور کاهش پیدا خواهد کرد. در ادامه نحوه محاسبه استهلاک ارائه می‌شود.

نحوه محاسبه استهلاک و قیمت هر متر آپارتمان

همان‌طور که اشاره شد، یکی از عوامل مهم در محاسبه قیمت ملک، سال ساخت و میزان استهلاک آن است.

• قیمت هر متر آپارتمان نوساز را در درصد استهلاک (1.5%) ضرب کنید.
• با هدف تعیین افت ارزش آپارتمان موردنظر، عدد به‌دست آمده در مرحله قبلی را باید در تعداد سال‌های ساخت ملک ضرب کنید.
• با هدف تعیین ارزش هر متر مربع آپارتمان باتوجه‌به سال ساخت، عددی که در مرحله قبل به‌دست می‌آید را از قیمت هر متر آپارتمان نوساز کسر کنید.
• برای محاسبه ارزش قیمت ملک با متراژ مشخص، عدد به‌دست آمده در مرحله قبل را در متراژ ملک ضرب کنید تا قیمت کل آپارتمان تعیین شود.

به‌عنوان‌مثال، اگر قیمت هر متر آپارتمان نوساز در همان منطقه حدود 60 میلیون تومان و آپارتمان مورد معامله 100 متری و 10 سال ساخت باشد، قیمت هر متر آپارتمان مورد معامله و ارزش کل آن به شرح زیر خواهد بود.

• قیمت هر متر آپارتمان مورد معامله: 51 میلیون تومان؛
• قیمت کل آپارتمان مورد معامله: 5 میلیارد و 100 میلیون تومان.

جدول فرمول محاسبه مثال بالا

بنابراین اگر قیمت هر متر آپارتمان نوساز در منطقه‌ای، 60.000.000 تومان باشد، قیمت هر متر آپارتمان با 10 سال ساخت و ضریب استهلاک 1.5% در همان منطقه، 51.000.000 تومان خواهد بود.

نحوه قیمت گذاری خانه های مسکن مهر و مسکن ملی

محاسبه قیمت مسکن مهر و مسکن ملی کمی متفاوت است. چون در مورد این املاک، معیارهای دیگر روی تخمین قیمت تاثیر دارند. از طرفی، به‌دلیل موقعیت جغرافیایی خانه‌های مسکن مهر و ملی که دورتر از مراکز شهر است، همیشه قیمت پایین‌تر خواهد بود.

عوامل موثر در تخمین قیمت مسکن مهر

• موقعیت جغرافیایی؛
• فازهای منطقه مسکن مهر؛
• متراژ؛
• امکانات اصلی (آب، برق، گاز و اینترنت)؛
• دسترسی‌ها؛
• میزان نزدیکی به مرکز شهر.

نحوه محاسبه قیمت ملک ویلایی

در بازار مسکن به ملکی که حداقل ویژگی‌های زیر را داشته باشد، ویلایی می‌گویند.

• بنایی در یک یا دو طبقه؛
• محل زندگی یک یا دو خانوار؛
• دارای حیاط و فضای باز خصوصی.

البته لازم است بدانید به ملک‌های قدیمی و کلنگی که بازسازی شده‌‌، قابل سکونت بوده و در شهرها قرار دارند نیز ملک ویلایی یا مسکونی می‌گویند.

نحوه محاسبه ارزش ملک ویلایی با آپارتمان متفاوت است. اولین تفاوت در ارزیابی قیمت این نوع ملک، موقعیت مکانی و ارزش روز زمین است. چون اکثر خانه‌های ویلایی در سال‌های گذشته ساخته شده و از طرفی بازسازی نشده‌اند و در نتیجه به‌دلیل فرسودگی بنا و متریال مورد استفاده در ساخت و تاسیسات قدیمی، مدرن نبوده و ممکن است قابل سکونت نباشند.

بنابراین می‌توان گفت که سیاست قیمت‌گذاری ملک ویلایی کاملا متفاوت با انواع ملک‌های دیگر بوده و برای تخمین قیمت آن قیمت زمین و ساخت آن را به‌صورت جداگانه محاسبه کرده و سپس با یکدیگر جمع می‌کنند.

لازم است بدانید که در محاسبه ارزش خانه ویلایی عوامل متعددی تاثیرگذار بوده که به شرح زیر هستند.

عوامل موثر در تخمین قیمت خانه ویلایی

• ارزش زمین؛
• قیمت ساخت خانه ویلایی؛
• نوع سند ملک؛
• مساحت زمین؛
• زیربنای ملک؛
• چند بر بودن ملک؛
• عرض ملک (عرض بر)؛
• میزان رفت‌وآمد در محله ملک؛
• دسترسی به خیابان‌های اصلی؛
• دسترسی‌ها مانند امکانات رفاهی، مراکز درمانی، مراکز خرید و غیره.

با لحاظ این عوامل می‌توان قیمت ملک ویلایی را محاسبه کرد. اما نکته اصلی اینجاست که برای تعیین قیمت چنین ملکی هیچ فرمول و قاعده مشخصی وجود ندارد.

نحوه محاسبه قیمت ملک تجاری

ملک تجاری چون به‌عنوان مکانی برای درآمدزایی و سودآوری شناخته می‌شود، بنابراین همواره تفاوت‌های اساسی با نحوه محاسبه قیمت ملک مسکونی و حتی اداری خواهد داشت. علاوه‌براین، سند ملک تجاری امتیازات ویژه‌ای در مقایسه با سایر اسناد دارد که مستقیما روی ارزش قیمت ملک تجاری تاثیر می‌گذارد.

برای تخمین قیمت ملک تجاری باید ابدا نوع ملک را در نظر گرفت که معمولا به شرح زیر است.

انواع ملک تجاری

• مغازه؛
• فروشگاه؛
• رستوران؛
• پاساژ؛
• مجتمع تجاری و اداری؛
• انبار؛
• مراکز توزیع؛
• واحد صنعتی.

عوامل موثر در ارزش قیمت ملک تجاری

• نوع ملک تجاری؛
• موقعیت جغرافیایی؛
• قرارگیری در خیابان اصلی؛
• فاصله تا خیابان اصلی؛
• متراژ؛
• نورگیری؛
• امکان دکوراسیون و چیدمان؛
• نوع سند؛
• زیرساخت‌ها (مانند آب، برق، گاز، اینترنت، سرویس بهداشتی و پشتیبانی، تعمیرات و نظافت)؛
• طبقه در مجتمع تجاری یا پاساژ؛
• آسانسور؛
• پارکینگ؛
• انباری؛
• سال ساخت؛
• بر ملک؛
• چند نبش بودن ملک؛
• قرارگیری در مرکز بورس کالا و میزان شلوغی منطقه؛
• روند بازدهی سرمایه؛
• میزان رقابت در بازار؛
• نوع سیستم سرمایشی و گرمایشی؛
• درصد پیشرفت کسب‌وکار؛
• درصد افزایش قیت موثر ملک در آینده؛
• امنیت و وجود نگهبان.

همان‌طور که می‌بینید، عوامل بسیار متعددی باید در نحوه قیمت گذاری ملک تجاری لحاظ شوند. اما نکته اصلی اینجاست که مانند قیمت‌گذاری آپارتمان چند سال ساخت باتوجه‌به قیمت آپارتمان نوساز در همان منطقه، نمی‌توان قیمت ملک تجاری را با فرمولی از پیش‌تعین‌شده و مشخص تخمین زد. بنابراین محاسبه قیمت املاک تجاری بسیار پیچیده‌تر از آن چیزی است که تصور می‌کنید.

نحوه محاسبه قیمت ملک اداری

ملک اداری می‌تواند شامل یک واحد، یک طبقه یا حتی یک ساختمان کامل باشد. در اولین قدم برای تعیین ارزش واقعی ملک اداری باید نوع مالکیت آن مشخص شود که معمولا شامل یکی از حالت‌های زیر است.

• مالک دولتی؛
• مالک خصوصی.

برای قیمت‌گذاری ملک اداری باید عواملی به شرح زیر را در نظر گرفت.

عوامل موثر در ارزش قیمت ملک اداری

• موقعیت جغرافیایی؛
• متراژ؛
• نزدیکی به دفتر مشاغل مرتبط؛
• چند بر بودن ملک؛
• بر ملک یا موقعیت نسبت به خیابان؛
• دسترسی به معابر اصلی؛
• امکانات اولیه مانند آسانسور، پارکینگ و انباری؛
• ظاهر مناسب و مدرن؛
• میزان نورگیری ملک؛
• میزان استحکام ساختمان؛
• کاربری ملک؛
• نوع سیستم سرمایشی و گرمایشی مناسب؛
• امکان تغییر کاربری.

بنابراین متخصصان حوزه املاک با لحاظ عوامل بالا می‌توانند برای برآورد قیمت ملک اقدام کنند. لازم است بدانید که مهم‌ترین تفاوت قیمت گذاری ملک اداری با مسکونی در موقعیت زمین و بنا نسبت به خیابان است. از طرفی، قیمت واحدهای اداری همواره بیشتر از واحدهای مسکونی است. علاوه‌براین، قرارگیری ملک اداری در منطقه و موقعیتی که بورس یا به‌عبارتی محل تجمع کارهای اداری باشد، روی قیمت تاثیر گذاشته و آن را افزایش می‌دهد.

نحوه قیمت گذاری ملک کلنگی

به املاک بالای 30 سال ساخت، کلنگی می‌گویند. خانه‌های کلنگی چون عمر مفیدشان تمام شده، معمولا قابل سکونت نیستند مگر اینکه بازسازی شوند. بنابراین نحوه قیمت گذاری ملک کلنگی کاملا متفاوت با انواع دیگر املاک است. در چنین شرایطی، متراژ زمین و موقعیت جغرافیایی آن مهم‌ترین عامل در تعیین قیمت هستند.

عوامل موثر روی قیمت خانه کلنگی

• متراژ زمین؛
• موقعیت جغرافیایی (استان، شهر، منطقه و محله)؛
• نوع امتیازات منطقه‌ای (شامل آب، برق، گاز و اینترنت)؛
• دسترسی‌ها؛
• نوع کاربری شامل اداری، تجاری یا مسکونی؛
• میزان عقب‌نشینی ملک؛
• امکان ساخت‌وساز؛
• عرض و طول زمین.

با لحاظ عوامل بالا، متخصصان می‌توانند قیمت حدودی ملک کلنگی را تخمین بزنند.

محاسبه قیمت املاک مزایده‌ای

اگر بعد از مرگ شخصی، بازماندگان نتوانند ارث را تقسیم‌بندی کنند، فرایند انحصار وراثت بر عهده کارشناس رسمی دادگستری خواهد بود. در نهایت نیز بر اساس پارامترهای مختلف، قیمت‌گذاری انجام خواهد شد.

نحوه قیمت گذاری زمین

مکانی که بنایی در آن ساخته نشده، به‌عنوان زمین شناخته می‌شود. بسیاری از افراد، زمین با متراژهای مختلف را خریداری کرده و برای ساخت خانه یا آپارتمان در آن اقدام می‌کنند. اما ممکن است زمین موردنظر کاربری کشاورزی داشته باشد. در چنین شرایطی، عوامل موثر روی قیمت زمین بسیار متفاوت خواهند بود.

عوامل موثر روی قیمت زمین

• نوع سند زمین (سندتک‌برگ، قولنامه‌ای، بنچاق و نسق)؛
• موقعیت جغرافیایی (استان، منطقه و محله، شهر و روستا)؛
• کاربری زمین (کشاورزی، تجاری، مسکونی، اداری و صنعتی)؛
• مالک زمین (دولتی یا خصوصی)؛
• نوع زمین (ورثه‌ای یا اوقافی و غیره)؛
• متراژ زمین؛
• ارتفاع زمین؛
• شمالی یا جنوبی بودن زمین؛
• میزان پیش‌روی؛
• میزان عقب‌نشینی؛
• امتیازات شامل آب و برق و گاز؛
• دسترسی به خیابان اصلی؛
• دسترسی به امکانات ضروری؛
• درصد ارزش زمین نسبت به بناهای نوساز در همان منطقه.

همان‌طور که در بخش بالا مشاهده می‌کنید، علاوه‌بر برخی موارد مشترکی که قیمت‌گذاری زمین با آپارتمان و ملک تجاری و اداری دارد، عامل دیگری نیز روی محاسبه قیمت زمین تاثیر می‌گذارد. درصد ارزش زمین معمولا نسبتی از قیمت آپارتمان نوساز در منطقه خواهد بود. به‌عنوان‌مثال، درصد ارزش زمین نسبت به آپارتمان نوساز در منطقه 1 تهران ممکن است حدود 1.5% باشد اما در مناطق دیگر کاهش یا افزایش پیدا کند.

تمامی این عوامل و البته مواردی که روی انتخاب افراد بین زمین‌های تجاری، مسکونی و کشاورزی تاثیر می‌گذارند می‌توانند مجموع مواردی را تشکیل دهند که قیمت زمین را تعیین خواهد کرد. در نتیجه، قیمت‌گذاری زمین پیچیده‌تر از آن چیزی است که بتوان آن را با یک فرمول ساده مشخص کرد.

محاسبه قیمت خانه و ارزش خرید متری از بیت هوم

محاسبه قیمت ملک باید با در نظر گرفتن عوامل متعددی انجام شود که در این مقاله به‌دقت بررسی شدند. چون این عوامل به‌طور مستقیم روی ارزش واقعی ملک تاثیر می‌گذارند که مهم‌ترین آن‌ها، موقعیت جغرافیایی، متراژ و سال ساخت هستند. با وجود رکود سنگین بازار مسکن، هنوز قیمت هر متر خانه در تمامی شهرها به ثبات نرسیده و همین موضوع نیز باعث شده تا تعادل عرضه و تقاضا به‌هم بریزد. این عوامل کنار یکدیگری می‌توانند حباب قیمت ملک را بزرگ‌تر کنند. باتوجه‌به اینکه تامین سرمایه برای خرید یکجای خانه بسیار سخت و گاهی دور از دسترس است، پیشنهاد می‌شود با حداقل اندوخته‌ای که دارید، برای خرید متری خانه از بیت‌هوم اقدام کنید. چون نه‌تنها ارزش سرمایه شما حفظ شده و مشمول سود می‌شود، بلکه در آینده مالک خانه‌ای مناسب نیز خواهید بود.