مالیات نقل و انتقال ملک یکی از انواع مالیات مستقیم است که در ایران هنگام خرید و فروش ملک از فروشنده دریافت می‌شود. هدف از دریافت این مالیات، تامین بخشی از درآمدهای دولت و همچنین ساماندهی معاملات املاک در کشور است. این نوع مالیات بر اساس ارزش معامله و نوع ملک محاسبه شده و نرخ آن برای املاک مسکونی و تجاری با یکدیگر متفاوت خواهد بود.
پرداخت مالیات فروش ملک با استناد به ماده 59 قانون مالیات مستقیم، بر عهده فروشنده یا مالک بوده و باید قبل از مراجعه به دفتر اسناد رسمی برای انتقال سند، این هزینه را به اداره مالیات بپردازد. چون برای انجام معاملات ملکی در دفترخانه اسناد رسمی، ارائه مفاصاحساب مالیاتی ضروری است تا دفترخانه فرآیند انتقال سند را انجام دهد، باتوجه‌به اینکه مالیات نقل‌وانتقال برای ملک‌های مختلفی دریافت می‌شود، بنابراین لازم است برای آگاهی از حقوق خود این مقاله را تا انتها بخوانید چون اطلاعات و نکات مهمی در محاسبه مالیات آموزش داده می‌شود.
انواع مالیات نقل و انتقال ملک
براساس ماده 59 قانون مالیات مستقیم، صاحبان املاک مسکونی و تجاری که ملک خود را به‌صورت قطعی به غیر انتقال دهند، موظف به پرداخت 5% از ارزش معاملاتی ملک به‌عنوان مالیات بر نقل و انتقال ملک خواهند بود. برای محاسبه مالیات فروش ملک باید ابتدا ارزش معاملاتی ملک را از جدول کمیسیون تقویم املاک دریافت کرده و سپس این مبلغ را در 5% ضرب کنید…
ارزش معاملاتی ملک معمولاً کمتر از ارزش واقعی ملک است
بر اساس قانون، انواع مالیات فروش ملک به 4 دسته اصلی تقسیم‌بندی می‌شود و نرخ محاسبه مالیات برای هر یک از این 4 دسته نیز متفاوت خواهد بود.
انواع مالیات املاک
- مالیات نقل و انتقال املاک تجاری و مسکونی
- مالیات انتقال سرقفلی
- مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک نوساز
- مالیات بر درآمد حق مالکانه یا رضایت مالک
اکنون که با انواع مالیات نقل و انتقال ملک آشنا شده‌اید وقت آن رسیده تا نحوه محاسبه هر کدام از این نوع مالیات‌ها را نیز بدانید.
نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک مسکونی
نرخ مالیات برای نقل و انتقال انواع املاک مسکونی 5% است که این مبلغ را باید صاحب ملک و بر اساس قیمت واحد مسکونی بپردازد. در واقع، اگر قیمت ملکی در حدود 4 میلیارد تومان باشد، صاحب آن باید برای فروش، مبلغی حدود 200 میلیون تومان به‌عنوان مالیات نقل و انتقال به دولت بپردازد.
نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک تجاری
نرخ مالیات فروش ملک تجاری از نرخ مالیات فروش انواع املاک مسکونی کمتر است. اگر شخصی بخواهد سرقفلی مغازه یا ملک تجاری را به‌فرد دیگری واگذار کند، باید 2% از قیمت ملک را به‌عنوان مالیات بپردازد. بنابراین اگر ارزش یک ملک تجاری 10 میلیارد تومان باشد، فروشنده باید 200 میلیون تومان به‌عنوان مالیات نقل و انتقال ملک به دولت پرداخت کند.
نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال سرقفلی
مالیات نقل و انتقال سرقفلی در ایران با نرخ 2% از ارزش سرقفلی محاسبه می‌شود. به‌عنوان‌مثال، فرض کنید ارزش سرقفلی یک مغازه 1 میلیارد تومان باشد، مالیات نقل و انتقال سرقفلی برای این مغازه برابر با 2% از ارزش ملک، یعنی 20 میلیون تومان خواهد بود که مالک باید این مبلغ را با مراجعه به سامانه مالیات و درست قبل از نقل و انتقال سرقفلی در دفتر اسناد رسمی بپردازد.
مالیات سرقفلی بر اساس قیمت معاملاتی نزدیک‌ترین ملک مشابه تعیین می‌شود. دریافت این نوع مالیات تنها برای املاک تجاری دارای سرقفلی است که مالک آن قصد انتقال با سند یا وکالت رسمی را داشته باشد. لازم است بدانید که ساختمان‌های نیمه‌ساخته یا زمین‌هایی با کاربری تجاری، مالیات سرقفلی ندارند. از طرفی، قوانین مالیاتی سرقفلی طبق مالیات بر ارث وراث درجه اول تعیین و مالیات بر ارث وراث درجه دوم و بیشتر از آن نیز باید توسط کارشناس تعیین شود.
نکاتی درباره مالیات نقل و انتقال سرقفلی
- وراث برای نقل و انتقال املاک موروثی مشمول قوانین جدید مالیات بر ارث سرقفلی خواهد شد.
- نرخ مالیات برای وراث درجه اول شامل فرزندان، پدر، مادر، زن، شوهر و نوادگان، در صورتی‌که متوفی بعد از سال 1395 فوت کرده باشد با نرخ 3% محاسبه می‌شود. اما برای متوفیان قبل از این تاریخ، نرخ مالیات سرقفلی 2% از ارزش ملک خواهد بود.
- برای وراث درجه دوم یعنی اجداد، برادران، خواهران و فرزندان آن‌ها، نرخ مالیات سرقفلی 6% است.
- برای وراث درجه سوم یعنی عموها، عمه‌ها، دایی‌ها، خاله‌ها و فرزندان آن‌ها، نرخ مالیات سرقفلی 12% است.
- قیمت سرقفلی توسط کارشناس سازمان امور مالیاتی تعیین می‌شود که ممکن است با قیمت اعلام شده توسط ورثه متفاوت باشد. مبلغ مالیات نیز طبق قیمت تعیین شده توسط کارشناس مالیاتی محاسبه خواهد شد.
نحوه محاسبه مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک نوساز
مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک نوساز، جزو انواع مالیات ملک بوده و طبق آیین‌نامه‌های اجرایی ماده 77 قانون مالیات مستقیم با نرخ 15% تا 25% از محل سود سازنده محاسبه می‌شود. برای برآورد مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک نوساز، ابتدا باید درآمد کل حاصل از فروش واحدهای ساخته شده محاسبه و سپس هزینه‌های مرتبط با ساخت و فروش املاک از این مبلغ کسر شود تا سود خالص به‌دست آید. در نهایت نیز، درصد مالیات تعیین شده یعنی ۱۵% تا ۲۵% را از سود خالص کسر می‌کنند تا مبلغ مالیات نهایی مشخص شود.
نکاتی درباره مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک نوساز
- شرکت‌های ساختمانی دارای مجوز از سازمان برنامه و بودجه که در قانون به آن‌ها سازندگان حقوقی گفته می‌شود، باید ۲۵% از درآمد حاصل از فروش واحدهای نوساز خود را به دولت پرداخت کنند.
- شرایط برای سازندگان حقیقی یعنی افرادی که به‌صورت شخصی اقدام به ساخت ملک و فروش آن می‌کنند نیز مشابه شرکت‌های ساختمانی است و آن‌ها نیز موظف به پرداخت ۱۵% تا ۲۵% از درآمد حاصل از فروش خود برای هر واحد به دولت هستند. همچنین باید به این نکته توجه داشته باشید که سازندگان حقیقی فقط در ۳ سال اول پس از صدور پایان‌کار مشمول پرداخت مالیات مطابق با فرمول جدید اجرایی در سال 1395 خواهند بود.
- این نکته مهم را فراموش نکنید که در قانون جدید مالیات بر ساخت و ساز که بعد از سال 1395 اجرایی شده است، سود سازنده، هزینه زمین و هزینه‌های ساخت‌وساز از قیمت نهایی فروش کسر خواهد شد. نکته مهم اینجاست که تنها واحدهایی که پروانه ساختمانی آن‌ها از ابتدای سال 1395 صادر شده باشد، مشمول این نوع مالیات هستند.
- این قانون از مالیات 10 درصدی ارزش منطقه‌ای ملک که قبلا وجود داشته اما ارزش‌گذاری آن مشکل بوده، به‌صورت فرمولی برای محاسبه مالیات استفاده می‌کند.
- اگر ساختمان نوساز در جریان اولین فروش در سال چهارم بعد از صدور پایان‌کار به بازار عرضه شود، از پرداخت مالیات معاف خواهد بود.
نحوه محاسبه مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه
مالیات بر درآمد رضایت مالک برای اعلام رضایت نسبت به انتقال حق واگذاری محل (سرقفلی)، اجاره بدون انتقال سرقفلی و تغییر شغل دریافت و با نرخ 2% محاسبه می‌شود. مالک برای ارائه اظهارنامه مالیاتی مربوط به این درآمد، تنها 30 روز فرصت دارد و در صورتی‌که در موعد مقرر برای پرداخت مالیات اقدام نکند، طبق قانون موظف به پرداخت جریمه‌ای 10 درصدی خواهد بود که قابل بخشودگی نیز نیست. بنابراین توجه به این نکات از جمله مهم‌ترین مواردی است که شما را از پرداخت جریمه‌های سنگین معاف می‌کند.
توجه کنید که عدم پرداخت مالیات در موعد مقرر ممکن است منجر به اعمال جریمه‌ای 2.5 درصدی به‌ازای هر ماه دیرکرد پس از اتمام سررسید نیز شود. در این شرایط، اظهارنامه مالیاتی و مدارک مربوطه باید تا آخر تیرماه سال بعد از انجام معامله، تسلیم و مالیات محاسبه شده طبق مقررات پرداخت شود.
چطور مالیات نقل و انتقال املاک را بپردازیم؟
طبق ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم ایران، مالیات نقل و انتقال املاک باید به‌صورت آنی در دفاتر اسناد رسمی پرداخت شود. سازمان ثبت اسناد و املاک نیز برای اجرای این قانون دست‌به‌کار شده و امکان دسترسی سازمان امور مالیاتی به سامانه ثبت الکترونیک را فراهم کرده است.
سامانه عملیات الکترونیکی سازمان امور مالیاتی به آدرس www.tax.gov.ir به مودیان این امکان را می‌دهد که اظهارنامه مالیاتی برای نقل و انتقال ملک را به‌صورت آنلاین ثبت و برای این سازمان ارسال کنند. مالیات نقل و انتقال املاک نیز از طریق همین سامانه و به‌صورت آنلاین قابل پرداخت است. نکته مهم اینکه، با وجود چنین امکاناتی و تاکید دولت بر انجام سریع امور مالیاتی، دیگر امکان ثبت اظهارنامه و پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک به‌صورت حضوری وجود ندارد.
چطور می‌توان از پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک معاف شد؟
یکی از سوالات متداول افراد در حوزه خرید و فروش ملک، مربوط به شرایط معافیت از پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک است. چون افراد معمولا به‌دنبال راهی برای کاهش مالیات یا معافیت از پرداخت آن هستند، لازم است بدانید که برای مالیات فروش ملک مسکونی یا تجاری، تنها در صورت داشتن شرایط زیر می‌توانید از پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک معاف شوید.
- اگر ملک در فهرست آثار ملی ایران قرار بگیرد و به سازمان میراث فرهنگی انتقال داده شود، مالک از پرداخت مالیات معاف می‌شود. همچنین در صورت انتقال ملک به افراد یا سازمان‌های دیگر، مالک تنها ملزم به پرداخت مالیات برای 50% از درآمد حاصل از نقل و انتقال ملک خواهد بود.
- اگر زمینی به‌موجب مبایعه‌نامه فروخته شود و مالک در زمین خود ساختمانی بسازد، در زمان فروش ملک و تنظیم سند از پرداخت مالیات نقل و انتقال معاف خواهد شد. البته این معافیت در صورتی اجرایی می‌شود که شهرداری یا مراجع دولتی و قضایی این موضوع را تایید کرده باشند.
- در نقل و انتقال املاک اوقافی نیز مالک تنها ملزم به پرداخت مالیات برای عرصه است و از پرداخت مالیات برای کل ملک معاف خواهد شد.
- املاک دولتی که در اجرای ماده 34 قانون ثبت و اصلاحات بعد از این قانون به تملک دولت درآمده نیز معاف از مالیات نقل و انتقال هستند.
- این نکته بسیار مهم و حیاتی را فراموش نکنید که در صورت عدم ثبت معامله تا 15 روز از تاریخ اعلام شده برای حضور طرفین در دفتر اسناد رسمی، مالک می‌تواند با ارائه مدارک به سازمان امور مالیاتی، مبلغ پرداختی برای مالیات را وصول کند.
مدارک مورد نیاز برای پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک
برای پرداخت انواع مالیات نقل و انتقال ملک باید به پورتال سازمان امور مالیاتی کشور مراجعه و بر اساس آخرین بخش‌نامه‌های موجود، مدارک لازم را جمع‌آوری کنید. البته مدارک مورد نیاز در چند سال گذشته تغییر آنچنانی نداشته و در نتیجه هر مالک می‌تواند با ارائه مدارک زیر برای تکمیل اظهارنامه مالیات نقل و انتقال املاک اقدام کند.
- استعلام دفترخانه (با ذکر نام کامل خریدار)؛
- کپی از تمامی اسناد مالکیت؛
- کپی مدارک مربوط به شهرداری مانند پایان‌کار و سایر مدارک؛
- کپی شناسنامه و کارت ملی خریدار یا خریداران؛
- کپی شناسنامه و کارت ملی مالک یا مالکان؛
- کپی صورت‌مجلس تفکیکی؛
- کپی پروانه ساختمان؛
- کپی گواهی پایان‌کار؛
- کپی حصر وراثت برای املاک موروثی؛
- گواهی واریز مالیات بر ارث؛
- کروکی و آدرس دقیق ملک.
مالیات نقل و انتقال ملک و ضرورت آشنایی با قوانین
مالیات نقل و انتقال املاک یکی از مسائل مهم مالی و قانونی در فرآیند خرید و فروش هر نوع ملکی است که تاثیر مستقیمی بر اقتصاد کشور و امور مالی افراد دارد. این مالیات با هدف تامین منابع مالی دولت و تنظیم بازار مسکن طراحی شده، در نتیجه توجه به قوانین و مقررات مالیاتی وضع شده و ارائه مدارک مورد نیاز برای هر دو طرف معامله ضروری خواهد بود. در این مقاله با جدیدترین قوانین و فرمول‌های محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک و درصد هر کدام از آن‌ها آشنا شده‌اید، اکنون می‌توانید مالیات نقل و انتقال هر نوع ملکی را به‌راحتی محاسبه کرده و برای پرداخت به‌موقع آن اقدام کنید تا مشمول جریمه نشوید.
ممنون که تا اینجا همراه ما بودید، برای خرید متری مسکن می توانید همین حالا اقدام کنید بیت هوم همراه همیشگی شما عزیزان می باشد.
