طبق قانون، انتقال مالکیت اموال غیرمنقول مانند خانه، زمین، آپارتمان، ویلا و غیره نیاز به تنظیم سند رسمی به‌نام خریدار دارد. بنابراین زمانی‌که مالک خانه یا زمینی برای فروش آن اقدام می‌کند، باید مراحل سند زدن ملک در دفتر مشاور املاک و دفتر اسناد رسمی به‌صورت قانونی انجام شود تا ملک موردنظر به‌نام خریدار سند بخورد. بنابراین طرفین معامله علاوه‌بر ارائه مدارک سند زدن ملک باید هزینه‌های اصلی و جانبی را پرداخت کرده و سپس انتقال سند ملک را رسمی کنند. باتوجهبه اهمیت و ضرورت قانونی بودن کلیه مراحل انتقال سند هر نوع ملکی، در این مقاله از بیت‌هوم به بررسی مدارک، مراحل و هزینه‌های سند زدن خانه، زمین یا آپارتمان و ویلا می‌پردازیم تا با دانش کافی برای امضای قرارداد حاضر شده و در این بازار پُرآشوب، ضرر نکنید.
انتقال سند ملک به چه معناست؟
زمانی‌که فروشنده و خریدار برای معامله ملکی اقدام می‌کنند، باید سند ملک مورد نظر از فروشنده به خریدار منتقل شود. انتقال این سند نه‌تنها به مدارک مختص خود نیاز داشته بلکه طرفین معامله باید برای پرداخت هزینه‌های کلی و جزئی اقدام کرده و مراحل سند زدن ملک را طبق روال قانونی آن طی کنند.
مدارک مختص هر ملک بسته به نوع سند ملکی متفاوت خواهد بود. بنابراین ابتدا باید نوع سند مشخص شود. برای کسب اطلاعات بیشتر می‌توانید مقاله انواع سند ملک را در بلاگ بیت‌هوم بخوانید.
مراحل سند زدن ملک
مراحل سند زدن ملک شامل کارهایی است که فروشنده و خریدار برای انتقال سند خانه باید انجام دهند. مدارک سند زدن خانه در بخش‌های بعدی بررسی خواهد شد، بنابراین ابتدا با مراحل سند زدن خانه یا هر نوع ملکی آشنا شوید.
استعلام الکترونیکی ملک از اداره ثبت کشور
قبل از هر اقدامی باید برای استعلام الکترونیکی ملک وارد سایت اداره ثبت اسناد و املاک کشور شوید. این مرحله از انتقال سند ملک به‌منظور بررسی موارد زیر انجام خواهد شد.
- اطلاع از وضعیت ملک؛
- بررسی اطلاعات ثبتی ملک؛
- مشخص شدن میزان بدهی‌های ملک؛
- بررسی وجود مشکلات حقوقی و اداری.
با استعلام الکترونیکی وضعیت ملک قبل از هر اقدامی از قانونی بودن آن مطمئن شده و سپس وارد مراحل سند زدن خواهید شد. در غیر این‌صورت ممکن است ملک از لحاظ حقوقی مشکلی داشته و قابل معامله نباشد. در این شرایط بزرگ‌ترین ضرر برای خریدار، از دست رفتن زمان و امکان بالا رفتن قیمت هر متر خانه خواهد بود.
استعلام از شهرداری و دارایی
قبل از سند زدن هر نوع ملکی لازم است از شهرداری برای مواردی مانند داشتن پایان کار، عدم بدهی و عدم تخلف استعلام گرفته شود. پس از استعلام از شهرداری باید برای استعلام از دارایی نیز اقدام کنید تا ملک بدهی قبلی نداشته باشد.
استعلام قیمت کارشناسی شده
اولین قدم قبل از به‌نام زدن سند ملک، استعلام قیمت‌های کارشناسی شده است. برای دریافت قیمت کارشناسی بهتر است از مشاور‌های املاک یا کارشناس‌های ارزیابی ملک کمک بگیرید. در این مرحله، کارشناس مربوطه باتوجهبه موارد زیر برای قیمت‌گذاری اقدام خواهد کرد.
- موقعیت جغرافیایی (شهر، منطقه و محله)؛
- متراژ ملک؛
- سن بنا؛
- امکانات و ویژگی‌ها.
انجام معامله و تنظیم مبایعه‌نامه
پس از کارشناسی قیمت و استعلام ملک در سامانه املاک کشور و برای انجام معامله باید مبایعه‌نامه تنظیم شود. مبایعه‌نامه قراردادی بین فروشنده و خریدار است که در آن اطلاعات زیر درج خواهد شد.
- مشخصات خریدار و فروشنده (مشخصات شناسنامه، کد ملی، آدرس محل سکونت، کد پستی و شماره تماس)؛
- جزئیات مربوط به ملک (متراژ، موقعیت و امکانات)؛
- موضوع معامله (شامل قیمت به ازای هر متر و قیمت کل)؛
- مبلغ مورد توافق بین فروشنده و خریدار؛
- زمان پرداخت مبلغ معامله؛
- روش پرداخت مبلغ؛
- زمان حضور در دفترخانه برای انتقال سند ملک؛
- دیگر توافق‌های بین فروشنده و خریدار.
متاسفانه برخی از افراد برای کاهش هزینه‌های خود و به‌دلیل هزینه تنظیم مبایعه‌نامه در دفتر مشاور املاک، خود برای نوشتن آن اقدام می‌کنند. در چنین شرایطی اگر طرفین قرارداد خرید ملک تجربه کافی در این زمینه نداشته باشند، بعدها مشکلاتی به‌وجود خواهد آمد. بنابراین بهتر است برای تنظیم مبایعه‌نامه در دفتر مشاور املاک اقدام کنید چون این دفاتر به سامانه ثبت دسترسی داشته و می‌توانند مبایعه‌نامه را قانونی و رسمی کنند.
تاریخ مبایعه‌نامه
پس از تنظیم و ثبت مبایعه‌نامه و دریافت کد رهگیری تا زمان انتقال سند آپارتمان حدود 1 تا 2 هفته زمان می‌برد. بنابراین هنگام نوشتن مبایعه‌نامه به تاریخ دقت کنید تا مصادف با روز تعطیل رسمی در کشور نباشد.
مبایعه نامه یا قولنامه
برخی از افراد به‌جای مبایعه‌نامه برای تنظیم قولنامه اقدام می‌کنند. لازم است بدانید که مبایعه‌نامه سند یا قراردادی معتبر است که با ثبت در دفاتر املاک کشور، قانونی خواهد شد. در شرایطی که مشکل حقوقی بین فروشنده و خریدار به‌وجود آید، طرفین با ارائه مبایعه‌نامه به مراجع قانونی می‌توانند از حق خود دفاع کنند.
در مقابل، قولنامه تنها به‌عنوان توافقی کتبی بین فروشنده و خریدار شناخته شده و مانند مبایعه‌نامه ارزش قانونی و حقوقی ندارد. بنابراین در صورت بروز مشکل حقوقی نمی‌توان در مراجع قضایی به آن استناد کرد.
فرصت فسخ مبایعه‌نامه
در مواردی که فرصت فسخ مبایعه‌نامه در این قرارداد آمده باشد، اگر فروشنده یا خریدار از انجام معامله منصرف شده باشند، فرصت برای فسخ وجود دارد. بنابراین در هر مبایعه‌نامه و برای جلوگیری از ضرر و زیان به‌دلیل فسخ معامله، خریدار و فروشنده زمانی بین 24 ساعت تا 48 ساعت را به‌عنوان فرصت فسخ در نظر می‌گیرند. در چنین شرایطی، طرفین معامله باید مبلغی را نیز به‌عنوان جریمه فسخ معامله در نظر بگیرند.
جلوگیری از گول خوردن در معامله
در هر معامله‌ای، اصطلاحاتی با نام «خیارات معامله» وجود دارد. این اصطلاح به‌مفهوم اختیار طرفین برای انجام امری است. در بسیاری از موارد، فروشنده و خریدار مطمئن هستند که معامله را فسخ نخواهند کرد و عبارت «اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش» را به متن مبایعه‌نامه اضافه می‌کنند. وقتی طرفین معامله چنین عبارتی را در مبایعه‌نامه ثبت کنند، در واقع اختیار خیارات معامله را از خود سلب کرده‌اند. در نتیجه اگر بعد از معامله، هر یک از طرفین متوجه کلاهبرداری طرف مقابل شود، به‌هیچ‌وجه نمی‌تواند معامله را فسخ کند. بنابراین بسیار مهم است که در مراحل سند زدن ملک چه خیاراتی را می‌پذیرید.
درج متعلقات ملک در مبایعه‌نامه
زمانی‌که خریدار و فروشنده به توافق نهایی رسیدند، باید لیستی از متعلقات و امکانات موجود در ملک تهیه و در مبایعه‌نامه قید شود. دلیل این کار نیز جلوگیری از تخلف در معامله ملک است. چون در برخی موارد، پس از معامله، خریدار متوجه می‌شود که برخی از متعلقات مانند کولر یا پکیج وجود ندارد یا پکیج جدید با پکیج قدیمی و دست‌دوم تعویض شده است. تنها در صورت قید شدن متعلقات ملک در مبایعه‌نامه است که خریدار می‌تواند برای تخلف فروشنده در معامله به مراجع قضایی مراجعه و از او شکایت کند.
تعیین چگونگی پرداخت هزینه‌های ملک
اگر بین زمان ورود خریدار به ملک و سند زدن آن فاصله زمانی چند هفته‌ای یا چند ماهه وجود داشته باشد، فروشنده و خریدار باید درباره چگونگی پرداخت هزینه‌های این مدت به توافق برسند. چون ممکن است فروشنده هزینه‌های قبلی را صفر نکرده باشد یا خریدار در این مدت از آب و برق و گاز استفاده کرده و به‌دلیل عدم انتقال سند تا آن زمان، مایل به پرداخت این هزینه‌ها نباشد. بنابراین برای جلوگیری از متضرر شدن هر یک از طرفین باید در این موارد توافق لازم صورت گرفته و در مبایعه‌نامه قید شود.
مشکلات حقوقی و عدم انتقال سند
در برخی موارد ملک مورد معامله مشکلاتی حقوقی یا اداری دارد. به‌عنوان مثال ملک در گرو بانک است یا باید عقب‌نشینی کند یا اینکه در طرح راه‌سازی قرار دارد. در چنین شرایطی حتی با وجود اینکه کد رهگیری صادر می‌شود اما دفترخانه نمی‌تواند انتقال سند را انجام دهد. بنابراین در مورد شرایط عدم انتقال سند در مبایعه‌نامه به توافق برسید.
ثبت معامله در سامانه و دریافت کد رهگیری
پس از اینکه مبایعه‌نامه در دفتر مشاور املاک تنظیم شد، اطلاعات آن باید در سامانه ثبت املاک و مستغلات کشور نیز ثبت شود تا وجهه قانونی و رسمی پیدا کند. وظیفه ثبت مبایعه‌نامه بر عهده کارشناس مشاور املاک بوده و پس از ثبت نیز باید کد رهگیری دریافت شود. تنها با دریافت کد رهگیری است که مشخص می‌شود معامله ثبت رسمی شده و معتبر است. در نهایت نیز، کارشناس مشاور املاک کد رهگیری را در بالای مبایعه‌نامه نوشته و آن را تکمیل و بررسی خواهد کرد.
توجه کنید که تنظیم و ثبت مبایعه‌نامه باید در بنگاه‌های معامله املاکی انجام شود که رسمی و معتبر هستند. چون در صورت عدم دریافت کد رهگیری، مشکلات بعدی بر عهده طرفین معامله خواهد بود. صدور کد رهگیری برای انتقال سند خانه و زمین و آپارتمان به‌مفهوم اصولی و قانونی بودن معامله بوده و یکی از اصلی‌ترین مراحل سند زدن ملک است.
سیستم ثبت اسناد و املاک کشور، سراسری است، بنابراین اگر فروشنده هم‌زمان ملک را به چند نفر بفروشد، سیستم خطا داده و این پیغام را خواهد داد که کد رهگیری قبلا صادر شده است.
تسویه حساب هزینه‌های مربوط به ملک
فروشنده باید قبل از انتقال سند برای تسویه‌حساب هزینه‌های مربوط به ملک اقدام کند. بنابراین زمانی‌که انتقال سند خانه یا زمین انجام شد، دیگر مشکلی مانند قبض‌های آب و برق و گاز یا بدهی قبلی وجود ندارد که محل اختلاف بین خریدار و فروشنده باشد.
انتقال سند در دفتر اسناد رسمی
در این مرحله از سند زدن خانه، فروشنده باید مدارکی که در بخش‌های بعدی معرفی می‌شوند را به دفتر اسناد رسمی کشور ارائه دهد. بنابراین نیازی به حضور خریدار نخواهد بود، اما پیشنهاد می‌شود که خریدار برای حضور در دفترخانه اقدام کند. دفتر اسناد رسمی مدارک را دریافت کرده و برای تشکیل پرونده اقدام خواهد کرد.
با در دست داشتن مبایعه‌نامه و مدارک لازم، فروشنده و خریدار می‌توانند سایر مراحل سند زدن ملک را در دفترخانه رسمی انجام دهند. طرفین معامله نیز باید در روزی که در مبایعه‌نامه توافق کرده‌اند به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند. برای انتقال سند ملک در دفترخانه، فروشنده باید شناسنامه، اصل سند و بنچاق را ارائه کند.
نکته مهم 1: اگر بنچاق ملک در دسترس نبود، فروشنده باید با مراجعه به دفتری که معامله اول ملک را انجام داده برای تهیه و دریافت بنچاق اقدام کند.
نکته مهم 2: همان‌طور که اشاره شد برای سند زدن ملک، نیازی به حضور خریدار نخواهد بود. اما اگر فروشنده در تاریخ توافق شده در دفترخانه حاضر نشود، خریدار باید گواهی عدم‌حضور او را از دفترخانه دریافت کند. این گواهی معمولا در پایان روز توافق‌شده برای انتقال سند در مبایعه‌نامه و در صورت عدم پاسخ‌گویی فروشنده تا پایان ساعت کاری دفترخانه صادر خواهد شد. این گواهی اعتبار قانونی داشته و خریدار با ارائه آن به مراجع قضایی، علاوه‌بر دریافت مبلغ پیش‌پرداخت یا مبلغ کل پرداختی می‌تواند ادعای خسارت نیز کرده و خسارت فسخ معامله را دریافت کند.
مدارک سند زدن خانه
زمانی‌که مراحل اولیه سند زدن خانه توسط فروشنده و خریدار انجام شد، لازم است مدارکی برای تنظیم سند ارائه شود. تنها با ارائه این مدارک است که انتقال سند ملک به‌صورت قانونی در سایت انجام شده و خانه در اختیار مالک جدید قرار می‌گیرد. مدارک سند زدن ملک به شرح زیر است.
- اصل و کپی شناسنامه فروشنده و خریدار؛
- اصل و کپی کارت ملی هوشمند فروشنده و خریدار؛
- اصل و کپی سند ملک مورد معامله؛
- اصل و کپی بنچاق ملک مورد معامله؛
- صورت‌جلسه تفکیکی زمین، آپارتمان، ویلا یا عمارت با حدود ملک و مشاعات آن؛
- اصل گواهی پایان‌کار یا عدم وجود خلافی تایید شده توسط شهرداری یا بخش‌داری محل؛
- کد پستی ملک مورد معامله؛
- اصل و کپی مدارک حصر وراثت و همین‌طور فرم مالیات بر ارث در صورت موروثی بودن ملک؛
- اصل و کپی مفاصاحساب عوارض ملک و دیگر هزینه‌های پرداختی آن؛
- اصل و کپی وکالتنامه در صورت حضور وکیل فروشنده در زمان معامله ملک.
مفاصاحساب‌های لازم برای سند زدن ملک
مفاصاحساب ملک در واقع شامل هزینه‌ها و بدهی‌های ملکی است که فروشنده و خریدار می‌خواهند آن را معامله کنند. برخی از این مفاصاحساب‌ها که در زمان انتقال سند ملک باید ارائه شود به شرح زیر هستند.
مفاصاحساب شهرداری یا بخش‌داری
مفاصاحساب شهرداری و بخش‌داری محل شامل پرداخت هزینه‌هایی به شرح زیر است.
- عوارض نوسازی؛
- عوارض مدیریت و جمع‌آوری پسماند؛
- هزینه خلافی (در صورت وجود)؛
- کمک به آموزش‌وپرورش.
مفاصاحساب بیمه
مفاصاحساب بیمه تنها برای املاک تجاری باید ارائه شود چون این نوع ملک‌ها باید هزینه‌های بیمه را نیز پرداخت کنند.
مفاصاحساب دارایی
دارایی در ازای نقل و انتقال ملک مالیاتی دریافت می‌کند که معمولا به‌ازای 4% از ارزش روز ملک خواهد بود. این مالیات باید پرداخت شود تا مراحل سند زدن ملک به‌صورت قانونی انجام شود.
هزینه سند زدن ملک
سند زدن ملک چقدر هزینه دارد؟ این سوالی است که هر خریدار و فروشنده‌ای از خود می‌پرسد. هزینه سند زدن خانه، زمین، ویلا و هر دارایی دیگری به‌صورت‌کامل مشخص نیست چون به فاکتورهای زیادی بستگی دارد که مهم‌ترین آن‌ها به شرح زیر هستند.
هزینه شهرداری
هزینه‌های شهرداری شامل همان عوارضی است که هر ساله هر واحد ساختمانی باید به این سازمان پرداخت کند و در بخش قبلی بررسی شدند. این هزینه‌ها معمولا شامل عوارض نوسازی شهری مانند آسفالت، هزینه خلافی در صورت وجود، عوارض جمع‌آوری پسماندها و زباله‌ها و حتی هزینه کمک به آموزش و پرورش هستند.
هزینه بیمه
اگر ملک مربوطه، اداری-تجاری باشد، باید هزینه بیمه آن نیر پرداخت شود.
هزینه مالیات و اداره دارایی
همان‌طور که در بخش قبلی نیز بررسی شد، پرداخت هزینه مالیات در اداره دارایی یکی از مراحل سند زدن ملک است. اداره دارایی مطابق با ارزش ملک، 4% از آن را به‌عنوان مالیات دریافت خواهد کرد.
حق کمیسیون یا هزینه مشاور املاک
باتوجهبه اینکه دفتر مشاور املاک برای تنظیم مبایعه‌نامه و ثبت آن در سازمان املاک و مستغلات اقدام می‌کند، مبلغی را به‌عنوان حق کمیسیون دریافت خواهد کرد. مشاور املاک برای معامله‌های ملک درصد کمیسیون‌های زیر را دریافت می‌کند.
- برای معامله ملک تا سقف 500 میلیون تومان؛ 0.05% از ارزش ملک؛
- برای معامله‌های بالاتر از 500 میلیون تومان؛ 1% از ارزش ملک.
البته این درصدها در شرایطی دریافت می‌شود که مشاور املاک مشتری مناسب را برای ملک پیدا کرده باشد.
هزینه‌های دفترخانه اسناد رسمی
دفترخانه نیز هزینه‌ای را برای نوشتن سند و انتقال آن به خریدار دریافت خواهد کرد. این هزینه معمولا بر عهده فروشنده است اما در برخی موارد فروشنده و خریدار روی پرداخت آن به‌صورت مشترک یا درصدی در مبایعه‌نامه توافق خواهند کرد.
چه کسی باید هزینه انتقال سند ملک را بپردازد؟
به‌صورت پیش‌فرض، پرداخت هزینه انتقال سند بر عهده فروشنده است اما فروشنده و خریدار می‌توانند روی نحوه پرداخت آن با یکدیگر توافق کنند. به‌عنوان‌مثال درصدی از هزینه را فروشنده و درصد باقی‌مانده را خریدار پرداخت کند.
مراحل سند زدن ملک؛ آخرین قدم برای رویای خانه‌دار شدن
وقتی با تلاش زیاد مبلغ لازم برای خرید یک خانه را فراهم می‌کنید، باید کلیه مراحل انتقال سند را به‌درستی انجام دهید. چون در سال‌های گذشته شاهد این مشکل بودیم که برخی از افراد سودجو، یک خانه را به چندین نفر می‌فروختند. اما اکنون با وجود سامانه آنلاین ثبت اسناد کشور و یکپارچه شدن آن، امکان چنین تخلفی به صفر رسیده است. متاسفانه گاهی بزرگ‌ترین چالش برای افراد، فراهم کردن مبلغ هنگفتی مانند چند میلیارد تومان برای خرید ملک است. در چنین شرایطی، بهترین راه‌کار که می‌تواند ارزش دارایی فعلی شما را حفظ کرده به‌طوری‌که حتی به آن سود نیز تعلق بگیرد، خرید متری خانه از بیت‌هوم خواهد بود. بنابراین دیگر نیازی به سرمایه اولیه هنگفت نبوده و پس از چند سال خانه‌ای خواهید داشت که سند آن به نام شماست. با خرید متری خانه از بیت‌هوم به‌زودی زمان آن می‌رسد که شما نیز مراحل سند زدن ملک را در یکی از دفاتر اسناد رسمی کشور انجام خواهید داد.
