پیش بینی قیمت مسکن در سال 1404 باید باتوجهبه عوامل و معیارهای مختلفی و خصوصا توسط یک کارشناس خبره این بازار انجام شود. اما هر فردی با یک دودوتا‌چهارتای ساده می‌تواند تاثیر اتفاقات آینده ایران و آمریکا را روی قیمت بازارهای مختلف مانند بازار املاک و مستغلات ببیند. با این روندی که تورم در پیش گرفته و انتظاری که از افزایش قیمت دلار با روی کار آمدن ترامپ می‌رود، پیش بینی قیمت خانه افزایش قیمت را نشان خواهد داد.
اما باید دید اتفاق اخیر، یعنی جنگ اسرائیل و ایران چطور سرنوشت مسکن در این را تغییر خواهد داد. باتوجهبه اینکه پیش بینی قیمت ملک تاثیر زیادی روی تصمیم‌گیری‌های خرد و کلان سرمایه‌گذارها دارد، در این مقاله از بلاگ بیت هوم به بررسی نحوه پیش بینی قیمت املاک در سال جاری می‌پردازیم.
چرا پیش بینی قیمت مسکن
این اولین و آخرین سالی نخواهد بود که سرمایه‌گذارها و افرادی که به‌دنبال خرید سرپناه برای خود هستند، اخبار پیش بینی قیمت ملک را از کانال‌های مختلف دنبال می‌کنند. در حال حاضر، تورم کلی در کشور، رکود بازار مسکن و کاهش تولید مسکن در سال‌های گذشته باعث شده تا قیمت هر متر خانه در هر سال به‌شکلی بی‌سابقه افزایش پیدا کند. هر چند که در مقایسه با بازارهای دیگر، قیمت مسکن با افزایش قیمت دلار، دیرتر تغییرات را نشان خواهد داد. اما به‌هرحال این افزایش قیمت ثابت بوده و معمولا روندی نزولی را تجربه نکرده است.
طبق گزارش‌هایی که بازار معاملات املاک و مستغلات در اسفند سال 1403 توسط اداره سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی ایران منتشر شده است، بازار ملک دچار رکود تورمی است که هر روز شدت پیدا می‌کند. این رکود تورمی به‌مفهوم کاهش آمار معاملات در این بازار از یک طرف و متاسفانه افزایش قیمت هر متر ملک از طرف دیگر است.
مسکن در سال 1403 به تله‌ای برای سرمایه‌گذاری تبدیل شد و از طرفی، بازدهی منفی نیز داشت تا حتی که بانک‌ها هم برای فروش دارایی‌های خود اقدام کردند. سطح معامله مسکن در سال گذشته با وجود رکود شدید بازار مسکن به حدود 3500 معامله رسید. البته برخی از معاملات مربوط به اجرای احکام قضایی بودند.
این در حالی است که طبق گزارش بانک مرکزی، تعداد آپارتمان‌هایی که در اسفند 1402 در تهران معامله شده‌اند حدود 6.2 هزار واحد بود. بنابراین در سال 1403 با افت شدید تعداد معاملات روبه‌رو بودیم. از همین‌جا اهمیت پیش بینی قیمت مسکن در سال 1404 خود را نشان می‌دهد. اینکه سرمایه‌گذارها و کسانی که می‌خواهند اندوخته خود را به ملک تبدیل کنند باید چه برنامه‌ای برای سال 1404 داشته باشند.
آیا بازار مسکن را رکود قبضه کرده است؟
پاسخ کوتاه، «بله» است. از زمانی‌که تورم افسار گسیخته شده و قیمت دلار هر چند ماه یک‌بار جهشی عجیب را به واسطه کوچک‌ترین اتفاقی در خارج از کشور تجربه کرده، نه‌تنها تورم بیشتر شده بلکه فاصله طبقاتی بین مردم باعث شده تا آن توان خرید قبل را نداشته باشند.
خانه‌ای که می‌شد حدود 5 سال پیش آن را با اندوخته‌ای 100 میلیون تومانی خرید، اکنون قیمتی بیشتر از 3 میلیارد دارد. یعنی قیمت هر متر ملک طی 5 سال حدود 30 برابر شده است. این در حالی است که حقوق وزارت کار طی این مدت چنین افزایشی را تجربه نکرده، بنابراین توان خرید مردم در مقابل تورم و قیمت بازار مسکن، تمام‌وکمال بازی را باخته و میدان را خالی کرده است.
مسئله بعدی، افزایش قیمت زمین، افزایش بی‌سابقه و لحظه‌ای قیمت مصالح ساختمانی مانند سیمان و تیرآهن و میلگرد است. همه این موارد در کنار یکدیگر، باعث شده تا بازار مسکن رکودی بی‌سابقه را در مقایسه با سال‌های گذشته تجربه کند به‌طوری که تصور می‌شود رکود، پشت بازار املاک و مستغلات را به خاک مالیده است.
عوامل موثر روی پیش بینی قیمت املاک
پیش بینی قیمت مسکن در سال 1404 به عوامل متعددی بستگی دارد. بنابراین نباید تنها تورم را مقصر ماجرا دانست. با اطلاع از این عوامل می‌توان پیش بینی قیمت خانه را دقیق‌تر انجام داد. چون با پیش‌بینی دقیق‌تر در واقع با سطح آگاهی بالاتری اندوخته ارزشمند خود را در بازاری می‌ریزید که مطمئن خواهید بود در آینده سود کلانی را نصیب شما خواهد کرد.
تورم
تورم‌های زیر را بررسی کنید.
- تورم مصالح ساختمانی حدود 45%؛
- تورم عمومی حدود 43%؛
- تورم بازار مسکن حدود 46%.
اما آن‌طور که به‌نظر می‌رسد تورم در جامعه ما عددی فراتر از آمارهایی است که به‌صورت دوره‌ای منتشر می‌شوند. تورم عمومی و تورم مصالح ساختمانی به 2 عامل اصلی برای تورم قیمت هر متر خانه در بازار مسکن تبدیل شده‌اند. تورم مانند اسب رام‌نشده‌ای است که به هر طرف می‌تازد و راه خود را میان بازارها پیدا می‌کند. بازار مسکن نیز از تاثیر بیش‌ازحد تورم در امان نبوده و در نهایت این مار خوش‌خط‌وخال، زهر خود را به بازار املاک و مستغلات ریخته است. پس در پیش بینی قیمت ملک برای سال 1404 باید درصد واقعی تورم را لحاظ کنید.
درست از سال 1395 بود که قیمت‌ها ناگهان افزایش پیدا کرد و روی هر کالایی که دست می‌گذاشتید باید چندین برابر قیمت سال قبل را پرداخت می‌کردید. از آن به‌بعد بود که گویا تورم راه خود را هموار کرد و هر سال چندین درصد افزایش نشان داد.
رکود بازار مسکن
در چند سال گذشته رکود بازار مسکن بنابه‌دلایل مختلفی شدت پیدا کرده که مهم‌ترین آن‌ها به شرح زیر است.
- قیمت مصالح ساختمانی مصرفی؛
- قیمت دلار؛
- میزان عرضه و تقاضا؛
- تعداد املاک ساخته شده یا در دست ساخت؛
- میزان درآمد سالانه و قدرت خرید مردم.
همه موارد فوق را کنار هم قرار دهید، دلیل رکود بازار مسکن در سال‌های گذشته مشخص خواهد شد. این رکود فقط باعث شده بازار رونقی نداشته باشد، بنابراین قیمت مسکن تحت تاثیر قرار نگرفته و هر سال طبق روال همیشه قیمت افزایش یافته است.
میزان ساخت و ساز در بخش‌های مختلف
معادله ساخت‌وساز مسکن ساده است، زمانی‌که قیمت مصالح ساختمانی بیش‌ازحد افزایش داشته باشد، سازندگان، سرمایه‌گذاری در بازار را به ضرر خود دیده و در نهایت پروژه‌هایی را می‌بینیم که سال‌هاست در حد یک اسکلت‌بندی ساده باقی مانده‌اند.
وقتی سازنده‌ای کار ساخت‌وساز را شروع می‌کند، بودجه‌ای برای کار در نظر می‌گیرد، اما با افزایش ناگهانی قیمت مصالح، احتمال اینکه سازنده توان مالی لازم برای خرید نداشته باشد افزایش پیدا می‌کند. در چنین شرایطی ممکن است او برای پیش‌فروش واحدها اقدام کند که آن‌هم با این قدرت پایین خرید مردم روندی طولانی و در برخی موارد بدون استقبال عمومی خواهد داشت. در این شرایط پیچیده، میزان عرضه کاهش پیدا کرده و این در حالی است که میزان تقاضای مردم تغییری نداشته است، بنابراین پیش بینی قیمت مسکن در سال 1404 نشان می‌دهد که قرار است طبق معمول قیمت‌ها افزایش داشته باشند. اما ممکن است اتفاقی ورق را برگرداند، پس تا پایان مقاله با ما همراه باشید.
سیاست‌های دولت
سیاست‌های دولت بسته به شرایط داخلی و اتفاقات خارج از مرزهای ایران تغییراتی دارد. اما این سیاست‌ها همیشه به نفع مصرف‌کننده ایرانی نیست چون در بسیاری از موارد شاهد ضررهای کلان مردمی بودیم که برای آینده‌ای بهتر وارد بازاری مانند مسکن، سکه، طلا و ارز شده بودند.
قیمت دلار
واحد پول ایران، ریال است اما گویی تمامی معاملات روی یک انگشت دلار می‌چرخد. حتما بارها شده که برای خرید وسیله‌ای اقدام کرده‌اید و فروشنده گفته قیمت امروز را باید محاسبه کند. قاعدتا این محاسبه با تغییرات قیمت دلار انجام می‌شود.
تقریبا تمامی کالاها در ایران با نوسان بازار دلار، تغییر قیمت دارند. اگر قیمت دلار بالا برود فروشنده می‌گوید که قیمت دلار افزایش یافته و در نتیجه قیمت کالا نیز بالا رفته است. اگر قیمت دلار پایین بیاید، فروشنده می‌گوید کالا را زمانی خریده که قیمت دلار بالاتر بوده است. بنابراین تحت هر شرایطی، این خریدار است که باید ضرر نوسانات بازار دلار را از جیب بپردازد.
وقتی قیمت دلار افزایش پیدا می‌کند، تمامی تولید‌کننده‌ها و عرضه‌کننده‌های مصالح ساختمانی، یک‌صدا قیمت را بالا می‌برند. همین موضوع باعث می‌شود قیمت ساخت هر متر ملک نیز افزایش داشته باشد. با افزایش قیمت مصالح ضروری برای ساخت خانه، طبیعی است که نه‌تنها قیمت ملک بیشتر شود بلکه میزان عرضه نیز کاهش پیدا کند که خود تاثیر مضاعفی روی قیمت ملک خواهد داشت.
لازم است بدانید که در میان موارد فوق، دلار و تورم بیشترین تاثیر را روی قیمت هر متر خانه خواهد داشت. دلار آخرین تیر اسلحه‌ای است که کمر به قتل خانه‌دار شدن اقشار ضعیف و چه‌بسا متوسط جامعه بسته است.
نتیجه انتخابات ریاست جمهوری آمریکا
شاید تصورش سخت باشد که چرا نتیجه انتخابات آمریکا باید روی وضعیت زندگی و اقتصاد ایران تاثیر مستقیم داشته باشد. اما موضوع اصلی اینجاست که هر اتفاق سیاسی مهمی در ابرقدرتی مانند آمریکا، تاثیری مستقیم و کلان روی اقتصاد و وضعیت معیشت مردم در کشورهای جهان سوم خواهد داشت. باتوجهبه گارد شدیدی که ترامپ نسبت به ایران دارد، پیروزی او در سال 1403 باعث شده تا ایران 4 سال آینده را در سختی سپری کند.
چون تنها طی چند هفته پس از پیروزی ترامپ در انتخابات ریاست‌جمهوری، قیمت دلار به‌صورت وحشتناکی افزایش پیدا کرد و حتی در پایان سال 1403 به 100.000 تومان نیز رسید. از طرفی نباید خصومت ترامپ با ورود ارز به ایران را نادیده گرفت. او نقشه‌های خود را با تحریم‌های بیشتر در حوزه فروش نفت عملی می‌کند.
اگر 4 سال ریاست جمهوری ترامپ را به‌یاد آورید، متوجه کاهش میزان عرضه و فروش نفت ایران در آن سال‌ها خواهید شد. چیزی که مستقیما روی رشد اقتصادی ایران تاثیری به‌شدت منفی گذاشت.
عدم تعادل میان عرضه و تقاضای ملک
همه عوامل فوق باعث می‌شوند روند ساخت و ساز ملک کندتر شده و در نتیجه عرضه ملک در بازار کاهش یابد. از طرفی با این رشد جمعیتی که ایران دارد، هرگز نباید انتظار داشته باشیم تقاضا کمتر از عرضه باشد. بنابراین وقتی تعادل میان عرضه و تقاضا به‌همین راحتی به‌هم می‌خورد، پیش بینی قیمت خانه نشان می‌دهد که قرار است در آینده باز هم شاهد افزایش قیمت‌ها باشیم.
جنگی که بازی را به‌هم زد
تا آخرین لحظات روز 23 خرداد 1404، کسی تصورش را نمی‌کرد که ایران و اسرائیل وارد جنگی تمام‌عیار شوند. وقتی شهر تهران زیر حمله بی‌امان موشک‌ها و پهپادها کمر خم کرده بود، اکثر ساکنین تهران به سمت شهرهای شمالی رفتند. چون آنجا را امن‌تر می‌دیدند.
به‌نظر می‌رسید که با شروع جنگ، قیمت دلار افزایشی نجومی داشته و به‌واسطه آن نیز، قیمت ملک بیشتر شود. اما این جغرافیا از هیچ قاعده و قانونی تبعیت نمی‌‌کند. چون با آتش‌بس و آرام شدن اوضاع، ثروتمندان شمال تهران، خانه‌هایشان را حراج کردند.
کاهش 30 درصدی قیمت ملک در مناطق شمالی تهران پس از جنگ 12 روزه، باعث شد تا موجی از معاوضه و تهاتر در بازار مسکن به‌راه افتد. به‌عنوا‌ن‌مثال، آپارتمانی 110 متری در فرحزاد که در سال 1403 ساخته شده بود، با قیمت باورنکردنی 6 میلیارد و 600 میلیون تومان و حتی با شرط تهاتر با ویلا در نوشهر، ساری، کردان یا فرح‌آباد منتشر شد.
اما این پایان ماجرا نیست چون نگرانی‌ها درباره آینده دارایی‌های ثابتی مانند ملک باعث شده تا حضور خریداران در این بازار کمتر شود. اما هنوز نمی‌توان به گمانه‌زنی‌های فضای مجازی درباره کاهش شدید قیمت اطمینان کرد. چون در صورت تثبیت شرایط کشور، انتظار می‌رود سرمایه‌های موجود از بازارهای موازی به سمت بازار مسکن سرازیر شوند. بنابراین مردم در صورت داشتن آمادگی مالی، مسکن می‌خرند. بنابراین باید دید تاثیرگذاران این بازار چطور بازی را تغییر داده و ورق را به نفع خودشان برمی‌گردانند. چون کاهش 60 درصدی که برخی از افراد پیش‌بینی کرده‌‌اند، ابدا با واقعیت‌های اقتصادی و بازار مسکن هماهنگی ندارد.
پیش بینی قیمت مسکن در سال 1404 و سبقت تورم
اگر شاخص رشد اقتصادی در سال 1404 در محدوده 2.8% باقی بماند و قیمت ارز نیز تغییر آنچنانی نداشته و مطابق سال 1404 نوسان داشته باشد، می‌توان انتظار داشت که بازار مسکن همان وضعیت سال قبل را تجربه کند. بسیاری از کارشناسان معتقدند که بعید به‌نظر می‌رسد بازار معاملات مسکن تکانی اساسی در سال 1404 بخورد. با این تفاسیر، میزان سرمایه‌گذاری در این بازار شکست‌خورده عددی بیشتر از 1% تا 1.5% نخواهد بود.
بنابراین می‌توان نتیجه گرفت که پیش بینی قیمت مسکن در سال 1404، می‌تواند افزایش قیمت را نشان می‌دهد اما اتفاقات بعد از جنگ اسرائیل و ایران می‌تواند بازی را تغییر دهد. در چنین شرایطی، ذخیره پول در بانک کاری عاقلانه نیست، بنابراین بهتر است با هر میزان سرمایه‌ای که در دست دارید، برای خرید متری خانه از بیت هوم اقدام کنید. چون نه‌تنها چیزی از ارزش پول شما کم نمی‌شود، بلکه بعد از چند سال صاحب خانه نیز خواهید شد.
