در سال‌های گذشته، قیمت خرید هر متر خانه در تمامی شهرها و مناطق افزایشی باورنکردنی داشت. به‌طوری‌که در کنار افزایش هزینه‌ها، توان خرید مردم به‌شدت کاهش پیدا کرد و همین‌موضوع آن‌ها را از آرزوی خانه‌دار شدن دورتر کرد. رکودی که بازار مسکن اکنون با آن دست‌وپنجه نرم می‌کند، نتیجه زنجیره سیاست‌ها و تصمیم‌های کلانی است که نتوانستند در ایران مفید واقع شوند.
افزایش قیمتهای ناگهانی و به‌دنبال آن هجوم مردم برای خرید ملک و نجات دادن اندک اندوخته‌ای که داشتند، بارها باعث شکل‌گیری حباب قیمت مسکن و ایجاد اختلاف قیمت میان بازار و قیمت ذاتی ملک شد. اما با وجود تمامی این موانع، هنوز هم راهی برای خانه‌دار شدن اقشار مختلف جامعه وجود دارد. اما برای اینکه مسیر را درست طی کنید نیاز به کسب اطلاعات بیشتر درباره حباب بازار مسکن، دلایل به‌وجود آمدن آن و تاثیر این حباب روی قیمت هر متر خانه دارید. در این مقاله از بیت‌هوم تمامی این اطلاعات ارائه شده و از طرفی راهکاری معرفی می‌شود که با کم‌ترین درآمد سالانه نیز خانه‌دار شوید.
حباب قیمت مسکن چیست؟
حباب یکی از اصطلاحات تخصصی است که در بازارهای مختلفی از آن استفاده می‌شود. حتما بارها واژه‌های حباب قیمت ملک، حباب قیمت سکه، حباب قیمت ارز، حباب قیمت خودرو و غیره را از رسانه‌ها و زبان بسیاری از مردم شنیده‌اید.
در تعریف حباب قیمت ملک باید گفت، زمانی‌که قیمت هر متر ملک در بازار با قیمت ذاتی آن تفاوت داشته و بالاتر باشد، حباب بازار مسکن شکل می‌گیرد. بنابراین حباب قیمت خانه مانند فاصله‌ای نامرئی است که میان قیمت بازار و قیمت واقعی یک خانه قرار گرفته و اجازه نمی‌دهد معاملات بازار املاک و مستغلات روی قیمت ذاتی بچرخد. به‌همین‌دلیل نیز قیمت معامله خانه در مناطق و شهرهای مختلف بالا می‌رود.
لازم است بدانید که در چنین شرایطی تعیین ارزش واقعی ملک کار چندان آسانی نیست و تنها پس از افزایش عرضه و به‌دنبال آن افت ناگهانی قیمت هر متر ملک، به اصطلاح حباب قیمت ترکیده و در نهایت قیمتهای واقعی یا همان قیمت ذاتی مشخص خواهد شد.
دلایل شکل‌گیری حباب قیمت ملک در ایران
حباب بازار مسکن در ایران به‌دلایل متعددی ایجاد می‌شود اما برخی از آن‌ها نقش پُررنگ‌تری در بزرگ شدن این حباب و افزایش فاصله قیمتی میان بازار و قیمت ذاتی خانه دارند.
خرید ملک با هدفی غیر از مصرف
دلیل اصلی شکل‌گیری حباب قیمت خانه و سکه و خودرو، انتظارات دور از واقعیت برخی از فعالان در بازار است که میزان تقاضا برای کالا را افزایش داده و به‌مرور باعث ایجاد تفاوت قیمتی بین بازار و قیمت ذاتی می‌شود. به‌این‌مفهوم که خریداران ملک تنها با انگیزه حفظ دارایی و سرمایه‌گذاری و نه بهدلیل نیاز به سرپناه و رفع نیاز به مسکن، وارد این بازار می‌شوند. در این شور و هیجان حفظ ارزش دارایی با خرید خانه، دلال‌ها آتش زیر خاکستر را روشن کرده و از این آشوب سوءاستفاده می‌کنند تا هر متر خانه را گران‌تر بفروشند.
در شرایط تحریم و تورم و رشد پایین اقتصادی، بهدلیل اینکه هر روز از قیمت ریال کاسته می‌شود، همه به‌دنبال خریدهای آنی و در نتیجه عقب‌نماندن از رشد حساب‌نشده و غیرقابل پیش‌بینی یک بازار هستند. در چنین شرایطی قیمت‌ها تا آنجایی افزایش پیدا می‌کند که قیمت مسکن در بازار از قیمت ذاتی آن بیشتر می‌شود و حباب بازار املاک بزرگ‌تر می‌شود. البته نمی‌توان مردم را مقصر دانست چونن آن‌ها نگران از دست دادن همان مقدار پس‌اندازی هستند که در بانک دارند.
زمان‌بر بودن عرضه مسکن در مقابل تقاضا
یکی از عوامل اصلی که قیمت کالایی را در بازار افزایش یا کاهش می‌دهد، عدم تناسب میان عرضه و تقاضا است. زمانی‌که عرضه بیشتر از تقاضا باشد، قیمت کاهش یافته و زمانی‌که تقاضا بیشتر از عرضه باشد، قیمت افزایش می‌یابد.
یکی از مشکلات عمده بازار املاک و مستغلات، کُند و زمان‌بر بودن عرضه مسکن است. بنابراین زمانی‌که تقاضا به‌صورت ناگهانی افزایش پیدا کند، پاسخ به این تقاضا زمانی معادل ساخت یک خانه را نیاز خواهد داشت. هر چقدر عرضه مسکن بیشتر زمان ببرد، افراد بیشتری به جمع متقاضیان اضافه شده و قیمت باز افزایش پیدا می‌کند.
از طرفی، در دوره‌هایی که کشور با افزایش قیمت مسکن روبرو بوده، دلالان فرصت را غنیمت شمرده و با ورود خود به این بازار آشفته، سطح تقاضا را بالاتر برده‌اند که خود باعث افزایش قیمت بیشتر شده است.
در نتیجه نگرانی‌های افزایش قیمت، مردم تحت تاثیر هیجانات کاذب بازار قرار گرفته و تلاش می‌کنند برای جلوگیری از بی‌ارزش شدن اندوخته خود در بانک‌ها، پول را به ملک تبدیل کنند. این سیکل معیوب که یکی از دلایل شکل‌گیری حباب قیمت مسکن است تا زمانی ادامه پیدا می‌کند که عرضه مسکن افزایش یافته و دلالان بازار را ترک کنند. در چنین شرایطی است که می‌توان انتظار کوچک‌تر شدن حباب قیمت ملک و حتی ترکیدن آن را داشت.
سیاست‌های بانک مرکزی
در این میان نباید سیاست‌های پولی در بازارهای مختلف را نادیده گرفت. این سیاست‌ها از سوی بانک مرکزی اعمال می‌شوند، اما گاهی با برگشتن ورق شرایط بازار، همین سیاست‌ها که در زمان خود درست و کاربردی بودند، تیشه به ریشه اعتدال بازار مسکن می‌زنند و حبابی شکل می‌گیرد که گاهی تصور ترکیدن آن نیز فعالان این بازار را نگران خواهد کرد.
سیاست‌های پولی منجر به افزایش نقدینگی می‌شوند، این افزایش نقدینگی خود باعث افزایش وجوه نقد در دست مردم شده که در نهایت به تورم منجر خواهد شد. بنابراین اگر این سیاست‌های پولی با آینده‌نگری و به‌درستی اجرا نشوند، نه‌تنها این حباب نمی‌ترکد و قیمت بازار مسکن به قیمت ذاتی نزدیک نمی‌شود، بلکه باید انتظار تورم بیشتر و افزایش قیمت را نیز داشت.
حباب قیمت ملک چطور محاسبه می‌شود؟
اصلی‌ترین روش محاسبه حباب قیمت مسکن، محاسبه نسبت آن به اجاره ملک است که به آن نسبت P/R می‌گویند. هر چقدر این نسبت بزرگ‌تر باشد، حباب قیمت ملک نیز بیشتر خواهد شد. در واقع با استفاده از این شاخص مشخص می‌شود که قیمت هر متر خانه با درآمد حاصل از اجاره دادن آن چه نسبت یا ارتباطی دارد.
لازم است بدانید که اگر نسبت P/R یا همان نسبت قیمت ملک به اجاره آن، عددی بیشتر از نسبت میانگین بلندمدت این بازار باشد، نشان‌دهنده «حباب مثبت بازار مسکن» و در صورتی‌که این عدد پایین‌تر از نسبت میانگین بلندمدت باشد، نشان‌دهنده «حباب منفی بازار مسکن» است.
نسبت قیمت به اجاره در سال‌های گذشته معمولا عددی بین 15 تا 25 بوده و زمانی‌که بازار کمی آرام می‌گیرد و روی ثبات نسبی را به خود می‌بیند، این نسبت نیز در پایین‌ترین سطح خود قرار خواهد گرفت که حدود 15 است. اما زمانی‌که بازار با تصمیم‌گیری‌های یک‌شبه و هیجانی سرمایه‌گذارها و سیاست‌های پولی دوباره آشوب می‌شود، قیمت ملک با نرخی مثبت افزایش پیدا کرده و نسبت قیمت به اجاره بیشتر شده و حتی به 25 نیز خواهد رسید. بنابراین حباب سنج بازار مسکن در ایران یا همان شاخص نوسان‌گیر این بازار، در سال‌های گذشته بین اعداد 15 تا 25 در نوسان است.
نکته مهم اینجاست که ارزیابی داده‌های رسمی در سال‌های گذشته نشان داده که از سال 1370 به‌بعد، میانگین بلندمدت نسبت قیمت مسکن بر اجاره (نسبت P/R) روی عدد 20 مانور می‌داده است. اما نسبت کنونی قاعدتا بیشتر از این مقدار است که خود نشان‌دهنده وجود حباب بازار مسکن خواهد بود. از این طریق، فرمول محاسبه حباب مسکن می‌تواند قیمت واقعی را از قیمت هیجانی بازار مشخص کند.
تاثیر حباب قیمت ملک روی سرمایه‌گذاری
فرمول محاسبه حباب بازار مسکن به سرمایه‌گذارها سیگنال درست برای ورود به این بازار را خواهد داد. به‌این‌ترتیب هر فرد می‌تواند با تعیین نسبت قیمت ملک به اجاره و مقایسه آن با میانگین بلندمدت این نسبت در سال‌های گذشته، سرمایه‌گذاری هوشمندانه‌تری در بازار مسکن داشته باشد. نسبت P/R مشخص می‌کند که آیا قیمت ملک در حال حاضر در مقایسه با قیمت بلندمدت آن برای سرمایه‌گذاری به‌صرفه خواهد بود یا خیر. اگر نسبت قیمت ملک به اجاره بالاتر از میانگین بلندمدت باشد، بهتر است سرمایه‌گذاران اندکی صبر کنند تا قیمت کمی کاهش پیدا کند. در این شرایط با مقدار ثابتی از سرمایه اولیه می‌توانند ملکی با ارزش بالاتر را خریداری کنند.
رابطه حباب قیمت ملک با افزایش قیمت ملک
در بخش قبلی، روش محاسبه حباب قیمت ملک بررسی شد. اکنون می‌دانید که چه عواملی باعث بزرگ‌تر شدن این حباب و فاصله بین قیمت بازار و قیمت ذاتی ملک می‌شوند. اما موضوع مهمی که نباید آن را نادیده گرفت، رابطه میان حباب قیمت و قیمت هر متر ملک است.
بازار ایران به‌شکلی کاملا متفاوت از دنیای غرب و حتی خاورمیانه رفتار می‌کند. اما داده‌های سال‌های گذشته نشان داده که هر زمان بحث حباب قیمت خانه داغ شده، باید منتظر یک اتفاق جدید بود. این اتفاق جدید در بیشتر موارد، افزایش اجاره‌بها و هزینه ودیعه مسکن است که می‌تواند به قیمت ملک نزدیک‌تر شده و در نتیجه اندازه حباب مسکن را کوچک‌تر کند.
تفاوت حباب بازار مسکن با نوسانات آن
همان‌طور که اشاره شد، زمانی‌که سرمایه‌گذارها با هدف کسب سود یا حفظ سرمایه فعلی به بازار مسکن هجوم می‌آورند، قیمت هر متر خانه در مناطق و شهرهای مختلف بیشتر از ارزش ذاتی آن شده و حباب قیمت ملک شکل می‌گیرد. البته عوامل بسیار دیگری روی شکل‌گیری و فاصله قیمت بازار با قیمت واقعی تاثیر می‌گذارند. اما لازم است بدانید که نوسانات بازار مسکن با حباب قیمت تفاوت دارد.
نوسانات این بازار شامل افزایش یا کاهش قیمت هر متر خانه بهدلیل عوامل مختلفی در بازار است. در چنین شرایطی، گفته می‌شود که بازار مسکن نوسان قیمت دارد. بنابراین در معامله‌های عادی، قیمت هر متر خانه می‌تواند بنابه‌دلایل مختلف در نوسان باشد که یکی از دلایل اصلی آن قیمت ارز و میزان عرضه و تقاضا است. چون بازار مسکن در مواجهه با رخدادهای مثبت و منفی، واکنش نشان داده و قیمت نوسانی می‌شود بنابراین این موضوع با حباب قیمت متفاوت خواهد بود.
آیا حباب قیمت ملک از بین می‌رود؟
حباب بازار مسکن مانند بسیاری از بازارهای دیگر موقتی است اما نمی‌توان گفت که قطعا از بین خواهد رفت. بازار مسکن بهدلیل ماهیت متفاوتی که با بازار سکه و ارز و طلا دارد و بهدلیل بزرگ‌ترین محدودیت آن یعنی زمان‌بر بودن عرضه مسکن، تعداد دفعات کمتری دچار حباب قیمت شده است. اما در مقابل، این حباب قیمت بیشتر ماندگار بوده است.
حباب قیمت مسکن و فرصت‌های جدید سرمایه‌گذاری
حباب قیمت مسکن زمانی شکل می‌گیرد که با ورود دلال‌ها، تقاضا برای ملک افزایش یابد اما عرضه به میزان تقاضا نباشد. البته عوامل بسیار دیگری روی شکل‌گیری این حباب قیمتی تاثیر دارند. در سال‌های گذشته شاهد بودیم که با افزایش قیمت هر متر خانه، مردم تصمیمات هیجانی گرفته و به بازار هجوم بردند که خود باعث افزایش قیمت و بزرگ‌تر شدن حباب بازار ملک شد.
در چنین شرایطی، باید هوشمندانه تصمیم گرفت و برای حفظ ارزش دارایی فعلی و تبدیل آن به سرمایه، ملک را با شیوه‌ای نوین خریداری کرد. شیوه نوین خرید مسکن شامل خرید متری ملک از بیت‌هوم است که شرایط را برای خانه‌دار شدن تمامی افراد با هر میزان درآمدی در سال فراهم کرده است. با این روش، نه‌تنها نیازی به پرداخت یک‌جای مبلغ معامله نیست و ارزش دارایی فعلی شما حفظ می‌شود، بلکه مشمول سود به مرور زمان نیز خواهد شد و از طرفی بعد از چند سال سقفی دارید که متعلق به خود شماست.
