پیش بینی قیمت مسکن در سال 1405 باید باتوجهبه عوامل و معیارهای مختلفی و خصوصا توسط یک کارشناس خبره این بازار انجام شود. اما هر فردی با یک دودوتا‌چهارتای ساده می‌تواند تاثیر اتفاقات آینده ایران و آمریکا را روی قیمت بازارهای مختلف مانند بازار املاک و مستغلات ببیند. با این روندی که تورم در پیش گرفته و انتظاری که از افزایش قیمت دلار با روی کار آمدن ترامپ می‌رود، پیش بینی قیمت خانه افزایش قیمت را نشان خواهد داد. اما باید دید اتفاق اخیر، یعنی جنگ اسرائیل و ایران چطور سرنوشت مسکن در این را تغییر خواهد داد. باتوجهبه اینکه پیش بینی قیمت ملک تاثیر زیادی روی تصمیم‌گیری‌های خرد و کلان سرمایه‌گذارها دارد، در این مقاله از بلاگ بیت هوم به بررسی نحوه پیش بینی قیمت املاک در سال جاری می‌پردازیم.
چرا پیش بینی قیمت مسکن
این اولین و آخرین سالی نخواهد بود که سرمایه‌گذارها و افرادی که به‌دنبال خرید سرپناه برای خود هستند، اخبار پیش بینی قیمت ملک را از کانال‌های مختلف دنبال می‌کنند. در حال حاضر، تورم کلی در کشور، رکود بازار مسکن و کاهش تولید مسکن در سال‌های گذشته باعث شده تا قیمت هر متر خانه در هر سال به‌شکلی بی‌سابقه افزایش پیدا کند. هر چند که در مقایسه با بازارهای دیگر، قیمت مسکن با افزایش قیمت دلار، دیرتر تغییرات را نشان خواهد داد. اما به‌هرحال این افزایش قیمت ثابت بوده و معمولا روندی نزولی را تجربه نکرده است.
طبق گزارش‌هایی که بازار معاملات املاک و مستغلات در اسفند سال 1403 توسط اداره سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی ایران منتشر شده است، بازار ملک دچار رکود تورمی است که هر روز شدت پیدا می‌کند. این رکود تورمی به‌مفهوم کاهش آمار معاملات در این بازار از یک طرف و متاسفانه افزایش قیمت هر متر ملک از طرف دیگر است.
مسکن در سال 1403 به تله‌ای برای سرمایهگذاری تبدیل شد و از طرفی، بازدهی منفی نیز داشت تا جایی‌که حتی بانک‌ها هم برای فروش دارایی‌های خود اقدام کردند. سطح معامله مسکن در سال 1403 با وجود رکود شدید بازار مسکن به حدود 3500 معامله رسید. البته برخی از معاملات مربوط به اجرای احکام قضایی بودند.
این در حالی است که طبق گزارش بانک مرکزی، تعداد آپارتمان‌هایی که در اسفند 1402 در تهران معامله شده‌اند حدود 6.2 هزار واحد بود. بنابراین در سال 1403 با افت شدید تعداد معاملات روبه‌رو بودیم، این روند در سال 1404 و با وقوع 2 جنگ با فاصله‌ای کوتاه ادامه داشت؛ طبق آمار از ابتدای سال 1404 تا آذر ماه تعداد پروانه‌های ساخت از 13.000 فقره به 25.000 فقره رسید و رشدی حدود 95 درصدی را تجربه کرد. از همین‌جا اهمیت پیش بینی قیمت مسکن در سال 1405 خود را نشان می‌دهد. اینکه سرمایه‌گذارها و کسانی که می‌خواهند اندوخته خود را به ملک تبدیل کنند باید چه برنامه‌ای برای سال 1405 داشته باشند.
آیا بازار مسکن را رکود قبضه کرده است؟
پاسخ کوتاه، «بله» است. از زمانی‌که تورم افسارگسیخته شده و قیمت دلار هر چند ماه یک‌بار جهشی عجیب را به واسطه کوچک‌ترین اتفاقی در خارج از کشور تجربه کرده، نه‌تنها تورم بیشتر شده بلکه فاصله طبقاتی بین مردم باعث شده تا آن توان خرید قبل را نداشته باشند؛ اکنون باید دو جنگ متوالی را نیز به آن اضافه کرد که با تحریک تورم و افزایش قیمت ناگهانی دلار باعث افزایش قیمت مسکن در برخی شهرها شده است.
خانه‌ای که می‌شد حدود 5 سال پیش آن را با اندوخته‌ای 100 میلیون تومانی خرید، اکنون قیمتی بیشتر از 3 میلیارد دارد. یعنی قیمت هر متر ملک طی 5 سال حدود 30 برابر شده است. این در حالی است که حقوق وزارت کار طی این مدت چنین افزایشی را تجربه نکرده، بنابراین توان خرید مردم در مقابل تورم و قیمت بازار مسکن، تمام‌وکمال بازی را باخته و میدان را خالی کرده است.
مسئله بعدی، افزایش قیمت زمین، افزایش بی‌سابقه و لحظه‌ای قیمت مصالح ساختمانی مانند سیمان و تیرآهن و میلگرد است. همه این موارد در کنار یکدیگر، باعث شده تا بازار مسکن رکودی بی‌سابقه را در مقایسه با سال‌های گذشته تجربه کند به‌طوری که تصور می‌شود رکود، پشت بازار املاک و مستغلات را به خاک مالیده است؛ در این میان، گویی جنگ زیرپای همه مردم ایران را خالی کرده است، به‌طوری که در ماه‌های گذشته کمتر کسی توانسته خانه دلخواه خود را حتی با وام و قرض بخرد.
عوامل موثر روی پیش بینی قیمت املاک
پیش بینی قیمت مسکن در سال 1405 به عوامل متعددی بستگی دارد. بنابراین نباید تنها تورم را مقصر ماجرا دانست. با اطلاع از این عوامل می‌توان پیش بینی قیمت خانه را دقیق‌تر انجام داد. چون با پیش‌بینی دقیق‌تر در واقع با سطح آگاهی بالاتری اندوخته ارزشمند خود را در بازاری می‌ریزید که مطمئن خواهید بود در آینده سود کلانی را نصیب شما خواهد کرد.
تورم
تورم‌های زیر را بررسی کنید.
- تورم مصالح ساختمانی بیشتر از 45%؛
- تورم عمومی بیشتر از 43%؛
- تورم بازار مسکن بیشتر از 46%.
اما آن‌طور که به‌نظر می‌رسد تورم در جامعه ما عددی فراتر از آمارهایی است که به‌صورت دوره‌ای منتشر می‌شوند، این اعداد در مقابل سبد خرید مردم که هر روز کوچک‌تر می‌شود به‌نظر نوعی امیددادن واهی است که بالاخره مانند دُمَلی چرکی سر باز می‌کند؛ چون تورم روی کاغذ شاید دو رقمی باشد، اما آنچه که در سوپرمارکت می‌بینیم، تورمی سه‌رقمی است.
تورم عمومی و تورم مصالح ساختمانی به 2 عامل اصلی برای تورم قیمت هر متر خانه در بازار مسکن تبدیل شده‌اند. تورم مانند اسب رام‌نشده‌ای است که به هر طرف می‌تازد و راه خود را میان بازارها پیدا می‌کند. بازار مسکن نیز از تاثیر بیش‌ازحد تورم در امان نبوده و در نهایت این مار خوش‌خط‌وخال، زهر خود را به بازار املاک و مستغلات ریخته است. پس در پیش بینی قیمت ملک برای سال 1405 باید درصد واقعی تورم را لحاظ کنید که خیلی بیشتر از درصدهایی است که در بالا به آن‌ها اشاره شد.
درست از سال 1395 بود که قیمت‌ها ناگهان افزایش پیدا کرد و روی هر کالایی که دست می‌گذاشتید باید چندین برابر قیمت سال قبل را پرداخت می‌کردید. از آن به‌بعد بود که گویا تورم راه خود را هموار کرد و هر سال چندین درصد افزایش نشان داد. تا جایی‌که اکنون زمزمه‌هایی از تورم سه‌رقمی به‌گوش می‌رسد؛ این در حالی است که از زمان جنگ چنین گرانی بی‌سابقه‌ای را همه با تمام وجود حس کردند.
رکود بازار مسکن
در چند سال گذشته رکود بازار مسکن بنابه‌دلایل مختلفی شدت پیدا کرده که مهم‌ترین آن‌ها به شرح زیر است.
- قیمت مصالح ساختمانی مصرفی؛
- قیمت دلار؛
- میزان عرضه و تقاضا؛
- تعداد املاک ساخته شده یا در دست ساخت؛
- میزان درآمد سالانه و قدرت خرید مردم.
همه موارد فوق را کنار هم قرار دهید، دلیل رکود بازار مسکن در سال‌های گذشته مشخص خواهد شد. این رکود فقط باعث شده بازار رونقی نداشته باشد، بنابراین قیمت مسکن تحت تاثیر قرار نگرفته و هر سال طبق روال همیشه قیمت افزایش یافته است.
میزان ساخت و ساز در بخش‌های مختلف
معادله ساخت‌وساز مسکن ساده است، زمانی‌که قیمت مصالح ساختمانی بیش‌ازحد افزایش داشته باشد، سازندگان، سرمایهگذاری در بازار را به ضرر خود دیده و در نهایت پروژه‌هایی را می‌بینیم که سال‌هاست در حد یک اسکلت‌بندی ساده باقی مانده‌اند.
وقتی سازنده‌ای کار ساخت‌وساز را شروع می‌کند، بودجه‌ای برای کار در نظر می‌گیرد، اما با افزایش ناگهانی قیمت مصالح، احتمال اینکه سازنده توان مالی لازم برای خرید نداشته باشد افزایش پیدا می‌کند. در چنین شرایطی ممکن است او برای پیش‌فروش واحدها اقدام کند که آن‌هم با این قدرت پایین خرید مردم روندی طولانی و در برخی موارد بدون استقبال عمومی خواهد داشت. در این شرایط پیچیده، میزان عرضه کاهش پیدا کرده و این در حالی است که میزان تقاضای مردم تغییری نداشته است، بنابراین پیش بینی قیمت مسکن در سال 1405 نشان می‌دهد که قرار است طبق معمول قیمت‌ها افزایش داشته باشند. اما ممکن است اتفاقی ورق را برگرداند، پس تا پایان مقاله با ما همراه باشید.
سیاست‌های دولت
سیاست‌های دولت بسته به شرایط داخلی و اتفاقات خارج از مرزهای ایران تغییراتی دارد. اما این سیاست‌ها همیشه به نفع مصرف‌کننده ایرانی نیست چون در بسیاری از موارد شاهد ضررهای کلان مردمی بودیم که برای آینده‌ای بهتر وارد بازاری مانند مسکن، سکه، طلا و ارز شده بودند؛ در سال 1404 و با شروع جنگ خیلی از مردم به شهرهایی رفتند که امنیت بیشتری داشت، همین موضوع به‌عنوان استقبال مصرف‌کننده تلقی شد و خانه در این شهرها با قیمت‌هایی نجومی معامله شدند؛ یکی از نمونه‌های قابل‌توجه چنین تغییری، قیمت ملک در گیلان و مازندران بود که حتی بیشتر از تهران رشد داشت.
قیمت دلار
واحد پول ایران، ریال است اما گویی تمامی معاملات روی یک انگشت دلار می‌چرخد. حتما بارها شده که برای خرید وسیله‌ای اقدام کرده‌اید و فروشنده گفته قیمت امروز را باید محاسبه کند. قاعدتا این محاسبه با تغییرات قیمت دلار انجام می‌شود.
تقریبا تمامی کالاها در ایران با نوسان بازار دلار، تغییر قیمت دارند. اگر قیمت دلار بالا برود فروشنده می‌گوید که قیمت دلار افزایش یافته و در نتیجه قیمت کالا نیز بالا رفته است. اگر قیمت دلار پایین بیاید، فروشنده می‌گوید کالا را زمانی خریده که قیمت دلار بالاتر بوده است. بنابراین تحت هر شرایطی، این خریدار است که باید ضرر نوسانات بازار دلار را از جیب بپردازد.
وقتی قیمت دلار افزایش پیدا می‌کند، تمامی تولید‌کننده‌ها و عرضه‌کننده‌های مصالح ساختمانی، یک‌صدا قیمت را بالا می‌برند. همین موضوع باعث می‌شود قیمت ساخت هر متر ملک نیز افزایش داشته باشد. با افزایش قیمت مصالح ضروری برای ساخت خانه، طبیعی است که نه‌تنها قیمت ملک بیشتر شود بلکه میزان عرضه نیز کاهش پیدا کند که خود تاثیر مضاعفی روی قیمت ملک خواهد داشت؛ چون با کاهش میزان عرضه، تعادل میان عرضه و تقاضا به‌هم می‌خورد و قیمت دوباره بالاتر می‌رود.
از شروع سال 1404 و وقوع ناگهانی جنگی نابرابر با کشوری که در شرایط بد اقتصادی زیست می‌کند، قیمت دلار گویی سوار بر قطار سریع‌السیری شد تا بلندترین قله‌ها را در کوتاه‌ترین زمان ممکن فتح کند؛ جنگ دوم در سال 1404 مانند تیر خلاصی برای ارزش ریال ایران و دارایی اندک مردم بود، چون قیمت دلار، طلا و در کنار آن درصد تورم چنان افزایشی داشت که حقوق ماهیانه هر فرد برای تامین نیازهای اولیه کافی نبود چه رسد به اینکه کسی حتی فکر خانه خریدن به سرش بزند، همین روند در سال 1405 نیز ادامه پیدا کرد.
لازم است بدانید که در میان موارد فوق، دلار و تورم بیشترین تاثیر را روی قیمت هر متر خانه خواهد داشت. دلار آخرین تیر اسلحه‌ای است که کمر به قتل خانه‌دار شدن اقشار ضعیف و چه‌بسا متوسط جامعه بسته است.
نتیجه انتخابات ریاست جمهوری آمریکا
شاید تصورش سخت باشد که چرا نتیجه انتخابات آمریکا باید روی وضعیت زندگی و اقتصاد ایران تاثیر مستقیم داشته باشد. اما موضوع اصلی اینجاست که هر اتفاق سیاسی مهمی در ابرقدرتی مانند آمریکا، تاثیری مستقیم و کلان روی اقتصاد و وضعیت معیشت مردم در کشورهای جهان سوم خواهد داشت. باتوجهبه گارد شدیدی که ترامپ نسبت به ایران دارد، پیروزی او در سال 1403 باعث شده تا ایران 4 سال آینده را در سختی سپری کند. چون تنها طی چند هفته پس از پیروزی ترامپ در انتخابات ریاست‌جمهوری، قیمت دلار به‌صورت وحشتناکی افزایش پیدا کرد و حتی در پایان سال 1403 به 100.000 تومان نیز رسید، این روند افزایشی در سال 1404 به‌دلیل جنگ ادامه داشت و گاهی نجومی قلمداد شد تا جایی‌که در شهریور 1405 دلار آمریکا عدد 210.000 تومان را به خود دید. از طرفی نباید خصومت ترامپ با ورود ارز به ایران را نادیده گرفت. او نقشه‌های خود را با تحریم‌های بیشتر در حوزه فروش نفت عملی می‌کند.
اگر 4 سال ریاست جمهوری ترامپ را به‌یاد آورید، متوجه کاهش میزان عرضه و فروش نفت ایران در آن سال‌ها خواهید شد. چیزی که مستقیما روی رشد اقتصادی ایران تاثیری به‌شدت منفی گذاشت.
عدم تعادل میان عرضه و تقاضای ملک
همه عوامل فوق باعث می‌شوند روند ساخت و ساز ملک کندتر شده و در نتیجه عرضه ملک در بازار کاهش یابد. از طرفی با این رشد جمعیتی که ایران دارد، هرگز نباید انتظار داشته باشیم تقاضا کمتر از عرضه باشد. بنابراین وقتی تعادل میان عرضه و تقاضا به‌همین راحتی به‌هم می‌خورد، پیش بینی قیمت خانه نشان می‌دهد که قرار است در آینده باز هم شاهد افزایش قیمت‌ها باشیم.
جنگی که بازی را به‌هم زد
تا آخرین لحظات روز 23 خرداد 1404، کسی تصورش را نمی‌کرد که ایران و اسرائیل وارد جنگی تمام‌عیار شوند. وقتی شهر تهران زیر حمله بی‌امان موشک‌ها و پهپادها کمر خم کرده بود، اکثر ساکنین تهران به سمت شهرهای شمالی رفتند. چون آنجا را امن‌تر می‌دیدند.
به‌نظر می‌رسید که با شروع جنگ، قیمت دلار افزایشی نجومی داشته و به‌واسطه آن نیز، قیمت ملک بیشتر شود. اما این جغرافیا از هیچ قاعده و قانونی تبعیت نمی‌‌کند. چون با آتش‌بس و آرام شدن اوضاع، ثروتمندان شمال تهران، خانه‌هایشان را حراج کردند.
کاهش 30 درصدی قیمت ملک در مناطق شمالی تهران پس از جنگ 12 روزه، باعث شد تا موجی از معاوضه و تهاتر در بازار مسکن به‌راه افتد. به‌عنوا‌ن‌مثال، آپارتمانی 110 متری در فرحزاد که در سال 1403 ساخته شده بود، با قیمت باورنکردنی 6 میلیارد و 600 میلیون تومان و حتی با شرط تهاتر با ویلا در نوشهر، ساری، کردان یا فرح‌آباد منتشر شد.
جنگ دوم در سال 1404 که طولانی‌تر بود خود عامل اصلی تورم بالا و افزایش قیمت هیجانی دلار شد، در روزهای اول شهریور 1405 نیز آمریکا تحریم‌های سخت‌تری را برای ایران لحاظ کرد، به‌طوری‌که حالا فروش نفت در آینده ممکن است به آرزویی محال تبدیل شود و حتی مواد اولیه بزرگ‌ترین کارخانه‌ها نیز به چرخه تولید نرسد. این تحریم‌ها که گویی نبض اقتصاد ایران را به شکلی دردناک‌تر تحت‌فشار قرار داده باعث شده تا بندرهای اصلی ایران مانند بندر رجایی که همیشه مملو از کشتی و بار مواد اولیه بود حالا چندان کالایی برای ترخیص و ارسال به خط تولید کارخانه‌ها نداشته باشد.
اما این پایان ماجرا نیست چون نگرانی‌ها درباره آینده دارایی‌های ثابتی مانند ملک باعث شده تا حضور خریداران در این بازار کمتر شود. اما هنوز نمی‌توان به گمانه‌زنی‌های فضای مجازی درباره کاهش شدید قیمت اطمینان کرد. چون در صورت تثبیت شرایط کشور، انتظار می‌رود سرمایه‌های موجود از بازارهای موازی به سمت بازار مسکن سرازیر شوند. بنابراین مردم در صورت داشتن آمادگی مالی، مسکن می‌خرند چون ملک را همیشه به‌عنوان دارایی ایمن و ثابتی می‌شناسند که در هر شرایطی اندک سودی دارد. بنابراین باید دید تاثیرگذاران این بازار چطور بازی را تغییر داده و ورق را به نفع خودشان برمی‌گردانند. چون کاهش 60 درصدی که برخی از افراد پیش‌بینی کرده‌‌اند، ابدا با واقعیت‌های اقتصادی و بازار مسکن هماهنگی ندارد.
پیش بینی قیمت مسکن در سال 1405 و سبقت تورم
اگر شاخص رشد اقتصادی در سال 1405 در محدوده کمتر از 2.8% باقی بماند و قیمت ارز نیز تغییر آنچنانی نداشته و مطابق سال 1404 نوسان داشته باشد، می‌توان انتظار داشت که بازار مسکن همان وضعیت سال قبل را تجربه کند. اما اتفاقات شهریور 1405 ورق را به‌کلی برگرداند، چون تحریم‌های سخت‌تر باعث فلج کامل اقتصاد و چرخ تولید در ایران خواهد شد. بسیاری از کارشناسان معتقدند که بعید به‌نظر می‌رسد بازار معاملات مسکن تکانی اساسی در سال 1405 بخورد و حتی ممکن است رکود سنگین‌تر شود.
با این تفاسیر، میزان سرمایهگذاری در این بازار شکست‌خورده عددی بیشتر از 1% تا 1.5% نخواهد بود. بنابراین می‌توان نتیجه گرفت که پیش بینی قیمت مسکن در سال 1405، می‌تواند افزایش قیمت را نشان دهد اما اتفاقات بعد از جنگ اسرائیل و ایران و ادامه شرایط پُرتنش منطقه، قطعا بازی را تغییر خواهد داد. در چنین شرایطی، ذخیره پول در بانک کاری عاقلانه نیست، بنابراین بهتر است با هر میزان سرمایه‌ای که در دست دارید، برای خرید متری خانه از بیت هوم اقدام کنید. چون نه‌تنها چیزی از ارزش پول شما کم نمی‌شود، بلکه بعد از چند سال صاحب خانه نیز خواهید شد.
