مکانیسم ماشه چه تاثیری بر قیمت املاک می گذارد؟
جنگی که حتی در تصور 85 میلیون ایرانی نمی‌گنجید، رخ داد و 12 روز سخت را پشت‌سر گذاشتیم. بعد از آتش‌بس، و عدم موفقیت در رایزنی‌ها بر سر موضوع هسته‌ای، دوباره زمزمه فعال شدن مکانیسم ماشه شنیده شد و بعد از تنفسی چند ماهه به ایران برای تصمیم‌گیری، این مکانیسم هفته گذشته فعال شد. فعال‌سازی مکانیسم ماشه، اقتصاد ایران را با شوکی بزرگ و چندوجهی روبه‌رو خواهد کرد. اقتصادی که هم‌اکنون نیز تقریبا فلج شده است. باتوجه‌به اینکه، فعال‌سازی این مکانیسم می‌تواند روی تمامی جوانب اقتصاد ایران تاثیر بگذارد، در این مقاله از وبلاگ بیت‌هوم به بررسی نحوه تاثیر مکانیسم ماشه بر بازار املاک می‌پردازیم، اینکه آیا بازار مسکن سقوط می‌کند یا اوج می‌گیرد. در نهایت به شما می‌گوییم چطور از این آب‌گل‌آلود، شاه‌ماهی بگیرید و خانه‌دار شوید.
مکانیسم ماشه چیست؟
مکانیسم ماشه (به انگلیسی Snapback Mechanism)، سازوکاری حقوقی است که در قطعنامه 2231 شورای امنیت سازمان ملل به آن اشاره شده است. این سازوکار، درست هم‌زمان با توافق هسته‌ای برجام در سال 2015 پیشنهاد شد که طبق آن، اعضای این توافق می‌توانند در صورت نقض تعهدات هسته‌ای از سوی ایران، تحریم‌های بین‌المللی که در سال‌های قبل تعلیق شده بودند را به‌صورت خودکار برگردانند. نکته اصلی اینکه، بازگرداندن تحریم‌ها در چنین سازوکاری نیاز به اجماع نداشته و بدون امکان حق وتو از سوی کشورهای دیگر اجرا می‌شود.
تاثیر مکانیسم ماشه بر اقتصاد
آلمان، فرانسه و انگلستان بعد از تنفسی 30 روزه، مکانیسم ماشه را فعال کردند. این مکانیسم تنها یک ماده حقوقی نیست، بلکه ابزاری برای جنگ اقتصادی و سیاسی با ایران است. با فعال شدن این مکانیسم در چند روز گذشته، باید منتظر تاثیرات سنگین آن بر اقتصاد ایران باشیم که ساده‌ترین آن‌ها به شرح زیر است.
- بازگشت تمامی تحریم‌های بین‌المللی تعلیق‌شده قبل از برجام؛
- افزایش قابل‌توجه محدودیت صادرات نفت ایران؛
- محدودتر شدن روابط بانکی جهانی و شکل‌گیری موانعی جدی در مسیر مبادلات ارزی و تجارت خارجی؛
- محدودیت بیشتر در حوزه حمل‌ونقل بین‌المللی و صادرات و واردات؛
- محدودیت در دریافت خدمات بیمه‌ای بین‌المللی؛
- افزایش چشمگیر فشار اقتصادی بر بدنه جامعه و ضعیف‌تر شدن اقشار مختلف؛
- تضعیف شدید تعامل ایران با دنیای پیرامون خود؛
- بی‌ثباتی شرایط اقتصادی و روانی در بازارهای مهم داخلی مانند بازار ارز، طلا و مسکن؛
- افزایش بی‌سابقه تورم با محدود شدن واردات کالاهای اساسی و مواد اولیه کارخانه‌ها؛
- افزایش بی‌سابقه قیمت کالاهای اساسی در بازار؛
- کاهش میزان سرمایه‌گذاری خارجی به‌دلیل ترس از تحریم‌ها؛
- افت شاخص کل بورس؛
- تعطیلی کارخانه‌ها و افزایش نرخ بیکاری؛
- نوسانات شدید قیمت ارز و جهش یک‌شبه آن و رشد بازار غیررسمی ارز و طلا.
تاثیر مکانیسم ماشه بر قیمت دلار
آتش‌بس بین ایران و اسرائیل مانند شیشه‌ای نازک، شکننده است. همین موضوع احتمال جنگی جدید برای ایران را افزایش می‌دهد. در کنار این نگرانی بزرگ که خود باعث بی‌ثباتی بازار ارز و تصمیم‌گیری‌های احساسی افراد در این بازار می‌شود، فعال شدن مکانیسم ماشه، ضربه جدیدی بر پیکر اقتصاد ایران و بازار ارز بود. چون بلافاصله بعد از فعال‌سازی آن، قیمت دلار یک‌شبه جهشی بزرگ نشان داد.
ریچارد نفیو، معمار تحریم‌های ایران، معتقد است، مکانیسم ماشه مستقیما اقتصاد ایران را هدف قرار نخواهد داد. چون نفیو می‌گوید از سال 2018، بالاترین سطح تحریم‌ها برای ایران اعمال شده است. اما این تنها یک پیش‌بینی ساده است، چون در گذشته شاهد بودیم که تاثیر روانی تحریم‌ها در جامعه ایران باعث فلج شدن اقتصاد شدند.
کاهش درآمدهای ارزی و همچنین محدود شدن میزان صادرات نفت ایران، عرضه دلار در سطح بازار را به‌شدت کاهش می‌دهد. با کاهش میزان عرضه، دلار نیز از قانون تعادل میان عرضه و تقاضا پیروی کرده و در نتیجه قیمت دلار به‌شکل سرسام‌آوری بالا می‌رود.
با این تفاسیر، حتی ممکن است قیمت دلار آمریکا در ماه‌های آینده یا تا آخر سال، سقف 165.000 تومان را نیز رد کند. همین موضوع باعث افزایش شدید تورم حتی تا 90% شده و رشد اقتصادی کشور تحت هر سناریویی، منفی خواهد ماند. این موارد می‌تواند ایران را به رکودی عمیق‌تر از قبل بکشاند.
تاثیر مکانیسم ماشه بر قیمت مسکن
حتی بحث درباره خطرات اقتصادی مکانیسم ماشه می‌تواند بازار ارز را بی‌ثبات‌تر کرده و بر آتش بی‌اعتمادی عمومی دامن بزند. در کنار افزایش قیمت ارز با جهشی بی‌سابقه، افزایش چند ده‌درصدی تورم و فلج شدن اقتصاد، تاثیر مکانیسم ماشه روی بازار مسکن منفی و مخرب خواهد بود.
در این بخش از مقاله تلاش می‌کنیم تا تاثیر مکانیسم ماشه بر قیمت ملک را بیشتر بررسی کنیم. بنابراین ادامه مطلب را با دقت بیشتری بخوانید.
تورم و کاهش قدرت خرید مردم
شاید بتوان گفت اولین عامل تاثیر مکانیسم ماشه بر بازار املاک را باید درصد افزایش تورم دانست. طبق نظر اقتصاددان‌ها، دلایل عمده تورم در بازار ایران، کاهش عرضه یا افزایش تقاضای کل و رشد نقدینگی یا همان رشد عرضه پول مازاد بر رشد اقتصادی است. البته عوامل دیگری نیز در افزایش تورم دخیل هستند که در ادامه بررسی می‌شوند.
- افزایش تقاضای کل یا کاهش عرضه؛
- رشد نقدینگی یا رشد عرضه پول مازاد بر رشد اقتصادی کشور؛
- میزان کسری بودجه دولت؛
- ناترازی بانک‌ها و ساختار معیوب نظامی بانکی و در نتیجه خلق و رشد نقدینگی در اقتصاد کشور؛
- کسری تجاری غیرنفتی ایران و وابسته بودن اقتصاد به صادرات نفت؛
- کسری حساب سرمایه یا عدم ورود سرمایه به اقتصاد ایران و ناترازی ارز؛
- ناترازی شکاف تولید و عدم تعادل میان عرضه و تقاضا در هر بازاری.
بنابراین عوامل بالا، به‌ویژه ناترازی شکاف تولید و اینکه عرضه در بازار مسکن هرگز نمی‌تواند به تقاضا برسد، باعث ایجاد مازاد تقاضا شده و شکاف ساخت مسکن نیز باعث افزایش قیمت‌ها می‌شود.
افزایش قیمت مصالح و مواد اولیه
با افزایش قیمت دلار، قیمت مصالح ساختمانی و تمامی مواد اولیه‌ای که در ساخت‌وساز ملک استفاده می‌شود، افزایش پیدا خواهد کرد. جالب اینجاست که اصلا تفاوتی ندارد که کالای عرضه شده ساخت و تولید ایران باشد یا وارداتی، در هر صورت، تولیدکننده مطابق با افزایش نرخ دلار، قیمت نهایی کالای خود را نیز افزایش خواهد داد.
همان‌طور که می‌دانید، اصلی‌ترین مصالح لازم برای ساخت مسکن، تیرآهن، میلگرد، سیمان، بلوک و سقف‌های کاذب هستند. زمانی‌که قیمت این مصالح افزایش داشته باشد، قاعدتا هزینه تمام‌شده ساختمان نیز افزایش چشمگیری پیدا می‌کند. بنابراین شاید در ماه‌های آینده چندان متوجه تغییر قیمت هر متر خانه در شهرهای مختلف نشویم، اما موج آن در اواخر سال گریبان همه را خواهد گرفت. چون همیشه بازار مسکن دیرتر از بازار ارز و طلا به چنین تحولات سیاسی و اقتصادی واکنش نشان می‌دهد.
کاهش شدید اعطای تسهیلات بانکی ساخت‌وساز
زمانی‌که مردم به‌نقطه‌های زیرین خط فقر پرتاب شوند، گردش پول در بانک‌های کشور نیز به‌شدت کاهش پیدا می‌کند. چون بانک‌ها در واقع با سرمایه همین مردم حیات می‌کنند، بنابراین نباید در این شرایط بد اقتصادی، انتظار توانگری مالی از آن‌ها داشت. نتیجه چنین چیزی، کاهش شدید اعطای تسهیلات بانکی برای ساخت‌وساز مسکن است.
در چنین شرایطی، سازنده‌های ملک دیگر مانند گذشته نمی‌توانند از بانک‌ها تسهیلات بگیرند. همین موضوع روی توان خرید مصالح و اجرای پروژه و استخدام نیروی کار تاثیر منفی می‌گذارد. چون هیچ سازندهای آنقدر از لحاظ مالی غنی نیست که نیازی به وام ساخت‌وساز نداشته باشد. این کاهش شدید اعطای تسهیلات بانکی، در آینده روی میزان ساخت‌وساز تاثیر می‌گذارد.
کاهش ساخت‌وساز
با افزایش قیمت مصالح و دستمزد روزانه کارگر و همچنین احتمال پایین دریافت تسهیلات بانکی ساخت‌وساز مانند گذشته، دیگر کمتر سازندهای ریسک ساخت مسکن را به‌جان می‌خرد. بنابراین آنچه که در ماه‌های آینده و پایانی سال با آن روبه‌رو خواهیم بود، کاهش ساخت‌وساز در سراسر ایران است.
اگر ساخت مسکن جدید را به‌عنوان عرضه و توان مالی اقشار مختلف جامعه را به‌عنوان تقاضا در نظر بگیریم، با فرض ثابت ماندن میزان تقاضا در بازار، کاهش شدید عرضه، قیمت ملک را بالا می‌برد. با افزایش قیمت ملک، چون درآمد مردم افزایش پیدا نکرده، بنابراین کمتر کسی می‌تواند خانه‌ای خریداری کند، این یعنی، رکود عمیق و سنگین بازار ملک.
رکود سنگین و ترسناک بازار مسکن
با کاهش قدرت خرید مردم و افزایش قیمت هر متر خانه حتی در دورافتاده‌ترین مناطق شهرها، رکود گریبان‌گیر بازار مسکن می‌شود. هرچقدر رابطه قدرت خرید و قیمت ملک بیشتر از حالت تعادل خارج شود، میزان رکود در بازار ملک نیز بیشتر خواهد شد.
رکود شدید چند سالی است که در بازار مسکن جولان می‌دهد و تا زمانی‌که ساختارهای اصلی اقتصاد بهبود پیدا نکنند، رکود به پیش‌روی ادامه می‌دهد. این اتفاق درست زمانی افتاد که حقوق و درآمد ماهانه مردم دیگر کفاف خرید روزانه و پرداخت اجاره‌خانه را نداد. چون حقوق آن‌ها متناسب با افزایش قیمت کالاها، بیشتر نشد. بنابراین نباید انتظار داشت کسی بتواند تمامی مبلغ خرید یک خانه را فراهم کند.
واکنش بازار مسکن ایران به فعال سازی مکانیسم ماشه
ممکن است در کانال‌های خبری، بیشتر درباره عدم تاثیر مکانیسم ماشه بر قیمت خانه و اقتصاد ایران خوانده باشید. بیت‌هوم نظرات کارشناس‌های اقتصادی را رد یا تایید نکرده و تنها مشاهدات خود را از رفتار بازار مسکن در سال‌های گذشته بیان می‌کند.
تاثیر مکانیسم ماشه بر بازار ملک فراتر از چیزی است که تصور می‌کنید. رکود اقتصادی یا بهتر است بگوییم فلج اقتصادی می‌تواند رکود بازار مسکن را به کانال‌های عمیق‌تری ببرد.
با افزایش قیمت مصالح، عدم توانگری بانک‌ها برای اعطای تسهیلات ساخت‌وساز، افزایش تورم، کاهش قدرت خرید مردم و کاهش تعداد خانه‌های نوساز، عرضه و تقاضا در بازار مسکن بیشتر از یکدیگر فاصله گرفته و در نتیجه نه‌تنها رکود بیشتر شده بلکه قیمت‌ها نجومی می‌شوند.
آمارها در سال گذشته نشان داده که بازار مسکن پایین‌تر از درصد تورم عمومی حرکت کرده و قیمت‌های پیشنهادی در این بازار تنها 6.1% رشد داشتند. این در حالی است که درصد تورم سال گذشته، به 36% رسید. اما چالش اصلی اینجاست که آمارها معمولا نتیجه تجزیه و تحلیل بخشی از بازار هستند و نمی‌توانند مصداقی از تمام یک بازار باشند.
وقتی تاثیر مکانیسم ماشه بر اقتصاد ایران تا این اندازه عمیق و جدی است، چطور می‌توان تاثیر مکانیسم ماشه بر قیمت خانه را نادیده گرفت و گفت بازار تا پایان سال ثبات دارد، آن هم در شرایطی که هیچ‌کدام از ما نمی‌دانیم آیا آتش‌بش نقض خواهد شد یا خیر.
معکوس کردن تاثیر مکانیسم ماشه بر بازار ملک با بیت‌هوم
شاید اولین راه‌حل افراد با افزایش قیمت‌ها، کوچک شدن انتظاراتشان و در نتیجه خرید دلار و طلا به‌جای خرید ملک باشد. اما ثابت شده که ملک یکی از پایدارترین سرمایه‌هایی است که همیشه سودآوری دارد. در صورتی که این موضوع درباره بازار طلا و دلار صدق نمی‌کند. چون در سال‌های گذشته شاهد ریزش این بازارها و ورشکستگی بسیاری از افراد بودیم. تاثیر مکانیسم ماشه بر بازار املاک به‌زودی نمایان می‌شود و شاید این بهترین فرصت برای خرید خانه تا قبل از افزایش قیمت باشد.
اما چون همه افراد سرمایه‌ای هنگفت برای خرید خانه ندارند، بیت‌هوم راه‌حلی ساده برای معکوس کردن تاثیر مکانیسم ماشه بر قیمت مسکن ارائه می‌کند و آن هم خرید متری خانه است. کافی است پروژه‌ای را انتخاب کرده و شروع به سرمایه‌گذاری کنید تا علاوه‌بر حفظ ارزش پول خود، سرپناهی نیز داشته باشید.
